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한옥 폐가 구옥 폐가 구매는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시골 지역의 한옥 및 구옥 폐가 증가 원인은 젊은세대의 도시 집중화로 인한 인구 감소로 인해 발생하는 현상입니다. 농촌 지역은 고령화가 심각하여 고령자들이 사망하거나 병으로 인해 집을 떠나게 되면 관리할 사람이 없어 폐가가 늘어나게 됩니다. 또한 낙후된 교통, 상업, 교육, 의료 시설 등이 사람들이 이주하게 만들며 그로 인해 빈집이 늘어나고 있습니다. 특히 한옥과 구옥은 내구연한이 지나면서 자연스럽게 사용하기 어려운 상태로 변하게 되는 것입니다.정부에서는 이러한 폐가 문제를 해결하기 위해서 빈집 특례법 및 빈집 정비 사업 등을 통해서 재건축 또는 재사용할 수 있도록 지원하고 있습니다. 또한 농총 재생 프로젝트를 통해 주거지 재개발, 문화재 보존, 전통 한옥 재활용 등을 포함하여 지역 주민들의 삶의 질을 향사시키고 폐가를 문화재나 관광지로 재활용하는 방식도 진행하고 있습니다.시골 지역의 빈집들은 지자체나 농촌 진흥 기과에서 매입 지원 사업을 하기도 하며 공매가 경매를 통해서도 구입을 할 수 있습니다. 중고 매매사이트 등을 통해서 개인 간 거래를 하기도 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매를 공인중개사가 대신 해줄수도 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매는 법원의 공적인 절차이기 때문에 경매를 대리해서 진행하는 것은 일반적으로 허용되지 않습니다. 경매에 참가하는 것은 법원에서 직접 입찰을 해야 하므로 공인중개사나 다른 대리인이 입찰을 대신할 수 없습니다. 입찰 시 본인 신분확인이 필요하고, 입찰표를 본인이 작성하여 법원에 제출해야 하므로 대리인을 통한 입찰 대행을 불가능합니다.공인중개사나 부동산 전문가가 경매 물건에 대해 상담과 권리분석, 시세 조사 등을 도와주는 것은 가능합니다. 경매 물건에 대해 어떤 점을 체크해야 하는지, 권리분석을 통해 리스크를 어떻게 줄일 수 있는지 등을 안내 받는 것은 합법 입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매시 유찰이 되는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유찰이 되는 주요 이슈는 일단 권리관계의 복잡성 때문 입니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우 투자자들이 위험을 회피하려는 경향이 있어 유찰이 되고는 합니다. 그리고 기존 소유자나 세입자가 집에 거주 중일 때 이들을 내보내는데 시간이 걸리거나 추가 비용(명도비용 등)이 발생하는 것도 이유 중에 하나 입니다.그외로는 법원에서 정한 감정가가 시세와 다른 경우, 집 자체의 구조적인문제로 수리 비용이 과다 발생할 것으로 예상되는 경우, 세입자의 보증금 반환/체납 관리비/ 미납세금 등을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우 예상보다 높은 비용이 들어 투자자들이 꺼리게 됩니다.최근과 같이 경매 물건이 넘치지만 부동산 경기 침체나 금리 인상 등과 같은 외부 요인들로 인해서도 투자자들이 신중해지는 시기에도 유찰이 잦아질 수 있습니다.유찰된 물건이라도 실제 수익성을 있을 것으로 예상이 되는 경우, 권리관계가 깨끗한 경우, 미래가치가 충분한 경우에는 장기적인 관점으로 접근하여 경매에 참여하는 것도 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산이 한번 유찰이 되면 보통 몇%씩 가격이 빠지는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매가 유찰되면 최초 감정가 기준으로 감정가의 20~30% 씩 낮아지게 됩니다.대법원 경매 규칙에 따라 한번 유찰 시 최저가가 20~30%씩 하락하며, 법원은 지역과 물건의 성격, 그리고 경매 규칙에 따라 유찰 비율을 조절할 수 있습니다.유찰이 되면 최저가가 낮아지기 때문에 투자자 입장에서는 더 저렴하게 물건을 매수할 기회를 얻습니다. 그러나 유찰이 반복될 경우 물건데 대해 문제(점유, 하자, 권리관계 등)가 있을 가능성도 있으니 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매시 경매장에 입장할 수 있는 조건이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매장은 공개적인 법원 절차로 운영되므로, 일반인도 입장하여 방청할 수 있으며,법원의 경매 일정과 장소는 공개되어 있어 관심 있는 사람은 입장하여 경매 진행 과정을 볼 수 있습니다.실제 경매에 참여하기 위해서는 입찰보증금을 사전에 납부 하시고 본인 확인 후 법원 경매장에서 입잘표를 작성하시면 됩니다.낙찰되면 입찰 철회가 불가능하며 잔급을 납부해야 합니다. 만약 잔금을 납부하지 못하는 경우 보증금을 몰 수 당할 수 있습니다.이러한 경매 참여 없이 경매 진행 절차를 배우거나 관찰하고 싶은 경우에는 입찰보증금 없이 방청만 가능 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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연말정산 주택소유 체크 해야하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합원 분양 아파트가 주택으로 간주되는 시점을 보시고 연말 정산에 반영하시면 될 것 같습니다.조합원 분양 아파트와 주택 소유 기준주택소유로 간주되는 시점은 아파트를 분양받고 현재 건축 중이라면 소유권 이전 등기가 완료되지 않았으므로 법적으로는 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 됩니다.만약 소유권 이전 등기가 완료되었다면 이 시점부터 주택을 소유한 것으로 간주가 됩니다.