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낙찰을 포기하면 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매에서 낙찰이 된 후 잔금을 치루지 못할 경우 일단 입찰 당시 냈던 보증금이 몰수가 될 수 있습니다. 몰수된 보증금은 해당 경매 사건의 채권자에게 귀속이 됩니다.그리고 해당 물건은 유찰로 재경매가 진행이 되며, 재경매 시 낙찰가는 기존 낙찰가보다 낮아질 가능성이 있습니다.일부 경우에는 향후 경매 참여가 제한이 될 수 있기도 합니다.이에, 경매에서 낙찰 후 물건을 포기하면 재정적 손실과 법적 책임이 뛰다를 수 있으므로 낙찰 전에 자금 계획을 철저히 세우고 대응하시는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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주거환경으로 아피트가 선호되는 이유가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트에 대한 선호도가 점점 높아지는 이유는 현대인의 라이프스타일과 주거 환경에 대한 요구가 변화하면서 여러가지 장점이 부각되기 때문 입니다.아파틑 대부분 대중교통과 가까운 위치에 있어 출퇴근과 이동이 편리하고 다양한 편의시설을 내부에 갖추고 있으며,쇼핑몰, 마트, 병원, 학교 등이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성도 높은편 입니다.최근에는 24시간 보안 시스템을 갖춰진 곳들이 많아 외부 침입이나 사고로부터 보호 받을 수 있는 곳들도 많이 있습니다.발코니 확장이나 인테리어 옵션을 통해서 사용 가능한 공간을 최대한 활요할 수도 있으며,시설 유지보수, 쓰레기 처리 등등 관리적인 측면에서도 관리사무소에서 전부 해주고 있어서 편리합니다.무엇보다 아파트는 다른 주거 형태보다 시세 상승 가능성이 높아 자산으로서 매력적이며,대출이나 세금 혜택도 아파트를 중심으로 적용되는 경우가 많아 투자 접근성이 좋습니다.이러한 여러가지 장점들로 인해서 아파트가 점점 더 선호되고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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알박기 보상은 나중에 추가적으로 보상을 해주나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지 구역 지정 이후에 알박기를 하는 경우 1차적으로 정부 혹은 사업시행자가 토지 소유자와 협상을 시도하며, 토지 보상가액은 감정평가를 통해 산정이 됩니다. 통상 2~3개 감정평가사가 평가한 금액의 평균 값을 기준으로 하여 보상가액이 산정이 되지만 토지 소유자가 감정가를 수용하지 않을 경우 토지수용위원회 등을 통해서 강제 수용 절차가 진행되기도 합니다.토지수용위원회가 적정 보상금액을 결정하고 그 금액을 소유자에게 지급한 후 장제로 수용할 수 있습니다.알박기 소유자가 보상액이 불공정하다고 판단하면 행정소송을 제기할 수 있으며 이 경우 법원이 최종적으로 보상가액을 산정하며 소송 기간이 길어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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왜 이번 정책에서 부동산만 살리는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.R&D 투자나 AI 투자할 돈이 부족한거는 별개의 문제로 보셔야 할 듯 합니다.국내의 경우 부동산이 경제 전반에 미치는 영향이 크기 때문에 최대한 활성화를 해야 경기 부양에 도움이 된다라고 판단을 하고 있어서 그런 것입니다.부동산 시장이 활발해지게 되면 관련 산업(건설, 금융, 가구 등)의 활성화를 촉진하여 경제 성장을 견일 할 수 있으며, 한국 가계 자산 중 부동산 비율이 큰 만큼 부동사 시장의 변동성이 소비 심리에 큰 영향을 미치게 되어 있습니다.특히 부동산은 단기적으로 정책효과를 내기 쉬운 분야로, 건설 경기를 활성화 시키게 되면 경제 성장을 빠르게 부추길 수 있어 경기 침체 시 즉각적인 효과를 보이기도 합니다.다만 부동산에 대한 과도한 의존이 경제 비생산적인 자산으로 자본이 쏠리는 결과를 초래할 수 있어 비판적으로 바라보는 시각들도 분명히 존재 합니다.