아파트 증여와 저가양수도 차이점 알려주세요

Question

부모2주택에서 자녀 무주택인 상태에서

저가양도 했을때 취득세 및 2년후 비과세 여부 궁금합니다

시가7억 30%저가양도시

취등세및 2년후 비과세 여부 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

증여 시에는 자녀가 증여세를 부담하게 되는데 이는 구조가 심플하고 세무적으로도 다른 해석이 끼여들 여지가 없어서 명확하게 증여세만 부담하는 구조라 다른 부분을 걱정할 필요가 없어 깔끔하게 처리할 수 있다라는 장점이 있습니다. 저가양도는 시세보다 싸게 파는 방식인데 이 경우 전부 매매로 보지 않고 일부는 매매, 일부는 증여로 나누어 과세를 하기도 합니다. 이 때 중요한 게 시가 대비 30% 또는 3억원 중 더 작은 금액인데요.. 이 기준은 넘어서 싸게 팔게 되면 초과분은 증여로 간주하게 됩니다. 저가양도를 한다고 하더라도 자녀가 그 자금을 어떻게 마련을 했는지에 대한 자금 출처가 명확한지가 중요한 사항이고 만약 소득이나 대출로 설명이 안된다고 한다면 그 부분 역시 증여로 판단이 될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

특수관계인간 거래에서는 시가산정이 매우 중요한데 우선 증여를 피해 일반매매로써 인정되기 위해서는 시가와 거래가의 차이가 30%이내, 3억원 미달이면 가능할수 있고, 자금에 대한 정확한 이체기록등을 남겨두셔야 합니다. 그리고 저가양수도의 경우 시가보다 낮은 금액으로 거래를 하는 경우를 말하는데, 보통 저가양수도는 양도소득세에서 적용되는 부분인데, 특수관계자 거래에서는 차액이 3억원 또는 시가의 5%이상이면 매도자(부모님)은 실제 거래가액이 아니라 시가기준으로 재계산될수 있습니다. 그에 따라 부모님의 양도소득세가 증가될 가능성이 있습니다.

증여로 피해 일반매매로 진행이 되었다면 매수자(질문자)님의 취득세 ,양도세는 일반매매에서의 기준으로 보시면 됩니다, 인정이 되지 않으면 사실상 주택가격 전체가 시가표준액 기준으로 증여로 추정되어 증여세가 발생될수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

증여시 자녀는 증여세 부담 큽니다

부모님은 세금 없습니다

저가양수도 자녀는 취득세 낮고 일부 증여세 발생합니다

부모는 양도세 부담이 큽니다

이런부분은 세무사한테 자세한 상담을 받아보고 어느 쪽이 유리한지 결정을 하시는게 좋을거 같습니다

Answer 4

부모2주택에서 자녀 무주택인 상태에서

저가양도 했을때 취득세 및 2년후 비과세 여부 궁금합니다

시가7억 30%저가양도시

취등세및 2년후 비과세 여부 궁금합니다

==> 저가양도시 증여로 의심받아 증여세가 추징당할 수도 있지만 양수후 2년 후 매도하는 경우 비과세 대상이고 매도하는 경우 매도자에게 취득세가 부과되지 않습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

증여세는 자녀가 부담하며 현행법상 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액까지는 차액에 대해 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 4억 9천만원에 거래 시 자녀가 낼 증여세는 0원입니다. 단 매매 대금이 4억 9천만원에 대한 실제 자금 출처 증빙이 반드시 필요합니다. 취득세는 자녀 부담인데 2023년 이후 강화된 지방세법에 따라서 가족 간 거래에서 시가와 거래가 차이가 5% 이상 벌어지면 실제 거래가 아닌 시가 7억원을 기준으로 취득세를 계산합니다. 자녀가 무주택자라면 일반 세율 1~3%가 적용이 되지만 과세 표준은 7억원이 됩니다. 양도소득세는 부모님이 부담하는데 2주택자로서 시가의 5% 이상 저가로 양도했으므로 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 세무당국은 자녀에게 받은 4억 9천만원을 인정하지 않고 부모님이 시가인 7억원에 아파트를 판것으로 간주하여 양도소득세를 부과합니다. 2년 후 비과세 여부는 자녀가 취득 후 2년 이상 보유하고 양도 시점에 1세대 1주택자라면 향후 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 자녀의 취득가액은 실제로 지불한 4억 9천만원으로 기록되지만 비과세 요건을 갖추면 양도세는 발생하지 않습니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

증여는 대가 없이 무상으로 소유권을 넘기는 것으로 받는 사람이 증여세를 냅니다. 저가 양수는 시가보다 낮은 가격에 실제로 돈을 주고 받는 매매이며 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액까지는 증여세를 내지 않고 자산을 이전할 수 있습니다. 시가 7억 아파트 30% 저가 양도 시 취득세는 가족 간 거래 시 시가와 거래가 차이가 5% 또는 3억원이 나면 실제 거래가가 아닌 시가를 기준으로 취득세를 계산합니다. 세율은 자녀가 무주택자라면 1주택자취득세율이 적용됩니다. 양도소득세는 부모님이 시가보다 5% 이상 싸게 팔았으므로 세무당국은 이를 부당행위로 보아 시가를 기준으로 양도소득세를 부과합니다. 실제로 받은 돈이 적더라도 세금은 시가금액으로 판것으로 계산이 됩니다. 2년 후 비과세 여부는 자녀가 취득 후 2년이상 보유(조정대상일 경우는 2년 거주 포함)하고 양도 시점에 1세대 1주택자라면 비과세가 가능합니다. 양도가액 12억우너 이하까지는 양도소득세가 면제되지만 자녀의 취득가액은 실제 지불한 금액으로 기록되므로 향후 비과세 요건을 못 채우고 팔 경우 양도차익이 크게 잡힐 수 있습니다. 즉 저가 양도는 증여세는 피할 수 있지만 부모님의 양도세와 자녀의 취득세는 모두 시가를 기준으로 계산이 됩니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

아파트 증여와 저가양수도는 부모가 자녀에게 주택을 넘기는 방식에서 세금 부담과 절차가 다릅니다.

증여는 무상으로 소유권 이전, 저가양수도는 시가 보다 낮은 가격에 매매로 진행되며 자금 출처 증명이 핵심입니다.

감사합니다.