답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 기준금리가 내림에도 정부에서 집값상승과 가계대출관리로 가산금리를 적용을 하고 강력한 대출규제를 실시하므로써 부동산 가격은 침체기를 겪고 있습니다. 이러한 대출 규제는 부동산 가격을 억제는 가능하나 전반적인 경기 악화를 초래 할 수 있으므로 계속적 유지하기는 힘든 정책입니다. 따라서 내년 부터는 어느 정도 대출 완화 기조가 나오고 금리 인하가 내리는 추세라면 부동산은 올라갈 가능성이 매우 큽니다. 따라서 어떻게 보면 부동산 침체기인 지금 싯점이 바닥으로써 매수 타이밍이 아닐까 조심스럽게 예측해 봅니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택연금의 가장 큰 장점은 안정성입니다. 가입자가 본인 소유의 주택에 거주하면서 연금을 받을 수 있기 때문에 주거 안정을 확보할 수 있고, 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급이 중단될 위험도 없습니다.또한 주택가격 변동에 상관없이 연금이 평생 고정적으로 받을 수 있습니다.1세대 1주택자가 주택연금에 가입하면 재산세를 공제받을 수 있습니다. 합리적인 상속도 가능하다. 미래에 부부 모두 사망하면 주택을 처분한 금액이 연금 지급 총액보다 적더라도 부족분에 대해서는 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 주택 처분 금액이 연금 지급 총액보다 더 많다면 남는 금액이 상속인에게 돌아가게 되는 구조입니다.반면 주택연금의 단점으로는 우선 연금 월액이 평생 고정이라는 점은 주택가격이 상승기에는 단점이 될 수 있다는 점입니다. 또한 주택연금은 한국주택금융공사에서 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 이 보증서를 담보로 가입자에게 매월 연금을 지급하는데 이 과정에서 가입자는 주금공에 보증서 발급에 따른 보증료를, 은행에는 대출이자를 지급해야 합니다.이렇게 발생된 보증료·이자·연금을 모두 합쳐 보증 잔액이라고 하는데 이 보증잔액에도 매월 이자가 붙고, 매달 나오는 이자를 포함한 보증 잔액에 또 이자가 가산된다. 보증 잔액이 복리로 쌓이기 때문에 대출금리가 상승하는 경우 보증 잔액의 증가 속도는 더 빨라집니다.그리고 주택연금 가입 후에도 주택을 팔거나 다른 용도로 사용하고 싶을 수 있는데 이럴 때는 주택연금을 해지하거나 담보 주택을 변경할 수 있습니다. 주택연금을 해지하면 중도해지 수수료는 없지만 주택가격의 최대 1.5%에 해당하는 초기 보증료는 돌려받을 수 없고 3년 동안 재가입이 불가능합니다. 담보 주택을 바꿀 때는 해당 주택가격에 따라 연금액을 조정하고, 때에 따라 이미 받았던 연금 중 일부를 상환해야 할 수도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재건축 과정에서 발생하는 인건비, 사무비용, 사무실 임대료 등 비용은 일반적으로 재건축 조합이 부담합니다. 그리고 이는 조합 설립 이후부터 해당 비용이 조합원들에게 분담되는 방식으로 진행됩니다.조합 설립 이전(추진위원회 단계)에 발생한 비용은 조합 설립 후 조합으로 승계됩니다.즉, 조합 설립 이후 조합원들이 해당 비용을 분담하게 됩니다.이 비용은 조합원에게서 받는 분담금 또는 사업비 대출을 통해 충당하게 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.물론 1층의 경우 층간소음에서 벗어나기위해서 아이들이 있는 집일 경우나 관절이 안좋으신 어르신이 있을 경우 1층을 선호하는 경향도 있지만 일반적으로 고층에 비해 채광이 약하고, 또한 보안상 고층 보다 취약한 단점이 있습니다. 또한 벌레도 가끔 출몰을 하기 쉬운 구조입니다. 많은 사람들이 1층 보다는 고층을 선호를 하는 이유는 뷰가 좋고, 채광, 통풍, 벌레에서 보다 자유롭기 때문에 고층을 선호를 하는 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매의 최대 장점은 급매보다 싸게 사서 말그대로 시세만큼 팔아서 시세차익으로 수익을 올리는 방식과 마찬가지 싸게 사서 임대를 주는 방식으로 월임대수익을 올리는 방식이 있습니다. 우선 권리분석을 잘 해야 하고 낙찰가를 잘 선정을 해서 낙찰이 되어야 하는데 인기좋은 매물일 경우 낙찰가가 올라가니전략을 잘 짜서 입찰에 임해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.인천에서 아파트 매매 가격이 가장 저렴한 구로, 특히 오래된 저층 아파트가 많과 매물이 저렴한 곳이 동구 입니다.동구 다음으로 저렴하며, 특히 오래된 빌라나 다세대 주택이 상대적으로 낮은 가격에 거래되고 있는 미추홀구​그리고 강화군이 인천 내에서 저렴한 주거지로 알려져 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 있는 것을 피하고 만일에 있다면 말소조건으로 계약을 해야 합니다. 그리고 확정일자 + 전입신고로 대항력을 갖추시고 보증보험 가입을 하시면 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 가격 상승은 청년층과 중산층의 계층 이동에 상당한 장벽을 만들고 있으며, 이는 전 세계적으로 양극화를 심화시키는 주요 요인 중 하나로 꼽힙니다. 특히 청년층은 일반적으로 자산 축적이 적고, 높은 집값으로 인해 주택 구입 자금 마련이 어려워질 수 있습니다. 그렇게 되면 집을 소유하지 못한 청년층은 월세나 전세에 의존해야 하는데, 이는 자산을 축적하기 어려운 환경을 만들게 됩니다. 이러한 과정이 반복이 되면 결국 양극화는 더욱더 심화될 가능성이 매우 크다고 사료되고 이러한 불균형 해소를 위해서 청년층이나 중산층에게만 공급이 가능한 정부지원 주택이 나와야 될터인데 부족해 보인다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.매도인이 설정한 대출을 인수(승계) 하는 조건으로 매수하는 경우라면, 해당 대출을 매수자가 갚아야 합니다.매도인이 대출금 일부를 상환하지 않은 상태에서 매수인이 남은 대출금을 떠안는다면, 매수인의 부담이 됩니다.하지만 매매 계약에서 기존 대출을 매도인이 말소(상환)해야 한다는 조건을 명시가 되고, 이 경우 매수자는 대출을 갚지 않아도 되며, 말소비용은 매도인이 부담하게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리 자녀들의 위한 미래 도시는 더 높은 초고층 빌딩이 등장할 가능성이 큽니다. 또한 자급자족 가능한 수직 도시형태로 농업, 주거, 사무 공간 등이 한 건물에 포함되는 스마트 복합 도시가 가능하리라 예상이 됩니다. 또한 IoT(사물 인터넷)와 AI를 기반으로 에너지 효율성을 극대화하고, 사용자의 생활 패턴에 맞춘 자동화 시스템을 갖춘 건물이 대세가 될 것으로 추측이 되고, 나아가서 건축물에 나무와 녹지를 배치해 자연과 도심이 융합된 형태로, 그린 빌딩이나 생태 도심이 증가하는 모습으로 가지 않을까 예상합니다.감사합니다.