답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."미래도시의 공간구조 변화"와 "Capital에서 Value 중심 사회로 전환될 때 미래 도시는 어떤 모습일까?"라는 근본적 문제는 도시계획, 부동산, 사회학, 기술 등 다양한 영역이 맞물리는 거시적 문제라고 볼 수 있습니다.[미래도시 공간구조 변화]핵심 키워드: 스마트시티, 공유경제, 토지공개념기존 도시구조: 자본에 따라 결정되는 공간배치토지는 사적 소유를 전제로 시장논리에 의해 활용됨도심 = 자본 집중 / 외곽 = 자본 배제 → 공간의 불평등변화 요소 1: 스마트시티 기술의 공간 중립화원격 근무, AI기반 행정, 디지털 헬스 등 → "장소 구속력" 감소중심상업지구(CBD)의 해체 → 다핵 구조로의 전환 (polycentric city)변화 요소 2: 공유공간 확대와 커먼즈 강화공유오피스, 공유주거, 공유차량 등 공간의 소유→사용 전환개인보다는 공동체의 가치가 중요 → 도시공간의 커뮤니티화변화 요소 3: 토지공개념과 가치 재분배공공이 토지에서 발생하는 초과이익을 회수 (예: 개발이익환수)이는 공공공간(공원, 공공임대, 복지시설 등)으로 환원됨→ "사적이익"보다 "공공가치"가 도시의 기초 단위가 됨[결론] 공간구조 변화는 이렇게 전개됩니다:중심집중형(CBD 중심) - 다핵분산형 (Polycentric City)소유 기반 도시 - 사용 기반 공유도시부동산 중심 자산 축적 - 공유자산(Common Assets) 중심 도시인프라 중심 도시계획 - 데이터와 알고리즘 중심 공간 운영도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.GTX 노선 개통 예정 지역의 부동산이 한때 크게 주목받다가 최근 주춤한 이유, 그리고 앞으로 반등 가능성은 시장 심리, 금리, 정책, 기대감 선반영 정도가 복합적으로 작용한 결과입니다.1. 기대감이 너무 일찍 선반영됨 (피로감)GTX는 수년 전부터 테마로 주목을 받음하지만 실제 착공 지연/일정 변경이 이어지면서 "말만 많고 진척이 없다"는 인식 확산초기 상승폭이 큰 지역은 지금 조정 국면2. 고금리 부담 + 대출 규제GTX 예정지는 외곽지/신도시가 많음 → 실수요보다 투자 목적 수요가 많음금리 상승기엔 대출 레버리지 투자자 이탈 → 가격 하락 압력3. 지연되는 착공·노선 변경 불안일부 구간은 사업 지연 또는 노선 축소 이슈로 “불확실성”이 커짐예: GTX-B 인천 송도~마석 노선, GTX-C 일부 연장 검토 무산 등그럼 앞으로 반등 가능성은?중·장기적으로는 반등 가능성 매우 큼, 다만 시기와 지역별 온도차는 큼반등의 근거:교통 개선 효과- 서울 접근성이 혁신적으로 개선되는 지역 → 실질 수요 유입 기대착공 본격화- 2025~2027년 사이 GTX-A, B 일부 구간 착공/개통 예정공급 제한 - 일부 지역은 규제 완화로 신규 공급 억제 → 기존 아파트 가치 상승주요 GTX 노선별 지역별 현황 및 전망GTX-A (수도권 핵심 라인) / 노선: 파주 운정 ~ 서울역 ~ 삼성 ~ 동탄개통 예정: 2024년~2025년 일부구간 (시운전 중)동탄- 과거 기대감 상승 → 최근 하락세 / 개통 가시화 시 반등 기대운정- 교통외엔 메리트 부족, 조정 중 / 실질 개통 후 전세 수요 유입 가능삼성~서울역 - 이미 고가, 가격 둔화 / 영향 적음 (이미 반영됨)GTX-B (인천 송도~남양주 마석)개통 예정: 2030년 전후 (지연 중)송도 - 기대 선반영 + 송도 내 미분양 존재 / 지연 변수 존재 → 관망세 지속남양주 별내 - 투자 수요 유입으로 상승 → 현재 조정 중 / 실거주 인프라 확충 필요GTX-C (양주~수원)개통 예정: 2030년 전후핵심 지역: 덕정, 의정부, 금정, 수원양주·덕정 - 기대감 크지만 아직 기반시설 부족 / 착공 본격화 시 반등 가능성 있음수원·금정 - 호재 선반영 후 조정 중구 / 도심 재개발 연계되면 상승 여지 있음조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 육아휴직 수당, 소득에 포함되나요?