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부동산 매매 거래 절차 중에, 사기당하기 쉽거나 조심해야 하는 부분이 어떤게 있나요?
부동산 매매 시 조심해야할 몇 가지 포인트 들에 대해서 안내 드립니다.등기부등본 확인 - 최신 등기부등본을 열람하여 소유자와 매도자가 일치하는지 확인하고, 근저당, 압류 등 내용 확인잔금전 소유권 이전 혹은 명의 이전 관련 사기 - 잔금도 안 치뤘는데 명의를 넘겨 달라고 하거나 임의로 소유권 이전 등기를 하는 것처럼 서류를 꾸미는 경우 사기를 의심해 볼 수 있으니 잔금 지급과 동시에 등기를 이전해야 함중개업자 인척 하는 경우 - 자격도 없는 사람이 중개보수만 챙기고 도망가거나 허뮈 매물로 계약을 유도하는 경우가 있을 수 있으므로 중개사무소의 등록번호를 꼭 확인계약금 먹튀 - 계약금만 받고 도망가거나 잠적하는 경우 > 집주인 명의의 계좌로만 계약금 송금허위 매물 또는 이중 계약 - 매물을 싼 가격으로 홍보하고 실제로는 없는 매물이거나 두 사람에게 동시에 팔고 계약금만 두 번 받는 경우 > 매물 실제 존재 여부를 중개사무소 통해 철저히 확인하고 계약서에 이중계약 금지 조항 삽입전세 끼고 사는 갭투자 매물 - 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 구조 일 수 있어 전입일자 확정일자 있는 세입자인지 확인하고 전세금 반환 책임 구조를 명확히 할것.이러한 점들에 대해서는 한번 더 체크하여 매매 시 사기를 당하지 않을 수 있게 조심하시면 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.04.16
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아파트 매도 후 넓은 평 아파트를 볼 때 순서가 어떻게 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 같은 거래 절벽 시기에는 집을 두세달 안에 팔기가 쉽지 않은게 사실 입니다. 특히 지방이거나 입지가 애매한 지역 공급이 많은 곳일 수도록 이러한 현상들이 더 잘 확인이 됩니다. 집이 안팔리는 건 금리의 영향도 있고 매수자들은 더 떨어지기를 기다리는 중이라 계속해서 관망세를 보이고 있는게 사실 입니다. 또한 대출도 잘 나오지 않아서 자금이 여유롭지가 못한 것도 한 몫을 하고 있습니다.주변시세보다 가격을 낮춘다면 빠르게 거래가 될 가능성도 있기는 합니다. 그리고 부동산 측에 전달할 사진도 조금 더 깔끔하고 퀄리티 있는 사진으로 등록을 한다면 매수자들이 좀 더 호감이 생길 가능성도 있습니다. 빠르게 거래가 된 물건들은 입지가 좋거나 가격이 주변시세보다 낮거나 하는 경우가 많아 실수요자들이 바로 계약을 하는 경우라고 보시면 될 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.04.16
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요즘 로또분양이 사실상 없다고 보는게 맞나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.로또 분양이 줄어든 이유는 크게 3가지로 볼 수 있습니다.분양가와 시세 간의 격차 축소 - 과거에는 분양가 상한제 등으로 인해 분양가가 시세보다 낮아 로또분양이라는 말이 나왔지만 최근에는 분양가가 시세를 초과하거나 비슷한 수준으로 책정청약 제도의 개편 - 정부는 무순위 청약 제도를 개편하여 무주택자만 신청할수 있도록 제한하고 거주 요건을 강화하은 등의 조치를 위하여 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 청약 시장 조성자금 조달 부담 증가 - 분양가 상승과 함께 계약금, 중도금, 옵션 비용 등 초기 자금 부담이 커지면서 자금 출처에 대한 검증도 강화됨하지만 이와 같은 상황에서도 일부 지역에서는 여전히 시세보다 저렴한 분양가로 인해 로또 분양이라 불리는 사례가 발생하고 있기도 합니다. 현재의 부동산 시장에서는 과거처럼 묻지마 청약이나 로또분양이 일반화되기 어려운 상황인게 맞고, 청약 제도의 개편과 분양가 상승 등으로 인해서 실수요자 중심의 청약 시장이 형성되어 있어 투자 목적의 청약은 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.04.16
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전원주택 생활의 현실적인 장단점은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 전원주택의 장단점은 아래와 같이 살펴 볼 수 있을 듯 합니다.장점자연과 함께 하는 삶 - 사계절의 변화를 몸으로 느끼고 도시에서는 느끼기 어려운 풍경들을 즐길 수 있음공간의 여유 - 마당, 텃밭, 창고 등 활용 가능한 공간이 많아 반려동물들과 자급자족적인 삶을 즐길 수 있음.정신적인 여유와 치유 - 스트레스가 줄고 마음이 편안해짐이웃 간 관계 형성 - 도시보다 더 깊은 정을 느낄 수 있음.생활비 절감 가능 - 임대료, 관리비, 교통혼잡 등이 줄어듬.단점인프라 부족 - 대중교통이 거의 없고 편의점, 마트, 병원까지 시간이 많이 소요겨울철 관리 - 보일러 동파, 수도관 얼음, 눈치우기 등 도시보다 훨씬 더 노동이 필요해충, 야생동물 출몰관리 부담 - 마당 관리, 지붕 수리, 전기/수동 이상 자가 처리 등 직접 손보고 처리 해야 하는 수고로움이웃 간 갈등 - 이웃과의 관계가 좋지 않으면 오히려 도시보다 고립감이 심할 수 있음.전원 주택의 경우 건축허가 문제, 낙후된 통신망, 외로움, 자녀 방문의 어려움 등의 예상치 못한 어려움들이 더 있을 수도 있기는 한데요....이러한 점들이 크게 부담이 안된다면 즐겨 볼만한 생활 인 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.04.16
