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땅값은 어떤 기준으로 정해지나요 ??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지의 가격은 여러가지 기준과 요소를 종합적으로 고려해 정해집니다. 토지의 가격은 공시지가와 실거래가라는 개념을 중신으로 이해하시면 도움이 됩니다.땅값의 기준 - 공시지가와 실거래가1) 공시지가공시지가는 정부가 매년 조사하고 발표하는 공식적인 땅값입니다.전국 토지를 대표할 수 있는 표준지의 땅값을 조사하여 공시하는 걸 표준지 공시지가라고 합니다.표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 특성을 반영해 시-군-구청에서 공시하는 걸 개별공시지가라고 합니다.공시지가는 세금 부과, 보상금 산정, 대출 한도 산정의 기준이 됩니다.2) 실거래사실거래가는 실제로 토지를 거래할 때의 시장 가격 입니다.이는 수요와 공급에 따라 실제로 계약된 가격이며, 공시지가와 차이가 있을 수 있습니다.부동산 거래신고제로 인해 거래된 가격은 국토교통부 시스템에 등록되어 공개가 됩니다.땅값 산정 기준1) 입지 조건 - 교통 접근성, 생활 편의시설, 도심 접근성 등2) 용도지역과 개발 계획토지는 용도지역에 따라 사용 가능한 범위가 정해 집니다. ex) 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등상업지역은 건물을 높게 지을 수 있고 상업시설이 들어올 수 있어 가치가 더 높습니다.도시 개발 계획이나 인프라 건설 계획에 따라 땅값이 오르기도 합니다.3) 토지의 물리적 특성네모난 땅이 불규칙한 땅보다 가치가 높습니다.평평하고 넓은 땅이 더 활용도가 높아 가치가 높습니다.대로변에 위치한 토지는 상대적으로 가치가 높습니다.4) 수요와 공급땅값은 기본적으로 시장 경제에 따라 수요와 공급에 정해집니다. 인구가 몰리거나 개발 호재가 있는 지역은 수요가 증가해 땅값이 오르게 됩니다.5) 주변 환경공원, 강, 산 등 자연환경이 가까운 경우 땅값이 높습니다.공항, 공장 등 소음이나 오염이 있는 지역은 땅값이 낮아질 수 있습니다.지반이 약하거나 침수 위험이 있는 지역은 가치가 떨어질 수 있습니다.6) 경제 및 정책적 요인정부 정책이 땅값에 직접적인 영향을 줍니다.금리 변동, 경기 상황도 부동산 투자 수요에 영향을 미쳐 땅값을 좌우 합니다.땅 값의 평가 방법비교사례법 - 비슷한 입지와 조건을 가진 인근 토지의 실거래가를 기준으로 땅값을 평가 합니다.수익환원법 - 토지를 이용해 발생할 수 있는 미래의 수익을 현재 가치로 환산해 평가 합니다.원가법 - 토지를 새로 조성하는 데 필요한 비용을 고려해 평가 합니다.땅값은 입지, 용도, 개발계획, 시장 상황 등 다양한 요소가 복합적으로 작용해 결정이 됩니다.만약 특정 땅의 가격이 궁금하다면 국토부 실거래가 조회 시스템이나 부동산 플랫폼등을 통해 확인 하시면 되고,감정평가사를 통해 정식으로 감정을 받아 보시는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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아파트 분양받으면 계약금만있으면 되는게 정말인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지인분이 얘기하신 계약금 20%만 있으면 된다고 하는 것은...보통 분양가의 10% 정도가 계약금으로 필요합니다.나머지 10~20% 중고금으로 나뉘어 청약 당첨 후 일정 시점에 납부하게 됩니다.따라서 계약금 20%만 있으면 된다는 것은 초기 현금을 그 정도만 준비하면 된다라는 의미로 해석하시면 될 것 같습니다.나머지 80% 대출 관련해서는...중도금 대출과 잔금 대출을 통해 충당 할 수 있습니다.분양 아파트의 경우 시공사나 시행사와 연계된 중도금 대출이 대부분 제공이 됩니다.보통 분양가의 60~70%까지 대출이 가능하며, 시공사에서 보증을 서기 때문에 대출이 상대적으로 수월합니다.대출 이자는 보통 입주 시점에 납부하거나 일정 기간 동안 유예가 되기도 합니다.입주 시점에 나머지 금액 20~30%를 잔금 대출로 마련해야 합니다.잔금 대출은 주택담보대출을 기준으로 은행에서 대출을 받습니다.LTV는 집값 대비 대출 가능 비율을 의미하며 투기지역/조정지역 등에 따라 다를 수 있습니다.대출 실행시에는신용 점수와 소득에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다.청년이나 사회초년생의 경우 청년 맞춤형 대출 상품을 활용하면 유리할 수 있습니다.시중 은행의 주택담보대출과 정책금융 상품을 함께 검토해 보시기 바랍니다.계약금 10~20%정도만 우선 준비하면 이후 중도금 대출 등을 통해 나머지를 충당할 수 있다는 의미로 해석되면,최종적으로는 잔금 납부 시점에 추가 자금 마련이 필요하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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양산덕계 구축 아파트인데..들어올때매매8500
