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전세집 보증금 및 이사관련으로 문의드려요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 문제는 최근 전세 만기가 다가오는 세입자 분과 집주인 분들이 가장 많이 겪는 상황이 아닐까 합니다.이럴 때 가능한 대처 방안들에 대해서 안내 드립니다.현 집에서 거주 유지 가능 여부계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 세입자는 법적으로 해당 주택에 계속 거주할 권리가 있습니다. 이는 유익비 반환 청구권이라고 하며, 보증금을 반환할 때까지 집을 떠나지 않아도 됩니다. 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 임대차 계약이 묵시적으로 연장된 것으로 간주됩니다.집주인이 나가라고 할 경우, 보증금 반환이 완료되지 않았다면 나갈 의무가 없습니다. 법적 권리를 명확히 확인 하시고 대응하시면 됩니다.새로운 집을 구하는 방법 - 보증금이 묶여 있으니 아래 내용들은 참고해 두시면 좋습니다.대출 활용 - 은행이나 보증기관에서 전세보증금을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 계약만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 보증보험에 가입이 되어 있다면 대출이 가능 합니다.임대보증금 반환청구 소송 - 법원에 임차권 등기명령을 신청해 해당 주택에 임차권을 등기하면 주택을 비워도 세입자의 권리가 보호 됩니다. 집주인이 주택을 매매하거나 새로운 세입자를 받을 때 세입자의 보증금을 우선적으로 반환해야 합니다.실질적인 필요 조치집주인과의 대화 지속임차권 등기명령 신청법적 조치 - 소송이나 강제 집행 등새로운 집 준비 - 보증금 반환 대출이나 보증보험을 활요하여 필요한 자금 마련계약 만료 후 집을 비우실 경우 보증금 반확 책임이 더 어려워 질 수 있으니 임차권 등기명령 없이는 주택을 비우시지 않는 것이 유리하면 집주인 분과의 대화 기록, 계약서 사본, 대출 또는 보증보험 정보 등도 확인해 보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨으면 좋겠으며, 아무쪼록 원만하게 잘 돌려 받으시길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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경매진행중인 다가구주택 원룸 월세살고있는데 질문있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황에서늬 월세 및 보증금 문제는 복잡한 경매 절차와 법적 관계에 따라 달라질 수 있습니다.보증금과 월세임차권 등기가 잡혀 있는 상태라면 집주인이 경매에 들어가더라도 임차권이 보호가 됩니다.보증금을 포기하고 월세는 10달 동안 내지 않을 계획이라면 보증금에서 월세가 차감될 수 있습니다. 하지만 경매 낙찰 후 남은 금액에 대해 새로운 낙찰자가 청구할 가능성이 있으므로 주의를 하셔야 합니다.10달 이후 월세경매 절차가 진행되고 낙찰자가 결정되면 새로운 소유자가 집주인의 권리를 승계 합니다.이 때부터 새로운 집주인이 월세를 청구할 권리가 있으며 이전 집주인과의 관계에서 발생한 미납 월세는 보증금에서 공제될 수 있지만 낙찰자가 이 금액을 청구할 가능성도 있습니다.현재 집주인과의 관계현재 집주인이 연락이 두절된 상채라면 월세를 일방적으로 지급하지 않아도 경매 후 밀린 월세가 법적으로 문제가 될 수 있습니다.경매 절차가 완료되기 전까지는 현 집주인에게 월세를 지급해야할 의무가 있지만, 현실적으로는 관리가 어려울 것으로 판단이 됩니다.낙찰 후 새로운 소유자와의 관계경매 낙찰 후 새로운 집주인이 정해지면 기존 임대차 계약은 낙찰자에게 승계가 됩니다.낙찰 후부터는 새로운 소유자에게 월세를 지급해야 합니다. 새로운 소유자가 경매 이후 발생한 밀린 월세를 요구할 가능성도 있습니다.월세를 지급하지 않고 유보하는것이 실질적인 선택이 될 수는 있겠지만 향 후 발생 가능한 법적 문제에 대해서는 가능성을 염두해 두고 계시는 것이 좋을 듯 하며 법률 구조공단 등의 도움을 받아 권리를 정확히 파악해 두시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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금리 인하가 실질적인 주택 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 특히 전세나 월세와 같은 임대 시장의 어떤 변동성을 만들었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 인하는 주택 시장와 임대 시장에 여러가지 방식으로 영향을 미치게 되는데요,,, 특히 전세와 월세 시장에서는 아래와 같은 변동성이 발생할 수 있습니다.