이에, 장기적인 경제 성장을 위한 정책적 균형을 고려해야 하면 이를 통한 지속 가능한 발전을 도모해야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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국내 부동산 시장에서 수도권과 지방의 지역별 차이가 더 커질 것으로 보는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울 수도권 등지와 지방 간 부동산 가격은 입지, 인구 이동, 산업 구조 변화, 정부 정책 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과 입니다.서울과 수도권은 우수한 교육기관과 다양한 일자를 기회를 제공하고 있어 이는 인구의 수도권 유입을 촉진하고 있습니다. 이러한 이유로 지방의 젊은 청년들이 수도권으로 이동하면서 수도권에은 젊은 인구가 많아지나 지방은 점점 소멸화가 되고 있습니다. 그리고 출생률 저하화 인구 유출 등으로 인한 인구 감소로 지방의 부동산 수요는 점차 감소될 것입니다.정부에서도 지방의 부동산 활성화를 위해서 여러가지 정책을 시도하고는 있지만 수요 자체가 적어 그러한 효과는 미비합니다. 이에, 지방 균형 발전을 위한 혁신도시, 기업 유치 등 정책을 계속적으로 실시해야 할 것으로 보입니다.이러한 이유 등으로 인해서 수도권과 지방의 부동산 가격 격차는 앞으로 계속 확대될 가능성이 크고,지방은 인구 감소와 경제 침체가 심화되면서 주택 수요 감소, 부동산 가격이 하락 될 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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다주택자 지방 부동산 취득세 규제는 언제 풀릴까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정부에서 지방 부동산 활성화를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과세 완화를 추진하고 있는데요..24년 1월 2일 발표된 내용에 따르면 지방 주택의 취득세 중과제외 기준이 현행 1억원에서 2억원이하로 상향될 예정이라고 합니다. 이러한 조치는 지방 부동산의 침체를 완화하고 거래를 촉진하기 위한 것으로 보입니다. 다만 취득세 중과 완화는 법 개정이 필요한 사항으로 국회를 통과해야 하는데 지금 같은 상황에서 어떻게 될지 모르겠네요. 이러한 내용은 2022년 12월 21일 이후 거래분부터 소금 적용할 계획을 발표한 바가 있습니다.그리고 24년1월 10일부터 25년 12월 31일까지 소형 주택을 구입하면 부동산 주택 수에서 제외되는 취득세 완화조치가 시행될 예정이라고 합니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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장거리, 단거리 노선 어떤게 더 수익성이 좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.항공사 입장에서 장거니 노선과 단거리 노선의 수익성은 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.장거리 노선의 경우 일반적으로 항공 요금이 높아 1인당 수익이 크며, 비지니스 혹은 퍼스트 클래스 비중이 높을 수록 수익률은 더 커지게 됩니다. 그리고 기내 식사, 추가 수하물, 기타 엔터테인먼트 등의 부가 수익을 창출할 수도 있습니다. 다만, 인건비 및 유지보수비용이 크고 긴 운항시간으로 인해 단위 비용이 증가 합니다. 그리고 국제 경기 상황과, 계절성에 민감하여 수요 변동이 많을 수도 있습니다.단거리 노성의 경우 운영비용을 절감하면서 빠른 회전율로 인해 활용도가 높은 편 입니다. 단거리인 만큼 요금이 낮고 경쟁이 심하며 승무원들의 교대 빈도가 많아 운영 효율이 떨어질 수 있다는 단점이 있습니다.어느 한가지 노선에 집중하기 보다는 장거리 노선과 단거리 노선을 시장 변화 대응하여 유연하게 운영 한다면 수익성이 극대화 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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전세집구할때 융자금 잔금시 말소조건이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 내용은 해당 부동산에 현재 1억 1,000만원의 근저당이 설정되어 있고, 전세계약을 통해 질문자님이 잔금을 지급하면 집주인이 그 돈으로 대출금을 상환하고 근저당권을 말소 하겠다라는 조건 입니다.