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.양산시 덕계동 센트럴파크 인근의 20년 이상 된 구축 아파트의 현재 시세는 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.일반적으로 이러한 연식의 아파트는 1억워 이하의 시세를 형성하는 경우가 많습니다.덕계동에 위치한 덕계대승하이아트 2차의 경우 매매 시세가 8,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 형성되어 있는 듯 합니다.또한 경동스마트홈 아파트는 2020년까지 거주 기준으로 준신축 아파트로서 비교적 합리적인 가격에 거래되고 있습니다.웅상센트럴파크가 들어설 경우 시세가 변동이 될지 여부는 조금 더 지켜봐야 할 듯 합니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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아파트 매도 건을 많은 부동산에 내놓으면 도움이 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매물을 여러 중개사에 동시에 등록하는 것은 장단점이 있습니다.<장점>노출 범위 확대다양한 중개사를 통해 매물을 노출하면 더 많은 잠재적 매수자가 매물을 보게 됩니다.특히 매수자가 특정 부동산 중개사를 신뢰하거나 이용하는 경우 노출될 확률이 높습니다.빠른 거래 가능성여러 중개사가 경쟁적으로 매수자를 찾기 때문에 거래 속도가 빨라질 수 있습니다.매수자가 빠르게 나타나면 협상에서 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.중개사 네트워크 활용각 중개사는 자신의 고객 네트워크를 가지고 있습니다. 다양한 중개사에 등록하면 각자의 네트워크를 활용할 수 있어 매수자가 나타날 확률이 커집니다.<단점>급해 보이는 양상매물이 여러곳에 중복 등록되면 매수자가 "매도자가 빨리 팔아야 하는 상황이구나"라고 판단할 수 있습니다.이 경우 가격 협상에서 불리해질 수 있습니다.중개사 간 비협조 가능성여러 중개사에 동시에 등록하면 일부 중개사는 거래의 우선권이 없다고 판단해 적극적으로 움직이지 않을 가능성도 있습니다.특히 "이 매물은 이미 다른 중개사에서도 나왔네"라고 생각하면 열의가 떨어질 수 있습니다.정보의 일관성 부족중개사마다 가격이나 조건이 다르게 소개될 경우 이로 인한 혼란이 발생하고 매수자의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있습니다.다수의 부동산에 매물을 내놓으시면서 급해 보이지 않게 하기 위해서는...선택적으로 중개사를 활용 / 매물 정보의 통일 / 특정 중개사에 단기 독점권 제공 / 매물의 상태 강조 하는 등의 방법을 활용해 보시기 바랍니다.이렇게 균형을 맞춘다면 매수자와의 심리전에서도 불리하지 않고, 적정 가격과 조건에서 거래를 성사 시키실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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지상권이 이뤄지는 경우는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지상권은 타인의 토지에 건물, 공작물 또느 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이는 토지 소유자와의 계약 또는 법적 상황을 통해 설정되며 다양한 상황에서 활용됩니다.건물을 세우기 위한 경우토지를 소유하지 않는 사람이 그 토지에 건물을 세우고 싶을 경우 토지 소유자와 협의하여 지상권을 설정하게 됩니다.임대차는 일정 기간이 지나면 건물을 철거하거나 계약을 종료해야 하지만, 지상권은 독립적인 물권 이기 때문에 설정 기간 동안 마음대로 사용할 수 있으며, 제 3자에게 양도나 담보 제공도 가능 합니다.