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맹지를 사서 파는것도 재테크중에 하나일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.맹지를 사서 파는 것도 재테크의 수단이 될 수는 있지만 맹지 투자가 가능한 경우는 제한적 입니다.주변 개발로 도로 연결 가능성이 있을 경우인접 토지 소유주와 협상이 가능할 경우농지로 그냥 수익만 노리는 경우정부 계획(도로 신설 등)이 확정된 경우이와 같은 경우는 저렴한 가격에 사서 높은 가격에 되팔 수 있는 가능성이 있습니다.다만, 대부분의 맹지는 수십년 동안 맹지로 남을 가능성이 있고 건축불가, 대출불가, 매각 어려움 까지 겹치면 손해가 오히려 더 커질 수 있으니 뭔가 확정적인 개발 이슈가 없다면 굳이 맹지를 재테크의 수단으로 활용할 필요는 없어 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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신혼을 꼭 새아파트에서 시작해야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이전에는 전세나 작은 집에서 시작해서 자금을 모은 후에 집을 사자는 분위기 였으나 지금은 집값이 계속 오를까 불안해 하는 심리적인 분위기, 청약 혜택(특히 신혼부부 특병 공급), 장기 대출 금리 등등의 이유로 인해서 새아파트를 사자는 분위기가 형성이 되어 있는 것 같습니다.그러나 새 아파트의 구입은 대출에 대한 부담, 이자에 대한 스트레스 등에 시달릴 수 있습니다. 이는 대출 상환 능력이 확실하고 장기 거주를 할 경우에는 어느 정도 맞는 말이 될 수 있지만 그렇지 않은 경우 결혼 생활 초기 부터 힘들어 질 수 있습니다. 특히 소득 대비 월 대출 상환액이 25%이상은 위험 신호로 볼 수 있습니다.꼭 신혼이라고 새 아파트를 살 필요는 없고 두분이서 행복하게 살 수 있는 안정적인 집이 최고라고 생각을 합니다. 천천히 여유가 될 때 아파트를 구입 하는게 좋을 방법이라고 생각을 합니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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급해요 ㅠㅠ 원룸 자취하는데 주말이나 목금토일 이렇게 남자친구가 놀러오거든요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인 입장에서 보면 확인이 필요한 내용일 수 있어서 연락을 준 듯 한데요...너무 과학게 해명하기 보다는 사실의 내용을 간단하게 전달하시고 문제 없을 거다라는 확신을 심어주시는게 좋을 듯 합니다. 친구들이 하루 이틀 정도 같이 지내는 것을 가지고 뭐라고 하지는 않을 듯 하니, 너무 빈번하게 그러한 모습을 보인다면 문제가 될 소지가 있으니 적당히 잘 조정을 하셔야 할 듯 합니다.일단 죄송하다는 말과 함께 혼자 거주 중이고 가끔 방문정도 하는 수준이라고 대응을 해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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인구가없는 도시는 어떻게 운영이되나요 ??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구가 없는 도시들은 지방 재정으로만으로는 유지하기 힘들어서 중앙 정부에서 지방교부세, 국고보조금 등의 형태로 운영비를 내려줘 지원을 해주고 있습니다. 세금으로 도시를 유지하는 구조인 것이죠.인구가 줄어드는 지역이라고 하더라도 이전에 이미 택지지구나 재개발구역으로 지정이 된 곳들은 사업이 강행이 되고 결과적으로 빈집과 미분양이 쌓이게 되는 것입니다. 최소한의 수요만으로 버티고 있는 구조라고 보시면 됩니다.이러한 형태는 단기적으로 유지가 될 지 모르지만 장기적으로 인구가 계속 감소가 되면 결과적으로 도시 기능 약화로 이어지고 주택 시장도 붕괴가 될 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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지방에 미분양 아파트가 많다고 하는데 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양가에 거품이 껴 있어 보일 수 있지만 실제 대부분은 비용 구조에 기인한 것으로,토지비, 건축비, 각종 부담금, 사업자 이익, 금융 비용 등이 반영 된 금액으로 사실서 분양가를 낮추는 건 쉽지가 않습니다.분양가를 낮출 경우 건설사의 입장에서 보면 제품을 손해보고 팔아야 하는 건데요... 대출 이자 부담 등으로 인해서 일정 분양가 이상이 유지되어야 합니다. 공공이 강제로 분양가를 하향 조정한다고 하면 향 후 민간 공급이 위축 될 가능성도 있습니다. 분양가를 낮추기 위해서는 어찌 되었든 공공기관이 끼어 들수 밖에 없는데 공공이 보유한 토지를 민간에 싸게 공급하거나 민간 참여형 공공분양을 활성화 하는 방법 등이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발·재건축 투자에서 용적률은 실질적으로 "사업의 수익성"과 "조합원 수익", 그리고 "일반분양 수"를 좌우하는 핵심 지표입니다. 1. 용적률의 기본적 의미용적률 = 건물 연면적 ÷ 대지면적 × 100(%)쉽게 말하면 "땅 한 칸 위에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는가"를 수치로 보여주는 것.