전세 시장의 변화- 금리 인하는 전세 시장에 직접적인 영향을 미침전세자금 대출 부담 감소 - 금리가 낮아지면 전세자금 대출 이자 부담이 줄어들어 전세를 선택하는 세입자들에게 유리해집니다. 전세 선호도가 상승 할 수 있습니다.전세공금 가능성 - 집주인 입장에서는 낮은 금리로 대출을 활용해 자금을 마려하기 쉬워집니다. 이에 전세보다는 월세로 전환하려는 경향이 생길 수 있으며 이는 전세 공급을 줄기오 전세가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.전세 선호도 증가로 인한 전세가 상승 - 전세에 대한 수요가 증가하면서 전세 가격이 오를 가능성이 있습니다. 특히 인기 지역이나 학군 지역의 경우 이러한 경향이 더욱 뚜렷해 질 수 있습니다.월세 시장의 변화 - 금리 인하는 월세 시장에서도 뚜렷하게 나타남월세 전환 가속화 - 집주인 입장에서 금리 인하로 인해 금융비용 부담이 줄어들지만, 전세보다는 월세로 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 경향이 강해질 수 있습니다. 이는 월세 매물 증가로 이어질 가능성이 있습니다.월세 부담 완화 - 금리 인하로 인해 월세 보증금 대출 이자가 낮아져 월세 부담이 줄어드는 긍정적인 효과가 있습니다.매매와 임대 시장 간 상호작용매매시장 활성화 - 금리 인하로 주택 구입 부담이 줄어들어 매매 시장이 활성화되면 전세나 월세에 대한 수요가 감소할 수 있습니다. 특히 금리 인하로 매매와 전세의 비용 차이가 줄어드는 경우 전세대신 매매를 선택하는 세입자들이 늘어날 수 있습니다.임대 시장 압박 - 매매 시장의 활성화로 투자 목적의 부동산 거래가 늘어나면 임대 물량이 증가 할 수 있습니다. 이 경우 전세와 월세 시장의 가격 안정화에 기여할 수 있습니다.최근 한국과 같이 금리 변동성이 큰 시기에는 전세와 월세 시장의 혼란이 확대되는 추세 입니다. 임대시장 변동을 이해하기 위해서는 특정 지역의 매물 동향과 금리 변화 추세를 종합적으로 분석해 보시면 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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일시적2주택 비과세가 되는지 궁금해요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.B 분양권이 있는 상태에서 C 주택을 취득해도 A 주택 비과세가 되나요?>> 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 따라 판단이 됩니다. B분양권은 주택이 아닌 분양권으로 간주되며, 현행 세법에서는 분양권이 주택 수에 포함되지는 않습니다 따라서 다음을 기준으로 A 주택의 비과세 가능성을 판단할 수 있을 것으로 보입니다.1세대 1주택 상태인지 확인 - A 주택은 비조정 지역 21년 9월에 취득하여 25년 5월에 매도 예정이고 보유기간 2년을 초과하므로 기본 요건은 충족C 주택 취득일과의 관계 - A 주택 매도일과 C 주택 취득일이 같은날이라면, A 주택은 매도 시점까지 1세대 1주택 상태를 유지합니다. 이 경우 A 주택의 비과세 요건을 충족할 가능성이 높을 것으로 판단 됩니다.C주택을 취득할 때 취득세가 중과되나요?>> 취득세 중과 여부는 1세대 다주택자 기준으로 판단이 됩니다. 여기서는 B 분양권과의 관계가 중요합니다.분양권과 취득세 - 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로 A 주택 매도 후 C 주택을 취득하면 1주택 취득으로 간주되어 취득세 중과 대상이 아닙니다.취득세율 적용 - C 주택이 비조정지역이므로, 일반 주택 취득세율이 적용이 될것으로 보입니다.결론적으로 A 주택은 비과세 요건을 충족할 가능성이 높고, C 주택 취득 시 취득세 중과 대상이 아니며, 일반 세율이 적용이 될 것으로 보입니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.09