공공시설이나 인프라 건설도로, 철도, 송전탑, 통신선 설치 등 공공 목적을 위해 지산권이 설정될 수 있습니다.토지 소유자게게 보상을 하고, 국가나 지자체, 공기업이 해당 토지를 일정기간 사용하는 방식 입니다.예를 들어 한전에서 전기 송전선을 설치하기 위해 개인 소유의 땅에 지상권을 설정하는 경우가 있습니다.공장이나 창고 설치토지를 소유하지 않는 기업이나 개인이 공장, 창고 등을 설치할 때 지상권을 활용합니다.장기적인 사용 권리를 보장받이 때문에 대규모 설비를 설치하거나 운영하는데 유리 합니다.개발제한구역 내 임시 구조물 설치개발이 제한된 땅에 가설 건축물이나 공작물을 설치해야 하는 경우, 토지 소유자로부터 지상권을 받아서 사용하는 사례가 있습니다.담보 목적의 지상권 설정대출이나 채권 확보를 위해 지상권을 담보로 설정하기도 합니다.토지 소유자가 채무 불이행 시, 지상권자는 그 권리를 활요하여 손실을 보전할 수 있습니다.지상권은 독립적 권리이며, 장기간 사용이 가능하고, 철거 의무가 없습니다.이에, 개인, 기업, 공공기관이 토지를 소유하지 않고도 그 땅을 활용해야 할 때 유용하게 활용되는 권리 입니다.임대차와 비교 했을 때 독립적인고 강력한 권리를 보장한다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 다만, 설정 과정에서 명확한 계약과 법적 절차를 밟아야 하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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대출 있는집 월세 주려고 하는데 들어올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황으로 봤을 때 보증금 1000만원/월세 60~65만원으로 세입자를 찾는 경우 주변 시세에 비해 합리적인 수준이라 세입자가 들어올 가능성은 충분히 높다고 판단이 됩니다.경쟁력 있는 조건 제공주변 시세에 비해 보증금이 낮고 월세가 저렴한 것은 매우 큰 장점 입니다.특히 목돈이 부족한 세입자에게는 1000만원 보증금은 부담이 적어 긍정적으로 작용할 수 있습니다.세입자의 신뢰 확보세입자 입장에서는 대출 상황과 안정성이 중요한 요소 입니다.세입자는 집주인의 상황을 알 수 없기 때문에 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있을지 걱정할 수 있습니다.이를 해소하기 위해서는 세입자가 보증금 보호를 위해 가입할 수 있는 전세보증보험에 가입하여 신뢰도를 높일 수 있게 해줍니다.요청이 있을 경우 등기부등본을 보여주어 소유권과 근저당 상황을 투명하게 확인시켜 주셔도 좋습니다.시세보다 저렴함을 활용주변 시세 보다 현재 제안하신 보증금과 월세가 충분히 매리트가 있음을 어필하시기 바랍니다.다만 협의 가능이라는 점을 분명히 밝혀 유연성을 보이면 더 많은 세입자가 관심을 가질 수도 있습니다.조건이 주변 시세보다 상대적으로 저렴하기 때문에 세입자를 찾는 데 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 세입자가 보증금의 안정성에 의문을 가질 수 있으니 투명한 정보 제공과 신뢰 확보를 통해 불안을 해보해 주는 것이 중요해 보입니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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당근으로 고가의 아파트를 거래하는게 합당한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.당근마켓과 같은 서비스에서 아파트나 부동산 거래가 언급되거나 시도되는 경우가 늘고 있습니다. 당근마켓과 플랫폼이 부동산 거래에 활용되는 것에 대해서는 주의가 필요합니다.당근마켓을 통한 아파트 거래가 가능한가?당근마켓의 원래 목적은 지역 기반의 소규모 중고 물품 거래 입니다. 하지만 최근 지역 내 아파트 매물이나 부동산 정보를 공유하거나 직거래를 시도하는 게시글이 등장하고 있습니다.당근마켓은 공식적으로 부동산 거래 플랫폼이 아니기 때문에, 부동산 거래에 필요한 법적 절차와 안전장치를 지원하지 않습니다.안정성 문제부동산 거래는 매우 복잡하고 법적 절차가 필요합니다. 당근마켓처럼 비공식적인 플랫폼을 통해 거래를 시도하면 다음과 같은 리스크가 발생할 수 있습니다.공식 계약서가 없으면 거래 내용에 대한 법적 보호를 받을 수 없습니다.매물 정보가 허위이거나, 금전적 사기가 발생할 수 있습니다.해당 아파트의 소유권 및 근저당권 등 법적 권리관계를 확인하지 않고 거래할 위험이 큽니다.