용적률이 높으면 → 같은 땅이라도 더 많은 세대를 넣을 수 있음.용적률이 낮으면 → 건물을 적게 올려야 해서 사업성이 떨어짐.예를 들어,1,000㎡ 대지에 2,000㎡ 건물을 짓는다 → 용적률 200%2. 재개발·재건축에서 용적률이 중요한 이유(1) 사업성 결정용적률이 높으면 → 일반분양 물량이 늘어남 → 조합은 분양수익을 많이 확보 → 조합원 분담금이 줄어듦.(2) 조합원 이익같은 재건축이라도 용적률이 높으면 "추가부담금"이 낮거나 없을 수도 있음.반면 용적률이 낮으면 분담금 폭탄 맞을 수 있어요.(3) 인허가 조건지자체가 재건축을 허가할 때 "용적률 조건"을 검토합니다.조건이 까다로운 지역은 용적률 인센티브(기부채납 등)를 요구하기도 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."용적률 인센티브"란?용적률 = 대지면적 대비 건물 총 바닥면적 비율(예: 대지 100㎡에 바닥면적 총 300㎡ 지으면 용적률 300%)정부/지자체가 "특정 조건을 충족하면" 허용 용적률을 기본치보다 더 높여주는 것을 말합니다.왜?공공에 좋은 걸 해주니까 보상해주는 개념이에요.재건축/재개발 단지 입장에서는 더 많은 세대수 공급 = 추가 수익 구조가 됩니다.용적률 인센티비를 받을 수 있는 조건으로는...공공기여 임대주택 공급특별건축구역 지정정비구역 지정방식리모델링 활성화기반시설 확충친환경 건축물>> 공공에 좋은거 해주고 추가로 임대나 기반시설도 챙기면 용적률을 더 주는 것으로 해석 하시면 됩니다.재건축시에 용적률 인센티브를 받게 되면 결과적으로 전체 세대수가 늘어나게 되면서 조합원 분담금도 줄어들게 되고 추가 수익이 생길 가능성도 있습니다. 반면에 기부채납 등 공공기여는 사업비 부담 증가 요인으로 작용하기도 합니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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청약?청약신청이 무슨 말인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약이란 새로 짓는 아파트를 사겠다고 미리 신청을 하는 것을 말합니다. 나라 또는 민간건설사가 분양하는 아파트에 나 이집 사고 싶어요 라고 미리 신청하는 제도를 의미 합니다.청약은 기본적으론 분양 공고 > 청약 신청 > 경재 > 추첨 또는 가점으로 당첨자 선정 > 당첨 후 계약 진행되는 순으로 보시면 됩니다.청약을 위해서는 청약 통장에 가입하셔야 하며, 매달 일정금액을 넣으셔야 합니다. 청약을 위해서는 가점을 관리하는 것도 중요한데 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등으로 점수를 산정 합니다.청약은 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있다는 큰 장점이 있기 때문에 사람들이 청약에 당첨되기를 바라는 것이죠
경제 / 부동산
25.04.29
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부동산 재개발 지역에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.일단 조합이 정한 이주 기간 내에 협조하는게 원칙이기는 합니다. 1가구라도 버티게 되면 전체 일정이 밀리는 문제가 생기기 때문에 이에 대한 협조가 필수이나 개인적인 사정이 있다면 사전에 조합과 개별적으로 협의를 해야 합니다. 이는 공식적으로 허용이 되는 부분은 아닙니다.계속해서 버티게 된다면 지연손해금이 부과가 될 수 있습니다. 보통 조합은 철거 지연, 착공 지연에 따른 금전적 손해를 버티는 조합원에게 청구합니다. 또한 법원에 명도소송을 걸면서 비용 청구를 같이 하는 경우도 있습니다.계속해서 버티게 되면 강제철거, 비용부담, 조합 내부 불이익까지 모두 생길 수 있으니,가급적이면 정해진 기간 내에 이주 하시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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부모님께 월세를 드리려고 합니다. 가능할까요?? 세액공제도 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.부모님께 월세를 드리는 건 가능한가?원칙적으로 가능합니다.부모님 소유 주택에서 자녀가 거주하고, 자녀가 부모님께 월세를 지급하는 건 "사적 계약"으로 가능합니다.문제는 '증여세' 리스크 입니다.세무서는 이걸 그냥 "부모 자식 간 돈 주고받기"로 보지 않고,"진짜로 임대차 계약이 있었는지, 시세만큼 월세를 냈는지"를 꼼꼼히 봅니다.만약 시세보다 터무니없이 적거나, 임대차 계약서 없이 돈만 주고 받으면 → 증여로 간주될 수 있습니다.연간 5천만 원까지는 직계존속 간 증여세 공제가 있지만, 그래도 신고해야 하는 경우가 생길 수 있어요.세액공제는 가능한가?안 됩니다.현행 월세 세액공제나 월세 소득공제는 "임대인이 배우자, 직계존비속, 형제자매 등 특수관계인이 아닌 경우"만 가능합니다.부모님은 '직계존속'이라서, 세법상 월세 세액공제 대상이 아닙니다.정식 임대차계약서를 작성하고 월세를 매달 지급하는 것은 문제가 되지 않지만 부모님도 필요시에 소득을 신고하셔야 하고 그에 따른 실익 등이 크지 않을 듯 하므로,,, 월세 대신 용돈을 드리는게 더 나은 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.28
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