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보증보험 가입 기준이 있는지 질문드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증보험 가입을 위한 기준은 보증보험을 제공하는 기관에 따라 다소 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같은 조건들이 있습니다. 특히 집값 대비 전세가격 비율은 중요한 기준으로 작용 합니다.집값 대비 전세가격 비율보증보험 가입을 위해 집값 대비 전세가격 비율이 일정 기준을 초과하지 않아야 합니다.HUG - 수도권 전세가율 90% 이하 / 지방 전세가율 80% 이하SGI 서울 보증은 기준이 없거나 비교적 완화된 경우가 많지만 보험료가 높을 수 있습니다.임대인의 신용 상태임대인의 신용도나 세금 체납 여부 등이 중요한 기준 입니다.체납이나 신용불량 이력이 있는 경우 보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.주택유형오피스텔은 제외한 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 대상이 됩니다.임차보증금 한도HUG - 수도권 7억원 이하 / 그 외 지역 5억원 이하임대인의 동의 여부HUG의 경우 임대인의 동의를 필수로 요구SGI 서울보증은 임대인 동의 없이도 가입할 수 있는 상품이 있음본인의 상황에 맞는 보증보험 가입 가능 여부를 확인하려면 HUG나 SGI 고객센터를 통해서 자세한 상담을 받아 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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커피 가게들 별로 가격의 차이가 나는 가장 큰 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.커피 전문점 간에 가격 차이는 여러가지 요인이 있을 수 있습니다.재료의 품질커피 원두 - 원산지, 재배 방식, 로스팅 방법에 따른 가격 차이부가재료 - 우유, 시럽, 토핑 등 부가적인 재료의 가격 차이운영비용임대료 - 매장이 위치한 지역의 임대료인건비 - 고용된 인력의 수에 따른 운영비용의 차이설비비용 - 커피머신, 정수 시스템, 인테리어 등 투자 비용브랜드 가치브랜드 인지도로열티 및 운영방식 - 프랜차이즈 가맹점은 본사에 로열티를 지불지역 문화적 요인지역마다 커피에 대한 수요와 소비자의 가격 민감도가 다름.커피 가격은 단순히 한 잔의 음료로 끝나는 것이 아니라 그 안에 포함된 재료, 서비스, 환경 그리고 브랜드 가치를 포함한 경험의 산물로 각각 전문점 마다의 가격이 차이가 날 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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주택 수를 산정할 때, 그 기준이 계약일이 아니라 잔금일, 즉 소유권 이전이 일어나는때를 기준으로 주택 수를 산정하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 주택 수 산정시 소유권 이전을 기준으로 하는 것이 일반적 입니다. 세법이나 관련 법규에서는 주택을 보유한 것으로 간주하는 시점을 잔금일 또는 등기일로 보는 경우가 많습니다. 이는 거래 계약만으로는 소유권이 이전되지 않고, 실질적으로 소유권이 이전되는 시점이 중요하기 때문 입니다.다만, 주택 수를 산정하는 기준은 사용하는 목적과 적용되는 법령에 따라 다를 수 있습니다.양도소득세 - 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기일을 기준으로 함종합부동산세 - 과세 기준일인 6월 1일에 주택을 소유하고 있는지를 기준으로 함취득세 - 소유권 이전 등기일을 기준으로 판단각각 세부 항목 마다의 주택 수 산정 기준이 다르므로 구체적으로 파악해 두시면 좋을 듯 합니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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전세사기 안당하려면 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않기 위해서 등기부등본 확인은 가장 기본적인 사항 입니다. 등기부등본에는 부동산 소유자의 소유권, 근저당권, 가압류, 경매 여부 등 확인이 가능 합니다.일단 등기부등본상 소유자와 전세계약을 하는 상대방이 동일인인지 확인을 해보셔야 하며, 만약 근저당이 설정되어 있다면 향 후 보증증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있으니 참고 하시기 바랍니다. 그리고 전세권 설정 여부도 확인이 필요합니다. 이전 세입자의 전세권이 남아 있다면 일단 우선적으로 해결을 할 필요가 있습니다.