공인중개사를 통해 거래하지 않으면 거래의 안전성과 법적 보호를 보장받이 어렵습니다.세금 문제당근마켓처럼 비공식 플랫폼을 이용해 거래를 시도하면 세금 납부를 누락할 가능성이 있지만, 이는 불법입니다.국세청은 부동산 거래를 철저히 감시하기 때문에 나중에 세금 추징이나 가산세 부과가 이뤄질 수 있습니다.부동산 직거래와 법적 문제당근마켓을 통해 직거래를 시도하는 경우에도 법적 절차를 준수해야 합니다.부동산 거래 시 반드시 등기부등본 확인, 매매계약서 작성, 중도금 및 잔금 이행등의 절차를 밟아야 합니다.공인중개사 없이 직거래를 하더라도 부동산 실거래 신고는 반드시 해야 하며, 이를 어길 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.부동산 거래는 가능하면 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전하고 법적 보호를 받을 수 있는 방법 입니다. 특히 고액의 거래인 아파트 매매를 중고거래 플랫폼에서 시도하는 것은 리스크가 매우 크므로 신중해야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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초고령화 사회에서 은퇴 후 실버타운 개발은 부동산 시장에 어떤 기회를 제공할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구 구조 변화는 장기적으로 부동산 개발에 중요한 영향을 미칩니다. 저출산-고령화로 인해 인구 구조가 변화하면서 부동산 수요와 개발 형태가 달라지고 있으며, 이에 맞춰 '시니어 동'과 같은 주거 트렌드로 주목받고 있습니다. 이러한 변화는 다음과 같이 예측해 볼 수 있습니다.인구 구조 변화가 부동산 개발에 미치는 영향1) 고령화로 인한 주거 수요 변화고령 인구 비율이 빠르게 늘어나면서 고령자 맞춤형 주거 공간 수요가 증가하고 있습니다.기존의 실버타운과 달리 고령층은 더 도시 근접형, 복합형 커뮤니티를 선호하게 되었습니다.도시 외곽의 격리된 실버타운 대신 시니어 동, 즉 도심 속 주거단지에 통합된 고령자 맞춤형 주거 형태가 등장하고 있습니다.이는 의료 서비스 접근성, 교통 편리성, 문화-여가 활동을 함께 고려하는 트렌드 입니다.2) 주택 수요 감소와 다세대 주택의 재편출산율 저하와 인구 감소로 주택 수요가 전체적으로 줄어들 가능성이 큽니다.특히 지방과 중소도시의 주택 수요는 급감할 수 있으며, 빈집 증가와 같은 현상도 가속화될 수 있습니다.이에 따라 기존 대규모 개발 중심에서 소형 주택, 리모델링 및 재건축 중심으로 재편될 수 있습니다.1인 가구와 2~3인 소형 가구 비중이 늘어나면서 소형 아파트, 원룸형 주거 단지에 대한 수요가 증가하고 있습니다.3) 의료 및 생활 인프라 개발 확대고령화 사회에서는 부동산 개발 시 의료서비스 및 복지 인프라를 포함하는 것이 필수적 입니다.예를 들어, 시니어 동에는 병원, 간호시설, 피트니스 센터, 여가시설 등을 함께 개발하여 원스톱 서비스를 제공하게 됩니다.이러한 인프라는 노년층 뿐만 아니라 중장년층의 관심도 끌기 때문에 복합적인 수요를 충족시킬 수 있습니다.4) 상업 및 산업용 부동산 변화고령층을 타겟으로 한 쇼핑몰, 마트, 카페 등이 개발될 수 있습니다. 접근성과 이용 편의성이 핵심 입니다.고령화로 인해 의료-헬스케어 산업이 성장하면서 관련 시설과 연구단지 개발이 활성화될 수 있습니다.특히 도심 속에서 리테일과 주거의 융햡형 복합단지가 인기를 끌며, 고령층의 생활 패턴에 맞춘 부동산 형태로 발전할 가능성이 높습니다.실버타운에서 시니어 동으로의 진화: 전통적인 실버타운은 도시 외곽에 위치하며 고령자들이 공동체 생활을 하는 형태였습니다. 하지만 이러한 모델은 고령층의 도시 생활 성호와 맞지 않아 최근에는 시니어동이라는 개념으로 진화하고 있습니다.교통, 병원, 문화시설 접근성이 뛰어난 도심 근처에 위치합니다.시니어동은 고령층뿐만 아니라 다양한 연령대와 어우러질 수 있는 복합 커뮤니티 형태를 지향합니다.병원, 체육시설, 커뮤니티센터, 카페 등 생활 인프라가 함께 제공 됩니다.무장애 설계, 응급서비스 시스템, 스마트 홈 기술 등이 적용됩니다.미래 부동산 시장 전망소형 아파트, 고령자 맞춤형 시니어동 수요 증가도심에 통합된 주거-의료-여가 복합시설의 확산수도권은 지속적으로 인구가 몰리지만, 지방은 수요 감소로 빈집 문제가 심화될 가능성 있음기존 주거단지의 리모델링 및 노후 건축물 재건축이 활발해질 가능성고령층 주거시설에 스마트홈, 원격 진료 시스템 등이 적극 도입될 가능성인구 구조 변화는 부동산 개발 패러다임을 바꾸고 있습니다. 