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전세사기가 많다는데 전세사기 안당할 수 있는 방법있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위한 몇 가지 체크를 해보셔야 하는 부분들이 있습니다.등기부등본 확인 - 계약하려는 집의 소유자와 집주인이 동일인이지 확인 하시고 근저당이 많이 잡혀 있을 경우 보증금 반환에 대한 위험이 있습니다.확정일자 및 전입신고 - 전세권 설정등기는 보증금은 안전하게 보호 받을 수 있으며 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받아 두셔야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 집주인 신용 체크 - 은행에 임대인의 대출이 얼마인지 확인해 보시고, 전세보증보험에 가입이 가능할지 여부도 체크를 해두셔야 합니다.주변 시세 확인 - 혹시 주변과 비교해서 전세가 너무 저렴한 경우 사기일 가능성도 있으니 주변 시세들과 비교해보는 과정이 필요 합니다.전세금을 지키기 위해서는 전세보증보험에 가입을 해두시기 바라며,잔금 입금 날에도 최신 등기부등본을 확인하셔서 추가적인 근저당은 없는지 여부도 한번 더 체크를 해두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.15
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부동산 직거래시 주의할점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.개인 간 직거래 시에는 공인중개사 등의 검증 절차가 없기 때문에 사기나 법적 문제가 발생할 위험이 높아 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.등기부등본을 반드시 열람하여 실제 소유자인지 확인을 하시고 근저당, 압규, 가처분, 가등기 등의 권리관계도 확인이 필요합니다. 특이 사항이 없어 계약서를 작성하는 경우 표준계약서를 받으셔서 매매 혹은 임대 조건(계약금, 중도금, 잔금, 인도일자 등)을 명확히 기재를 해두시고, 위약금 및 계약 해제 조항을 반드시 포함시켜 두셔야 합니다.계약금은 소유자 명의 계좌로 입금하신 후에 거래 증빙 자료를 남겨 두시고, 잔금 지급 시 소유권 이전 등기도 같이 진행을 하시기 바랍니다.그리고 사전에 해당 집에 별도의 정유자가 있는지도 체크를 해두시고 임대차 계약이 되어 있는 곳이라면 보증금 반환 문제에 대해서도 사전에 협의를 해두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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아파트 동 대표를 뽑는 기준이 있다면?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 동 대표는 보통 입주민들의 투표를 통해서 선출이 되지만, 자격 요건과 절차가 정해져 있습니다.동 대표가 되기 위해서는 해당 아파트 단지에 거주하는 입주민이어야 하며 세대주 이어야 합니다. 그리고 관리비를 연체한 이력이 없고, 동별로 1명만 대표로 선출이 가능 합니다.선거 공고 후에 일정 기간 동안 후보자 등록 접수를 하고 투표를 진행하게 되는데 대면투표, 서면 투표, 전자 투표 방식으로도 가능합니다. 동대표가 되면 입주자대표회의에 참석하여 관리비 예산과 집행을 감시하고, 시설물 유지보수 관련 의사를 결정 과정에 참여할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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레지던스는 일반 호텔과 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.레지던스의 경우 단순 숙박을 넘어서서 단기 혹은 장기로 거주가 가능한 공간이라고 보시면 됩니다. 보통 주방, 세탁기, 냉장고가 있으며 이러한 부분들은 단기 출장자, 외국인 거주자, 장기 여행자들에게 인기가 있습니다. 일부 레지던스는 오피스텔 처럼 개인이 분양 받아 투자도 가능 합니다. 호텔 처럼 청소, 조식 서비스 등이 운영이 될 경우 추가적이 요금이 발생할 수 있지만 이는 호텔 보다는 제한적인 부분에서만 가능합니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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주담보 대출이 잡힌 집은 등기가 어떻게 나오나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택담보대출을 받으시게 되면 등기부등본 상에는 근저당권 설정이라고 표시가 됩니다.이 상태에서 전세를 내놓을 경우 융자가 많다면 세입자가 불안감을 느낄 수 있습니다. 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정을 하게 되는 것이죠.주택담보대출이 많고, 집값 대비 전세금이 높으면 위험하니 적정한 수준을 유지하여 대출과 전세금을 설정해 주셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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재건축 사업에 용적율이 높다는 의미가 사업성이 높다라고 하는데 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.용적률이란 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 이야기 합니다. 