잔금 납부와 동시에 전세금이 집주인의 대출 상환에 사용이 되며 말소가 정상적으로 이루어지면 전세금 반환 위험은 줄어들게 됩니다. 이 경우 해당 은행에서 중개사와 다 같이 만나서 잔금을 치루고 근저당권 말소까지 전부 확인 하시면 됩니다.그래도 혹시 모르니 계약서 특약 사항에 전세금 지급 즉시 근저당권을 말소한다라는 특약 조건을 달아 주시는 걸 추천 드립니다. 그리고 전세보증보험에 가입 하셔서 혹시 모를 전세금 미반환에 대비 하시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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오피스텔 월세 계약 만료 통보 시점은 언제인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대차 보호법에 따르면 계약 종료일 1개월 전까지 임대인 또는 세입자가 계약 갱신 거절 의사를 서면 또는 구두로 통보하지 않을 경우 계약을 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 세입자 분이 만기 33일전에 통보 했다면 통보 시점은 적법하므로 묵시적 갱신 주장을 성립하지가 않습니다.임대인이 3개월 연장을 요구하는 경우라고 하더라도 세입자 분은 이에 동의할 의무는 없으며, 이지 계약 종료를 통보한 상태 이므로 기존 계약에 따른 퇴거 준비를 하셔도 무방 합니다. 세입자 분이 연장에 동의하지 않는 다면 임대인은 강제로 연장을 요구할 권리가 없습니다.중개수수료 는 임대차 계약과 관련한 비용으로 임대인과 세입자가 각각 부담하는 것이 원칙이며 임대인이 세입자에게 중개수수료를 요구하는 것은 아무런 법적 근거가 없으므로 무시하셔도 됩니다.만약 임대인이 계속 묵시적 갱신을 주장하면서 세입자의 퇴거 의사를 무시한다면 세입자는 계약갱신 요구권을 행사할 수 있으며 묵시적 갱신이 성립한다면 최대 2년까지 동일한 조건으로 거주 할 수 있습니다. 다만, 묵시적 갱신이 아닌 상태에서 계약이 종료될 경우 새로운 임대차 계약이 필요합니다.결론적으로 질문자님은 만기일자에 맞춰 퇴거하셔도 무방하며 임대인의 3개월 연장 요구나 중개수수료 부담 요구에 응하실 필요는 없습니다. 만약 퇴거 의사를 취소하는 경우 임대인과 협의하여 기존 조건으로 1년 연장 가능 여부를 협의해 보시기 바랍니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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부동산 거래대금을 100개월에 나누어 지급해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매대금을 분할 납부하고, 완납 후 소유권을 이전하는 방식의 부동산 거래는 가능 합니다. 이를 분납 조건부 매매라고 하며, 상호 합의와 계약 조건 설정에 따라 성립할 수 있으나 아래와 같은 실무적인 부분들도 함께 고려해 두시기 바랍니다.법적 가능성매매 방식은 당사자간의 자유로운 합의로 결정할 수 있으며, 매매계약서에 분할 납부 조건과 소유권 이전 시점을 명확히 명시하면 법적으로 유효 합니다.매매대금 완납 후 등기를 이전하는 방식은 일반적이며 법적으로 허용이 됩니다.계약 조건 설정이러한 거래는 리스크를 줄이기 위해서 반드시 구체적인 조건들을 명시해 주시는게 좋습니다.분할납부 조건 / 등기 이전 조건 / 중도 해지 조건 / 근저당 설정 여부 등리스크 관리매도인의 리스크 - 매수인이 중도에 납부를 중단할 경우매수인의 리스크 - 매도인이 대금 완납 후 등기 이전을 거부할 가능성 / 사전에 공정증서 작성 또는 조건부 소유권 이전 방식을 활용하는 방안이 도움이 될 수 있음법적 장치 활용공정증서 작성 - 공증사무소에서 계약 내용에 대해서 공증 절차 진행근저당권 설정 - 매수인의 명의로 근저당권을 설정신탁 방식 활용 - 매도인이 부동산을 신탁사에 맡기고 매수인이 대금 완납 후 소유권을 이전 받음이와 같은 방식의 거래는 상호 신뢰와 구체적인 계약 조건 설정이 중요하니 법적 장치들을 통해서 안전한 거래를 하는게 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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