특히 고령화로 인해 실버타운보다 더 도시 근접형, 복합형 주거기설인 시니어동이 주목받고 있으며, 부동산 개발의 중심은 맞춤형, 복합화, 첨단화로 나아가고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장에 새로운 기회와 함께 지역 불균형, 빈집 문제 등과 같은 도전 과제를 함께 가져올 것으로 예상 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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2025년에 부동산 규제 완화 정책으로 인한 시장에 영향은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다. 2025년 부동산 규제 완화 정책이 시행된다면, 부동산 시장에 여러가지 긍정적 부정적 영향을 동시에 미칠 수 있습니다.부동산 규제 완화의 목적은 일반적으로 거래 활성화, 투자유도, 시장 안정화에 있지만, 그에 따른 부작용이 발생할 수도 있습니다.부동산 거래 활성화규제 완화로 인해 부동산 매매, 대출 등과 관련된 규제가 느슨해지면 거래가 더 활발해질 가능성이 높습니다.대출규제 완화나 취득세/양도세 완화가 있다면 실수요자나 투자자들이 더 쉽게 부동산을 구매할 수 있습니다.거래량이 늘어나면서 시장에 활기가 돌고, 단기적으로는 가격 상승을 부추길 수 있습니다.부동산 가격 상승 가능성규제가 풀리면 수요가 증가하게 되고, 이로 인해 주택 및 상업용 부동산 가격이 오를 수 있습니다.특히 수도권이나 인기 지역에 수요가 몰릴 가능성이 큽니다.다만, 공급이 적절하게 뒷받치되지 않으면 가격이 급등할 위험도 존재 합니다.투자 수요 증가기존 규제로 인해 부동산 투자가 어려웠던 다주택자, 법인 투자자들이 다시 시장에 돌아올 수 있습니다.대출 한도 확대나 세금 부담 완화로 인해 투기 수요가 늘어날 가능성도 존재 합니다.이러한 투자 수요의 증가는 시장 안정화보다 가격 변동성을 높일 수도 있습니다.전-월세 시장 변화매매 수요 증가가 이어지면 전세 수요가 일부 감소할 수 있습니다. 다만, 전세 보다는 매매를 선호하는 경향이 강해지기 때문 입니다.하지만 부동산 가격이 급등하면, 여전히 살 여력이 없는 무주택자들은 전-월세 시장에 남아 부담이 커질 수 있습니다.지역별 양극화 심화규제 완화의 혜택이 전국적으로 고르게 펴지지 않을 수도 있습니다.특히 서울, 수도권과 같은 인기 지역은 규제 완화로 인해 수요가 몰리면서 가격이 더 빠르게 상승할 가능성이 높습니다.반면 지방의 경우 상대적으로 수요 증가 효과가 미미할 수도 있어 지역별 양극화가 심화될 수 있습니다.장기적인 시장 안정성부동산 시장은 과열되면 정부가 다시 규제를 강화할 가능성이 큽니다. 따라서 정책의 일관성이 유지되지 않으면 시장이 불안정해질 수 있습니다.규제 완화와 더불어 주택 공급 확대, 금융 시스템 안정화가 병행되지 않는다면 일시적인 호황 이후 급격한 침체를 맞을 위험도 존대 합니다.2025년 부동산 규제 완화는 단기적으로는 거래 활성화와 가격 상승을 가져올 가능성이 높지만, 장기적으로는 시장 과열과 지역 양극화 등의 부작용이 나타날 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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유투브에서 부동산 투자자 너나위 어떤가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.너나위는 실질적인 경험을 바탕으로 강의를 해주고 있습니다.실제 투자를 시작한지 5년만에 순자산 100억원을 달성한 것으로 알려져 있고,월급쟁이 부자로 은퇴하라는 책을 출간하여 부동산 투자 경험과 노하우를 공유하고 있습니다.월급쟁이 부자들이라는 부동산 온라인 커뮤니티에서 칼럼과 강연을 통해 초보 투자자들에게 조언을 해주소 있습니다.직장으로서 부동산 투자를 통해 자산을 증식한 경험을 바탕으로 현실적이고 실용적인 조언을 제공하는 것으로 평가가 되고 있으며 실제 많은 사람들에게 동기부여와 실질적인 도움을 주고 있습니다.개인적으로도 부동산 투자 관련 강의 중에서는 가장 현실적이다라는 생각이 들고,직접 강의를 들어 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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