>> 포함됩니다. 육아휴직 중 고용보험에서 지급하는 육아휴직급여(수당)도 ‘근로소득의 일환’으로 간주되어 장기전세주택 신청 시 소득에 포함됩니다.🔹 즉, 육아휴직이라고 해서 “소득이 0으로 처리되진 않는다”는 뜻입니다.다만, 실제 수령액(고용보험 수당) 기준으로 반영되며회사의 급여를 계속 받는 경우엔 그 급여액이 반영됩니다.2. 소득 산정 기준 시점은?장기전세주택은 SH나 LH 등 공급 주체의 공고문에 따라 달라지지만, 보통은 아래와 같이 산정됩니다.소득 - 공고일 기준 전년도 소득 (종합소득 + 근로소득 기준)납부 확인용 - 국세청 소득금액증명원 (전년도) 기준예:2025년 5월에 공고가 나왔다면 → 2024년 소득 기준 적용다만, 최근 소득 상황 반영 필요 시 → 건강보험료 납부액이나 급여 명세서로도 판단 일부 공급처(LH 등)는 건강보험료 부과액을 기준으로 소득환산하기도 합니다.[ 소득 기준 초과 판단 방식]부부 합산 기준으로 적용되며, 육아휴직 중인 배우자도 포함됩니다.소득이 낮아도 재산 기준(예: 차량, 부동산, 금융자산 등) 초과 시 탈락할 수 있으니 재산 기준도 반드시 확인하시기 바랍니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전력공학 과목을 이야기하는 거라고 생각이 되어 지는데요...전력공학은 3상 교류 시스템, 발전, 송배전 시스템, 전압강항, 전력손식, 부하, 송전선로의 인덕턴스, 정전용량 등이 주요한 내용으로 반드시 내용을 이해하고 암기를 해두시는 것이 필요합니다. 전력 공학의 경우 실무 전기설계, 감리, 공사, 시공까지 모든 분야의 기반이니 공부를 하실 때 제대로 이해를 해두시면 향 후 도움이 많이 되실 겁니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 하신 농구대의 경우 허가가 필요없고, 작은 연못 같은 경우 경우에 따라서 달라질 수는 있습니다. 단순 조경용 이라면 문제가 안되지만 깊거나 콘크리트 등에 고정을 하는 경우에는 건축 신고 대상 가능성이 될 수도 있습니다.그리고 정자, 데크, 벤치, 파고라 등 고정 조경 구조물의 경우 건축물 연면적에 포함되는 경우도 있어 주의를 하셔야 합니다. (바닥 면적 0.3 제곱미터를 초과하는 경우)불법 시설물로 판단이 되는 경우 철거 명령 또는 이행강제금이 부과될 가능성이 있으니 설치 관할 시군구청에 사전 문의해 보시는게 필요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 대로 부동산 공급 정책이 수도권 중심으로 조정되면 지방 시장에 간접적으로 “훈풍”이 불 수 있는 구조가 만들어질 수 있습니다. 다만, 이걸 단순히 “공급 줄어든다 → 집값 오른다”로 보기엔 전제 조건이 꽤 많습니다.1. 이재명 후보 공약에서 나타나는 부동산 스탠스급격한 규제 완화나 추가 공급 확대는 하지 않겠다는 입장“시장 안정 기조 유지”에 초점 → 공급 정책도 선택적·속도 조절형수도권 일부 지역(특히 1기 신도시 정비, 역세권 중심) 중심>> 지방 신규 공급은 축소될 가능성이 있습니다.2. “지방 공급 위축 = 지방 집값 상승?”단순히 공급이 줄었다고 해서 무조건 훈풍이 부는 건 아닙니다. 수요가 전제돼야 가격이 움직입니다.지방 부동산 시장의 핵심 변수:실수요/인구 유입 - 수요 없으면 공급이 줄어도 가격은 안 오름 / 다수 지방 도시는 인구 감소 중공공택지·분양 물량 - 실제 공급 축소 여부가 영향 / 공급은 줄어드는 중 (예: 대구, 세종 등)투자심리 - 정부정책 + 심리 변화 따라 유입 가능 / 최근 일부 회복 조짐 (예: 대전, 창원)금리/융자여건 - 지방 투자자는 대출 비중 높음 / 고금리 유지 시 회복세 약함>> 결론:지방도 ‘인구가 유지되거나 유입되는 도시’ 위주로만 훈풍 가능성투자 수요가 붙을 만한 지역(광역시, 중견 제조업 중심 도시 등) 중심으로 회복 국면 가능3. 