경제
삐닥한파리23
1주택자 갈아타기를 할 때는 기존 주택 매도 계약을 하고 이사갈 집을 매수 계약을 해야되나요?
현재 1주택자고 올 연말이나 내년 초에 이사를 가려고 고민하고 있습니다. 근데 갈아타기를 한 경험은 없어서 어떻게 하는 것이 좋을까 싶은데 아무래도 지금 사는 집이 안팔리면 이게 가장 큰 문제일 거 같아서 1주택자 갈아타기를 할 때는 기존 주택 매도 계약을 하고 이사갈 집을 매수 계약을 하는 게 안전할까요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 기존 주택의 매도를 해야 합니다.
기존 집 매도 계약이 되어야 다음으로 매수 계약을 맺어야 하며 기존 집 매도를 먼저해서 잔금을 받고 다음으로 매수한 집 잔금을 주고 또한 대출을 실행을 해야 합니다. 기존 집 처분이 되지 않을 경우 매수하는 집 잔금 및 대출에 문제가 생길수 있으므로 미리 매수할 집을 알아보는 것 보다는 기존 집 매도계약을 먼저 의뢰를 하시는 것이 순서라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 대부분은 해당 순서로 진행하는게 일반적입니다. 이유는 해당 주택에 별도의 주택담보대출이 있거나 혹은 해당 매도자금으로 신규주택 잔금처리시 사용하는 경우가 많기에 안정적인 계획을 위해 현주택을 매도계약을 체결한 이후 이사갈 주택에 대한 매수계약을 진행하게 됩니다. 그래야 대출의 경우 상환조건부 신청이 가능하며 한도등에서 불이익이 없고, 잔금처리시에도 유리할수 있기 떄문입니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
1주택자가 갈아타기 할때는 먼저 기존주택 매도부터 해야합니다. 먼저 매도를 한 후 본인의 경제 상황에 맞추어 유용 가능한 자금과 대출가능 금액 및 부수적인 비용 등을 감안하여 이사갈 주택을 선정하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
가장 안정적인 방법은 현재 1주택을 매도한 상태에서 갈아타려는 신규 주택을 매수하는 것입니다.
매도 잔금일과 매수 잔금일을 맞춰 계약 하는게 가장 보편적인 갈아타기 방식입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
갈아타기를 결심하셨군요! 결론부터 말씀드리면, 질문자님의 생각처럼 "기존 주택 매도 계약을 먼저 체결한 후, 이사 갈 집을 매수하는 것"이 1주택자 갈아타기의 정석이자 가장 안전한 방법입니다.
경험이 없으실 때는 자칫 '사고 싶은 좋은 집'이 눈에 들어와 덜컥 매수부터 하기 쉬운데요. 왜 선매도 후매수가 필수인지, 실무적인 이유를 정리해 드리겠습니다.
1. 선(先)매도를 해야 하는 치명적인 이유
부동산 시장은 예측이 어렵습니다. 만약 이사 갈 집을 먼저 계약했는데 지금 집이 안 팔리면 다음과 같은 '지옥의 시나리오'에 빠질 수 있습니다.
잔금 불능: 기존 집에서 나올 돈으로 새 집 잔금을 치러야 하는데, 돈이 묶여 새 집 계약금을 날리거나 고리의 사채를 써야 하는 상황이 옵니다.
헐값 매도: 새 집 잔금 날짜는 다가오는데 집은 안 나가면, 결국 시장가보다 훨씬 낮은 가격에 '던지듯' 팔아야 합니다. 갈아타기의 이득이 사라지는 셈이죠.
일시적 1가구 2주택 비과세 리스크: 기존 주택 처분 기한(보통 3년 이내) 내에 팔지 못하면 비과세 혜택을 놓칠 수 있습니다.
2. 가장 이상적인 갈아타기 타임라인
가장 매끄러운 진행 순서는 다음과 같습니다.
내 집 내놓기: 시세보다 살짝 경쟁력 있는 가격으로 시장에 내놓습니다.
매도 계약 체결: 내 집을 사겠다는 사람이 나타나면 계약서를 쓰고 계약금을 받습니다.
내 집 잔금일(이사 나가는 날) 확정: 보통 계약일로부터 2~3개월 뒤로 넉넉히 잡습니다.
이사 갈 집 매수 계약: 내 집의 잔금 날짜가 확정되었으니, 그 날짜에 맞춰(혹은 그 전후로) 이사 갈 집의 잔금일을 조정하여 매수 계약을 진행합니다.
3. 실무적인 '꿀팁' (이것만은 꼭!)
잔금일은 금요일로 피하기: 은행 업무나 이삿짐센터 예약 등을 고려해 월~목요일이 좋습니다. 금요일에 문제가 생기면 주말 내내 발을 동동 굴러야 합니다.