연말 정산에서는 현재를 기준으로 주택을 소유했는지를 확인하기 때문에 건축 중인 아파트라면 무주택으로 체크해도 문제가 없습니다.만약 국세청에서 나중에 소득공제 여부를 확인하는 과정에서 조합원 분양 사실이 확인되어 소명 요청이 있을 경우,소유권 이전 등기가 이루어지지 않았음을 증명해 두시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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아파트 경매대출을 받기 전에 어떤걸 확인해봐야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 경매를 통해 매수를 계획하고 경매 대출을 받으려면 사전에 철저히 준비 및 조사를 해야 합니다. 등기부등본 확인 절차는 가장 기본적이고 필수적인 절차 중 하나 입니다.등기부등본 확인 - 등기부등본은 경매 물건의 법적 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서 입니다. 소유권, 근저당, 가압류-가처분 등의 항목을 확인 하시고 말소기준 권리를 파악해 두시기 바랍니다.아파트 실태 조사 - 현재 누가 거주하고 있는지 점유 상태를 확인 하시기 바랍니다. 세입자가 거주하고 있는 경우 전입신고일과 확정일자 등을 확인해 두셔야 합니다. 그리고 임차보증금등의 인수 여부도 파악해 두셔야 합니다. 무엇보다 물리적인 아파트 상태를 확인해 보시는 것이 중요 합니다.지역 및 주변 환경 조사 - 경매가가 매력적인지 확인하려며 현재 시세와 비교하시고 실거래가, 인근 매물과 경매물건 가격을 비교하여 적정한 낙찰가를 판단하시면 됩니다.경매 대출 관련 사전 조사 - 경매 대출은 일반 주택담보대출보다 한도가 낮게 책정될 수 있으니, 금융기관에 경매 전문 대출 상품이 있는지 확이해 보시기 바랍니다.경애로 아파트를 매수하기 전에는 등기부, 점유상태, 시세와 대출조건 그리고 법적 리스크를 철저히 확인해야 합니다.겸매는 일반 애매보다 복잡하고 리스크가 크르모, 사전 조사와 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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아파트 경매로 나오는 물건은 대출연체가 몇 회 연체하였을때 경매 물건으로 내놓나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 포함하여 다른 부동산이 대출 연체로 인해 경매로 넘어가는 시점은 단순히 연체 횟수로만 결정되지는 않습니다. 대출 약정 조건과 금융기관의 내부 정책에 따라 달라질 수 있습니다.대출 연체와 경매 진행 절차대출 연체가 발생하면 금융기관이 채권 회수를 위해 법적 절차를 밟게 됩니다. 일반적으로 3개월 이상 연체하면 기한의 이익 상실 조항이 적용됩니다. 이는 대출을 매달 상환하는 것이 아니라 전체 대출금을 즉시 갚아야 하는 상태로 전환 되는 것을 의미합니다. 기한의 이익 상실 이후에도 대출금을 변제하지 못하면 금융기관은 채권 압류, 경매 신청 절차를 개시하게 됩니다. 대부분 6개월 이상 연체가 될 경우 경매 절차에 들어가는 경우가 많습니다.연체 기간과 경매 여부기한의 이익 상실 조건과 금융기관의 정책에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 3회 이상 연체가 될 경우 경매 절차에 대한 준비가 시작될 가능성이 높습니다.대출 연체가 몇 회이상 지속되면 경매로 넘어가는지에 대한 정확한 기준은 금융기관의 내부 정책과 대출 약정서에 명시된 기한의 이익 상실 조건에 따라 다를 수 있습니다. 대출 연체가 발생하면 가능한 빨리 금융기관과 협의하거나 채무 조정을 신청하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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아파트를 경매로 들어가도 재산세는 시세대로 나오는거죠??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재산세는 아파트의 경매 낙찰가가 아니라 공시가격(시간표준액)을 기준으로 산정이 됩니다. 따라서 경매로 싸게 구매 했다고 하더라도 해당 아파트의 공시가격이 재산세 산정의 기준이 됩니다.세율은 과세 표준에 따라 재산세율이 구간별로 차등 적용이 됩니다.경매 낙찰가는 해당 아파트의 구매 가격일 뿐 세금 산정에는 영향을 받지 않으며,재산세는 매년 6월 1일을 기준의 공시가격으로 산정 되므로 아파트의 시세나 경매가와는 무관하게 공시가격을 기준으로 세금이 책정된다고 보시면 됩니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산을 개업하는데 있어서 공인중개사 자격증이 필수인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개 사무소를 개업하거나 중개 업무를 하기 위해서는 공인중개사 자격증은 반드시 필수로 필요 합니다. 자격증이 없으면 개업 자체를 허가해 주지 않습니다. 공인중개사 자격증 소지 여부는 법적 요건 사항에 해당 합니다.다만 자격증이 없으신 분들의 경우 중개보조원으로 활동하시는 분들인 경우가 많으실 겁니다. 자격증이 없는 사람은 중개보조원으로 공인중개사 사무소에서 일할 수 있으며 단순 사무 업무나 고객 등대 등을 보조하는 역할을 하며, 법적으로는 부동산 계약 체결에 관여하거나 직접 중개를 할 수 없습니다. 중개보조원은 공인중개사 사무소에 반드시 등록이 되어 있어야 하며 이들의 활동은 자격증이 없어 제한적일 수 밖에 없습니다.자격증이 없는 사람이 중개를 하는 경우 불법에 해당하므로 관할 관청에 신고할 수 있습니다. 공인중개사법을 위반하는 행위는 단속 대상이며 적발 시 처벌을 받게 되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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