요약수도권 외 공급 정책 - 속도 조절 → 지방은 줄어들 가능성 있음지방 전반에 훈풍? - X (전체가 아니라 일부만)가능성 있는 지역 - 광역시, 수도권 근접 도시, 산업 기반 도시핵심 변수 - 인구 유입, 투자심리, 금리, 인프라나름대로 위와 같이 전망해 보았으며 도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제 세입자 거주 중인 집을 못 보고 계약해도 괜찮을까라는 의문은 많은 분들이 처음 임대차 계약 시 고민하는 부분입니다. 위험 요소, 판단기준 등 몇 가지 사항에 대해서 안내 드립니다.먼저, "집을 직접 보지 않고 계약"할 경우의 잠재 리스크실제 상태와 샘플이 다를 수 있음 - 벽지·바닥 마감, 수리 상태, 누수, 곰팡이 등은 집마다 다를 수 있습니다.세입자가 남긴 흔적 (담배냄새, 반려동물 흔적 등) - 샘플과 다르게 사용된 경우 예상 외의 상태일 수 있습니다.입주 전 분쟁 소지 - "계약할 땐 몰랐다" → 수리나 청소 관련 분쟁 발생 가능성 있음.>> 즉, 겉보기로 같아도 상태는 크게 다를 수 있습니다.그래도 계약하고 싶다면? 체크해야 할 5가지 조치계약서에 “입주 전 상태 확인 후 취소 가능” 또는 “특약사항” 넣기가능하다면 계약금 환불 조건까지 특약에 명시하세요.계약 전 “입주 가능일 전 집 내부 확인” 약속을 받아두기세입자 퇴거일 전에 하루 방문 예약이라도 약속 잡기현재 세입자에게 상태 물어보거나 사진 요청중개사 통해 세입자 연락처 받아 “집 상태 괜찮나요?” 정도는 확인해도 됩니다.계약 전, 벽지·장판·수리 상태 등 샘플 상태가 동일하다는 확인 받기말로만 하지 말고 문자나 카톡으로 남겨두세요.중개사 책임소재 명확히 하기"집 상태가 샘플과 같다고 보증했기 때문에 계약했다"는 점을 중개사도 알고 있어야 추후 문제 시 대응할 수 있어요.[결론]직접 확인하지 않고 계약하는 건 분명 위험 부담이 있습니다.하지만 아래 조건을 확보한다면 위험을 최소화하고 진행할 수 있습니다:✔ 특약으로 상태 확인 및 계약 취소 조건 명시✔ 세입자 퇴거 후 실내 확인 약속 확보✔ 상태 확인 관련 근거를 문자나 계약서에 남김도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예전에는 건물 1층의 ‘성공 상징’이 스타벅스였다면, 최근에는 트렌드 변화, 상권 성숙도, 소비 패턴 변화에 따라 건물주들의 선호 업종도 많이 달라졌습니다. 2023~2025년 기준으로 1층에 선호되는 업종 트렌드를 살펴 봤습니다.1. 예전엔 왜 스타벅스였나?브랜드 파워 → 건물 가치 상승장기 임대 계약 (보통 5~10년)외관 인테리어 퀄리티 보장젊은 유동인구 유입 효과하지만 최근에는:출점 속도 둔화고금리·상권 포화로 일부 철수입점 조건이 까다로움 (면적, 코너, 전면 8m 이상 등) >> 무조건 스타벅스 = 성공 공식은 깨졌습니다.2. 최근 선호 업종 Top 5병원·의료(피부과, 치과, 소아과, 내과 등)고정 수요 + 장기 계약 (5년 이상)인테리어 개선으로 외관도 깔끔1층 or 저층 선호, 접근성 중요특히 고령층 유동인구 있는 지역에 강세프리미엄 편의점 / 무인매장CU, GS25 + 카페형 인테리어 → 외관 미려무인매장은 인건비 부담 적어 선호 ↑택배, 와인, 고급 간편식 등 고부가 소비 증가프랜차이즈 F&B (베이커리, 디저트, 샌드위치 등)스타벅스 대체재로 블루보틀, 폴 바셋, 파리바게뜨, 이삭토스트 등요즘은 비대면, 테이크아웃 강한 브랜드가 인기외관+테이블 몇 개 갖춘 ‘쇼룸형’ 매장 선호소형 동물병원 / 반려용품 매장반려가구 증가로 수요 증가젊은 1~2인 가구 상권에서 각광라이프스타일 소매 (플라워샵, 샤워용품, 수입문구 등)‘공간 감성’을 살려 건물 외관 분위기 개선감성 있는 입점 브랜드는 건물 가치 향상에 긍정적지역에 따라서도 선호하는 업종이 조금씩 다른 것으로 확인이 됩니다. 