중간 공백(Inter-period) 활용: 매도 잔금일과 매수 잔금일 사이에 3~5일 정도 여유를 두면 좋습니다. 입주 청소나 도배를 할 시간을 확보할 수 있기 때문입니다. (이때 짐은 이삿짐센터 보관 이사를 활용하기도 합니다.)
배액 배상 방어: 만약 하락기라면 매수자가 계약을 파기할 수도 있으므로, 내 집 매도 계약금은 가급적 많이 받아두는 것이 유리합니다.
💡 "혹시 내 집이 너무 빨리 팔리면 어쩌죠?"
이게 유일한 걱정이죠. 사고 싶은 집은 아직 안 정했는데 내 집이 먼저 팔려버리면 '무주택자가 되어버릴까 봐' 불안하실 겁니다. 이럴 때는 매도 계약서 특약에 "잔금일은 상호 합의 하에 1개월 내외로 조정할 수 있다"는 문구를 넣거나, 잔금 기간을 4개월 이상으로 길게 잡아 시간을 버는 전략을 씁니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 부동산 시장은 매수세가 강하지 않은 '매수자 우위 시장'인 경우가 많습니다. 따라서 내 집이 언제 팔릴지 장담할 수 없으므로, 반드시 매도 계약서에 도장을 찍고 난 후에 다음 집을 쇼핑하시길 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
걱정하시는 부분이 자금 마련에 대한 부분이라면 기존 주택의 매도 계약을 먼전 체결하신 뒤에 새로 이사갈 집을 계약하시는게 안전하고 일반적으로 많이 하는 방법이라고 보시면 됩니다. 현재 살고 있는 집을 먼저 팔게 되면 확실하게 자금 계획을 세울 수 있고 대출이자에 대한 부담도 감소되고 무엇보다 심리적인 안정감이 생긴다는 장점이 있습니다.
매도 계약을 먼저 체결하게 되면 자금 계획의 안정성으로 인해서 이사갈 집의 예산을 명확하게 세울 수 있으니 혹시라도 기존 주택의 늦게 팔려 이사갈 집의 잔금을 치르지 못하는 최악의 상황을 최대한 방지할 수 있기 때문 입니다.
현재와 같이 부동상 시장의 불확실성이 높을 때는 자금 안정성을 최우선으로 하는 방식을 따르시는 걸 추천 드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1주택자라면 갈아타의 경우 가장 흔하고 안전하게 선택하는 방법은 질문처럼 ‘선 매도 후 매수’ 방식이에요. 아래에 각 방법의 장단점을 간단하게 정리해 드릴 테니, 참고해서 계획을 세워 보시길 바랍니다.
1. 선 매도 후 매수 (추천)
이 방식이 가장 일반적으로 권장됩니다. 지금처럼 시장 변동성이 클 때는 ‘먼저 팔고 나중에 사는 것’이 정석이라는 점, 기억해두세요. 지금 살고 있는 집을 먼저 매도 계약하고, 잔금일까지 확정된 상태에서 새 집을 천천히 찾아보는 순서죠.
* 장점: 자금 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다. 내 집이 얼마에, 언제 팔리는지 확실히 알 수 있기 때문에 무리하게 대출받을 필요가 줄어듭니다.
* 리스크 관리: 집이 팔리지 않는 바람에 잔금 문제로 계약이 파기되는 상황을 거의 걱정하지 않아도 됩니다.
2. 선 매수 후 매도
마음에 드는 매물이 급하게 나왔거나, 집값이 단기간 많이 오르는 등 특별한 상황에서 선택하는 경우입니다.
* 장점: 원하는 집을 놓치지 않고 바로 계약할 수 있다는 점이 가장 큽니다.
* 단점: 기존 집이 제때 팔리지 않으면 일시적으로 2주택자가 됩니다. 이 경우 취득세나 양도세 비과세 조건을 잘 살펴야 하고, 예상치 못한 잔금 부담이 생길 수 있다는 점도 조심해야 합니다.
3. 실무 팁
* 잔금일 잡기: 집을 팔 때 잔금일을 3~4개월 정도 넉넉하게 두는 게 좋아요. 그래야 새 집을 찬찬히 구할 시간적 여유가 생깁니다.
* 특약 활용: 매수 계약서에 ‘기존 주택이 팔리지 않으면 계약을 해지한다’는 조건을 넣을 수 있지만, 요즘처럼 매도자 우위인 시장에서는 상대가 동의하지 않을 수도 있습니다.
결국, 자금 운용이나 심리적 부담을 생각한다면 기존 집을 팔아 계약금 입금을 확인한 다음, 새 집 매수에 들어가는 게 가장 안전한 방법입니다.