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재개발 지역 상가 매입시 영업보상을 받으려면?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 지역에서 상가 매입 후 영업보상을 받으려면 보상 대상 시점이 중요한데요...영업보상 기준 시점은 사업시행인가 고시일 기준입니다. 즉, 사업시행인가 고시일 이전부터 해당 장소에서 영업 중이어야 보상 대상이 됩니다. 관련하여 대표적인 요건으로는...사업시행인가 고시일 전에 실제 영업 중일 것사업구역 내에서 등록된 사업자일것(사업자등록증 필요)실제 영업활동이 있어야 할 것(매출 내역, 세금신고, 임대차계약서 등 입증자료 필요)사업시행인가 이후에 상가를 매입했거나 영업을 시작했다면 영업보상 대상이 아닐 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.04.16
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토허제가 부동산에 끼치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다. 토지거래허가제는 국가 또는 지자체가 부동산 투기나 가격 급등을 막기 위해 일정 지역의 토지를 사기 전에 허가를 받아야 하는 제도 입니다. 토지거래허가제는 허가 절차가 까다롭기 때문에 투기 목적의 거래가 줄어들게 되고, 거래가 줄면 수요가 감소하니 부동산 가격이 안정되거나 하락할 가능성이 있습니다. 실수요자 중심의 거래 환경이 만들어지면서 투자자 입장에서는 유동성이 감소하여 투자 매력이 감소하게 되는 경향도 있습니다. 또한 거래 위축이 심해지거나 하는 경우에는 지역 경기나 개발에도 부정적인 영향을 끼칠 수도 있습니다.사유재산의 자유로운 거래를 막는 장치라 이해 대한 반발도 큰 제도 중에 하나라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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부동산 대출과 관련된 용어를 알려주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각의 용어에 대해서 설명 드립니다.LTV - 담보인정비율로서 집값 대비 대출 가능한 비율을 의미 합니다.DTI - 총부채상환비율로 연소득 대비 원리금(이자+원금) 상환 비율을 의미하며 이는 소득이 낮으면 대출도 적게 받게 됩니다.DSR - 총부채원리금상환비율로 모든 대출의 원리금 상환 합계 / 연소득으로 계산이 되며 DTI 보다 더 엄격해진 기준 입니다. 모든 대출의 원리금을 합산하기 때문에 대출 가능금액이 적어질 수 밖에 없습니다. 최근에는 DSR 기준으로 바뀌고 있는 중입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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오피스텔 월세 묵시적 갱신 계약 해지 통보 기간
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신 이후에는 통보 후 3개월이 지나야 계약이 종료되기 때문에 지금 2개월이 지난 상태라면 1개월 더 거주하셔야 정상 해지가 가능 합니다. 해지 통보 후 3개월이 지나면 다음 세입자 유무와 관계없이 계약을 종료가 됩니다. 이는 임대인이 새로운 임차인을 구할 수 있는 기간을 주기 위해 여유를 주기 위함으로 이 기간이 지나야 보증금을 환급 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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1주택자 혼인신고전 매도시 세금/청약
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.생애최초 주택 구입 혜택의 요건 중에 하나는 "본인 및 배우자가 과거에 주택을 소유한 이력이 없어야 한다." 입니다. 이에 혼인신고 이후에는 배우자의 주택 소유 이력도 같이 볼 수 있으므로 혼인신고 전에 주택을 팔고, 무주택 상태로 혼인신고를 하게 되면 괜찮을 것으로 보입니다.주택 매도일과 혼인신고일의 순서, 청약 및 혜택 신청일을 꼼꼼하게 확인 하신 후 계획하여 신청하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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시골에서 수세른 내는 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시골에서 농지를 소유하지 않은 분들이 남의 땅을 빌려서 농사짓는 것을 흔히 수세라고 부르기도 하고 지대라고도 부르기도 합니다. 법적으로는 농지 임대차에 해당한다고 볼 수 있는데요.. 이는 시세나 계약 형태에 따라서 다양할 수 있습니다.매년 일정 금액을 지불하는 고정형 임차료의 형태, 수확한 작물의 일정 퍼센트를 땅 주인과 나누는 수확분 나눔 형태가 대표적이라고 볼 수 있는데 이에 대한 표준 지대 수준은 고정비를 중심을 기준으로 하고 있습니다. 이는 지역마다 다르고 사람마다 다르게 형성이 되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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