그리고 등기부등본은 계약 직전에도 최신 상태를 확인하여 이전과 변동 사항이 없는지 다시 한 번 체크를 하셔야 합니다.그리고 임대차 계약 보호를 위해 계약 후 확정일자를 받고 전입시고를 하시면 대항력을 얻게 됩니다. 이는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 단계로 보증금의 선순위로 변제받을 권리를 확보하게 됩니다.계약 시에는 하자보수와 관련된 내용, 계약 기간 중 근저당을 추가 설정하지 않겠다는 내용, 계약 후 전입신고와 확정일자를 보장하는 내용 등에 대해서 특약사항으로 추가 하셔서 계약을 좀 더 구체화 하시기 바랍니다.혹시나 전세금이 시세에 비해서 저렴하다거나 하는 경우는 사기일 수 있으니 조심하시기 바랍니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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2025년 인구 감소 문제를 해결하기 위해 어떤 부동산 정책을 내놓을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2025년 인구 감소 문제를 해결하기 위해 정부는 부동산 정책을 비롯한 다양한 대책을 내놓을 가능성이 높습니다. 특히, 주택 수요 감소와 고령화에 따른 지역 공동화 문제를 해결하기 위한 부동산 정책이 주요 초점이 될 수 있습니다.지역 균형 발전 정책지방 거주 유도 - 지방 중소도시와 농총 지역에 저렴한 공공임대주택과 매입임대주택을 확대하고, 교육, 의료, 교통 등 필수 인프라 확충으로 지방 거주의 매력을 강화할 듯 합니다.지역 맞춤형 개발 - 인구가 감소하는 소멸 위험 지역에 재생 사업을 투자주택 시장 활성화 정책다주택자 규제 완화 - 세제 혜택 확대, 임대주택 사업 장려1인 가구 및 고령층 맞춤 주택 - 소형 주택 공급, 노후 주택 리모델링 지원주택 공급 조정 - 지역별 인구 감소에 따라 주택 공급 계획을 유연하게 조정고령화 및 주거 복지 대책고령층 맞춤형 주거 정책 - 고령자 전용 주거 단지를 전국적으로 확대 / 주택 연금 활성화세대 공존형 주택 - 공동주거 프로그램 개발 / 세대 공존형 임대주택 지원 사업단기적 효과에 그치지 않고 장기적인 인구 감소 문제를 해결할 수 있는 정책들이 필요한 상황이며, 모든 지역에 동일한 정책을 적용하기보다 각 지역의 인구 구조와 경제 상황에 맞는 맞춤형 접근이 필요할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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재개발 예정 지역 투자 할때 주의사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 예정 지역에 투자할 때는 재개발 진행 상황, 현장 여건, 법적 문제 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.재개발 진행 상황 확인재개발 구역 지정 여부 - 해당 지역이 정비구역으로 지정 되었는지 확인해 보시기 바랍니다. 정비구역이 아니라면 재개발이 추진 될 가능성이 낮습니다.추친단계 - 재개발은 여러 단계를 거치게 되어 있으며, 각 단계마다 투자 리스크와 수익성이 조금씩 다릅니다. 초기 단계에서는 리스크가 크지만 투자 수익률이 높을 수 있습니다. 추친위가 승인이 되고 조합이 설립 되었다면 안정성이 높아지며 매매 가격이 상승하기 시작합니다.사업 속도와 걸림돌 - 지역 내 주민 동의율이 낮으면 사업이 지연되거나 무산될 가능성이 있으니 사전에 확인해 보셔야 하며, 재개발 과정에서 발생한 소송이나 갈들이 있는지도 확인해 보시기 바랍니다.투자 대상 물건 분석권리가 확실한지 확인 할 것강정평가 금액 및 입지 조건 확인추가 분담금 예측해 볼 것명도 협상 비용, 철거 비용 등 추가적인 비용 발생 상황 점검할 것시장 및 정책 리스크재개발은 진행 기간이 길기 때문에 부동산 경기 변동에 따라 투자 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.투기과열지구, 초정대상지역 여부 인지에 따라 대출, 분양, 전매 제한 등 불이익이 있을 수 있습니다.정책 변화에 따라 사업이 지연되거나 무산될 위험이 있으므로 주의하셔야 합니다.재개발 지역 투자는 수익성이 높을 수 있지만, 복잡한 법적, 재정적 문제를 동반할 가능성이 크므로 철저한 사전 조사가 필요하니 항상 주의를 기울이셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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