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부동산 매매계약에서 중도금을 넣은 경우 매도인이 계약을 파기할 수 있나요?
보통 부동산 매매계약에서 계약금을 보내는데 이 계약을 파기하고 싶으면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금을 배액배상해야되잖아요. 그래서 부동산 상승장에서는 매도자가 배액배상을 하는 일이 많이 생기는데 부동산 매매계약에서 중도금을 넣은 경우 매도인이 계약을 파기할 수 있나요?
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
결론부터 말씀 드리면, 중도금이 지급된 이후에는 배액배상의 방법으로 계약을 파기하는 건 원칙적으로는 불가능 합니다. 계약금 배액배상이 가능한 시점은 중도금 납부 전까지만 가능 합니다.
중도금을 지급 했다라는 것은 법적으로 계약 이행에 착수한 것으로 보기 때문 입니다.
그러나 계약의 무효나 취소의 사유 발생 시 혹은 쌍방 간의 특별한 합의가 있다라고 하면 계약을 헤제할 수 있으나 극히 드문 경우라고 보시면 될 듯 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약금 계약에서는 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 배액상환을 하는 요건으로 일방적인 해지가 가능합니다. 다만 이러한 게약금 계약은 계약금 지급시점부터 중도금 또는 잔금지급시기전까지만 유효하기 때문에 계약금 지급이후에 중도금 지급일이 되거나 잔금지급일이 되면 일방적해지는 불가하고 상대방의 동의를 얻어 해지를 하셔야 합니다. 물론 이런 경우 단순히 계약금포기만으로는 해지가 어려울수 있습니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
중도금이 지급된 경우에는 계약당사자가 일방이 임의로 해지를 할수가 없습니다. 당사자간 합의를 하여 해제를 하거나 법에서 정한 해제요건에 해당이 되는 경우만 해제가 가능합니다. 그러므로 상승장에서는 중도금 일정을 빠른 시기를 정해 입금하기도 합니다.
중도금은 계약을 완전히 이행하겠다는 선언 같은 성격의 금액이라 중도금까지 납부가 되었다면 한쪽의 일방 의사만으로 위약금을 주고라도 계약 해지는 불가합니다.
그래서 상승장에서 매수인들이 예정에도 없던 돈을 중도금 성격으로 말도 안하고 넣기도 하는데 그 조차도 중도금으로 인정되기도 합니다.
그래서 그런 일을 겪어본 일부 매도인들은 혹시 모를 상황을 대비해 계약금 받는 계좌를 따로 준비하고 계약 이 후 해당 계좌로는 입금을 막아두기도 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
중도금이 지급되면 이행의 착수로 간주되어 매도인이 계약금의 배액을 상환하더라도 일방적으로 계약을 해지할 수 업습니다. 중도금은 계약을 확정 짓는 단계이므로 매도인은 집을 넘겨주고 매수인은 잠금을 치러야 할 법적 의무가 강력하게 발생합니다. 집 값이 오르는 시기에 매수인이 계약 파기를 막기 위해 중도금 기일 전에 미리 입금하는 것도 특별한 특약이 없다면 유효한 방어수단이 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 계약서에 중도금까지 납입한 경우에는 계약이 이행된 것으로 보기때문에 일방의 의사로 계약을 파기할 수 없으며, 매수인의 계약포기 또는 매도인의 계약금 배액상환으로도 계약 파기는 불가능 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약금 단계에서는 배액배상으로 해제가 가능하나, 중도금이 지급된 뒤에는 일방해제가 매우 어려워집니다. 중도금이 들어가면 계약은 이행 단계로 보아 손해배상 문제로 커지기 쉽습니다. 매도인이 파기하려면 매수인 동의나 법적 해제 사유가 필요한 경우가 많습니다.
보통 부동산 매매계약에서 계약금을 보내는데 이 계약을 파기하고 싶으면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금을 배액배상해야되잖아요. 그래서 부동산 상승장에서는 매도자가 배액배상을 하는 일이 많이 생기는데 부동산 매매계약에서 중도금을 넣은 경우 매도인이 계약을 파기할 수 있나요?
==> 매매 계약시 매도인이 계약을 파기할 수 있는 조근은 중도금 지급 전까지 만 가능하고 중도금이 입금된 상태에서 매도인의 계약을 파기하는 경우 매수인의 동의하에 진행되어야 하는 사항이고 일방적인 계약파기는 불가합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
중도금은 계약의 이행이라 계약을 파기할 수 없습니다.
중도금 지급은 반드시 계약 이행 선언으로 봐야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중도금 지급 전에는 매도인 배액배상으로 해제 가능합니다
중도금 지급 후에는 배액배상으로 해제 불가합니다
합의해제나 매수인 귀책 사유가 있어야만 가능합니다
부동산 상승장에서 중도금 받기 전에 마음 바뀌어서 배액배상하고 파기가 많은편입니다
그래서 매수인 입장에서는 중도금이 사실상 안전장치 역할을 하는 것이라고 볼수 있습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
중도금이 지급된 이후에는 매도인이 계약금을 두 배로 돌려준다고 해서 혼자서 계약을 일방적으로 취소할 수 없습니다.
그 이유는, 우리 민법과 법원 판례에서 중도금 지급을 ‘이행의 착수’로 보기 때문인데요. 이 부분을 조금 더 쉽게 정리해드릴게요.
1. 중도금 이후 계약 파기가 안 되는 이유
민법 제565조에 따르면, 계약 당사자 중 한쪽이 ‘이행에 착수’하기 전까지만 계약금 배액배상 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 ‘중도금 지급’이 바로 대표적인 이행의 착수에 해당합니다.
중도금 지급 전: 매도인은 계약금의 두 배만 돌려주면, 상대방 동의 없이도 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 중도금 지급 후: 이때부턴 계약이 한 번 굳어진 셈입니다. 이제는 매수인이나 매도인 모두 마음대로 계약을 끊을 수 없고, 상대방 동의나 특별한 사유가 필요합니다.
2. 예외적으로 계약을 끝낼 수 있는 경우
그래도 중도금을 냈는데도 계약이 해제되는 경우도 있습니다. 아래와 같이 일정한 사정이 있을 때는 예외가 인정됩니다.
합의 해제: 매도인과 매수인이 서로 이야기가 잘 통해서, 계약을 정리하기로 합의한 경우
채무불이행: 예를 들어 매수인이 잔금을 제때 내지 않는 등 계약상 의무를 어긴 경우
약정 해제: 계약서에 ‘중도금 후에도 xx 사유가 생기면 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 명확하게 들어간 경우
3. 매도인이 억지로 거래를 거부하는 상황이라면?
집값이 오르는 시기에는 간혹 매도인이 중도금을 받은 뒤 “돈 돌려줄 테니 그냥 계약을 없던 일로 하자”며 등기이전을 미루는 경우가 있습니다. 이럴 땐 매수인도 대응할 수 있는 방법이 있습니다.
1. 잔금 수령 거부 시 공탁하기: 매도인이 잔금을 받지 않으려고 버티면, 법원에 잔금을 맡길 수 있습니다(변제공탁).
2. 부동산 가처분 신청: 매도인이 다른 사람한테 집을 넘겨버리는 걸 막기 위해 법적으로 부동산을 묶을 수 있습니다.
3. 소유권 이전 등기청구 소송: 잔금을 다 치렀을 땐 법원에 “등기를 넘겨달라”는 소송을 제기해 강제로 등기를 받아올 수 있습니다.