결국 용적률이 높으면 건축할 수 있는 연면적이 커져 재건축 후 세대 수가 증가하는 효과가 있습니다. 추가로 공급할 일반분양 물량이 많아져 사업 수익성이 커지게 되는 것이죠 반면 용적률이 낮으면 재건축 후 늘릴 수 있는 세대 수가 적어 상업성이 떨어지게 됩니다. 일반 분양분을 많이 확이 할 수 있다는 건 조합의 수익이 증가할 수 있습니다.결국 기존 용적률이 낮고, 재건축 후 높일 수 있는 단지가 사업성이 높은데 일반 분양분을 얼마나 확보할 수 있는지가 가장 중요한 포인트라고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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1가구 1주택 종부세 기준은 수도권, 지방 똑같나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1가구 1주택자의 종합부동산세 기준은 수도권과 지방이 동일 합니다. 즉, 지역에 관계없이 동일한 공제 기준과 세율이 적용되고 있습니다.공시가격 12억원을 초과하는 경우 종부세가 적용이 되면 종부세는 공시가격이 아닌 과세표준에 따라 계산이 됩니다. 1가구 1주택자는 다주택자보다는 완화된 세율이 적용이 되고, 집값이 높은 서울, 수도권에서는 종부세 대상자가 더 많아질 가능성이 큽니다. 종부세 기준은 수도권과 지방이 동일하지만 실제 부담하는 가구수를 비교하면 수도권에서 훨씨 더 많습니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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부동산매매계약에 대해서 궁금합니다...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.부동산매매계약은 꼭 계약서로만 작성해야 하는건가요? 그냥 문자로 매도하는 부동산의 계약금,잔금일 설정하고 계약금을 받게되면 부동산매매계약이라고 봐도 되는건가요?>> 부동산 매매계약은 문자나 구두 계약으로도 유효할수는 있습니다. 그러나 법적 효력을 확보하고 추후 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 문자로만 계약금, 잔금일을 설정하고 계약금을 받았다고 하더라도 계약서를 작성하지 않은 경우 상대방이 그 내용을 인정하지 않을 수도 있기 때문에 서면 계약서를 작성하는 것이 중요합니다.부동산매매계약을 예를 들어보자면 7월 7일에 매수자와 매도자가 공인중개사분과 만나서 당일날 부동산매매계약서를 작성하고 당일날 즉 7월 7일날에 계약금,중도금,잔금일을 모두 당일날인 7월 7일에 설정하고 당일날 바로 거래가 가능한가요? 아니면 법적으로 매매계약할때는 계약금과 잔금일의 날짜가 어느정도 떨어져 있어야 하나요?>> 매수자와 매도자가 계약서 작성 후 계약금, 중도금, 잔금일을 당일 설정하고, 계약금을 받았다면 법적으로 거래는 가능 합니다. 계약서에 명시된 조건이 모두 합의되었고, 계약금이 지급되었다면 그 날 즉시 매매 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 통상 계약금을 지급하고 일정 기간이 지난 후에 잔금을 치루게 되면 이러한 일정은 매도자와 매수자가 협의를 진행하면 되고 특별히 정해진 기간은 없다라고 보시면 됩니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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집 전세집은 보통 언제 내놔야 좋나요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 만기 4개월 전이면 여유가 있는 상태이나 최근 전세 시장이 어려운 관계로 미리 내놓으면 공실을 최소화할 수 있어서 괜찮을 것 같습니다. 이 정도 기간이면 기존 세입자도 이사 계획을 세우는데 충분한 시간이 될 수도 있을 것 같네요.기존 세입자 분에게 퇴거 의사를 다시 한 번 명확히 해두시고 입주 가능한 시기에 맞춰 새로운 세입자를 구하시면 되며 중개업자 분에게는 입주시긴에 맞춰 계약이 가능한 고객들은 섭외해 달라고 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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서울에서 토지거래허가구역 해제된 곳이 다시 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이번 토지거래허가구역의 해제는 그동안 대기를 하고 있던 투자자들이 몰려들면서 벌써부터 가격이 상승하고 있습니다.일단 실거주 의무가 사라져 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자가 가능해져 투자 수요가 꿈틀거리면서 집값 상승을 부추기고 있는 듯 합니다. 단기적으로는 집값이 상승한 후에 주변 다른 지역들도 이에 따라 가격이 동반 상승하면서 가격이 유지가 될 것으로 보입니다.토지거래허가구역이 해제가 되면서 거주이전의 자유와 재산권 행사를 제한하는 규제가 풀리게 됐는데 이러한 부분대 한 불만인 이전부터 계속되어 왔던 사항으라 다시 토지거래허가구역으로 묶여 버린다면 이에 대한 반발이 엄청날 것으로 보입니다. 부동산 정책에 대한 시장의 반응을 민감할 수 밖에 없기 때문에 개인적인 생각으로는 다시 묶일 가능성은 희박하다고 생각이 됩니다. 오히려 추가적이 해제가 되지 않을까 싶습니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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