오피스 밀집지는 아무래도 커피 브랜드, 병원들이 다수 이고 주택가의 경우 약국, 학원 키즈카페 등도 많습니다. 신도시 아파트 인근에는 편의점과 반려동물 매장들이 잉스며 관광지 등은 특생있는 카페들이 1층에 입점해 있는 경우가 많다고 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.질문1."분양가 상한제 당첨 이력으로 재당첨 제한 10년인 상태에서, 출산 특례를 받으면 공공청약 신청이 가능한가요?">> 원칙적으로 불가능합니다. 출산 특례는 ‘청약 자격 완화’ 조치이지, ‘재당첨 제한 면제’ 조항은 아닙니다.「주택공급에 관한 규칙」 제55조(재당첨 제한)에 따라,분양가상한제 주택에 당첨된 경우 최대 10년간 재당첨 제한이 제한은 출산, 다자녀 등과 무관하게 적용됨출산 특례 (신혼부부·다자녀 특공 등)는,청약 자격 요건 완화(예: 무주택 기간, 소득 기준 등)를 받는 것이지,재당첨 제한 면제 조항은 아님따라서:재당첨 제한 기간 중에는 공공분양, 특별공급 모두 원칙적으로 청약 불가입니다.출산 특례 자격이 있더라도 재당첨 제한은 별도로 유지됩니다.질문 2."그렇다면 민간 청약은 가능한가요?" >> 경우에 따라 다릅니다. 민간분양도 재당첨 제한 대상일 수 있습니다.민간분양이라도 분양가상한제 적용지역(예: 수도권 택지지구 등)에서 공급되는 주택은 공공과 동일한 재당첨 제한이 적용됩니다.다만 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간분양은 다음과 같은 기준이 적용됩니다:분양가 상한제 적용 민간주택 - 재당첨 제한 O (10년까지)비규제지역 민간분양 (일반분양) - 재당첨 제한 X (청약 가능)따라서:규제지역 or 분양가 상한제 적용 지역의 민간분양은 청약 불가비규제지역의 민간 일반분양은 청약 가능조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세종시가 정말 수도 역할을 하게 될까라는 의문과 함께, 집값 상승 가능성에 대해 생각해보는 건 투자든 실거주든 아주 중요한 판단 요소입니다.1. 세종시의 수도 기능 이전, 가능성대선 후보들이 “행정수도 완성”을 언급하는 건 표를 얻기 위한 공약 성격이 강하다고 생각을 합니다. 실제로 이루어지려면 헌법적인 장벽도 있고, 정치적 합의도 필요한 문제입니다.현실적인 제약:2004년 헌법재판소는 “서울은 수도”라고 판결 → 수도 이전은 헌법 개정이 필요대통령실, 국회, 대법원, 헌재 등 주요 기관 이전은 기득권 반발 + 비용 문제로 매우 어렵고 장기 과제하지만...이미 옮겨진 것들도 있음:2005년 이후 많은 행정부처가 세종시로 이전국회 세종의사당도 2027년 완공 예정 → 일부 상임위 활동은 세종에서 가능장기적으로 "분산형 수도" 형태로 기능 일부는 계속 옮겨질 수 있음 >> 즉, 완전한 수도 이전은 어렵지만 "행정 중심 도시"로서의 위상은 강화될 가능성이 높습니다.2. 세종시 집값집값은 기대감 + 실제 수요 유입 + 공급 조절에 따라 결정됩니다. 최근 흐름은 보면2020~21년: 수도 이전 기대감 + 공급 부족으로 폭등2022~23년: 기준금리 상승, 공급 확대, 공공기관 이전 지연 등으로 하락세2024~25년: 일부 회복세, 거래량 증가 흐름도 보임만약 수도 기능 일부라도 옮겨지면?단기적으로 호재 반영 → 급등 가능성 있음중장기적 수요는 실제 이전 규모와 속도에 따라 다름공급이 충분히 예정돼 있거나 인프라가 덜 받쳐준다면 오름폭은 제한될 수 있음결론론적으로"세종시 = 무조건 급등"은 단순한 생각정치 이슈는 기대감만 만들고, 실제 수요(인구 유입, 일자리, 기반 시설)가 따라줘야 집값은 본격적으로 오릅니다도움이 되셨기를 바랍니다.