답변 내역

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.고시원의 건축물용도는 근린생활시설이지만 결론부터 말씀을 드리면 최우선변제가 가능합니다. 주택임대차보호법에서 주거용에 대한 판단은 실질적인 이용상황을 보고 판단을 합니다. 전입신고하시고 단기임대가 아니라면 주임법 보호대상입니다. 단 1개호수가 여러개로 분할된 상태라던가 하면 채권자에게 분할된 만큼 손해가 발생할수 있고 이를 채권자가 모르고 대출을 해주었을 경우 최우선변제가 인정이 안 된 케이스도 있으니 최고 건축허가 받은 대로 호실 개수에 변동이 없는지 체크해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.법적으로는 임대인이 계약만료일 전에 보증금을 내어줄 의무는 없으나 새로운 임차인도 구해졌으니 계약금을 받았을 것입니다. 임대인과 잘 협의하셔서 새로운 집 계약에 필요하다고 말씀하시고 보증금 중 일부를 돌려 달라고 얘기를 해 보시기 바랍니다. 임대인 입장에서는 어차피 내어줘야 할 돈이므로 미리 내어주시는 분들도 많습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할수 있습니다. 지금까지 갱신하시면서 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않고 합의갱신하셨거나 묵시의갱신이 되었다면 임차인에게는 1회 사용권이 남아 있게 됩니다. 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 직계존비속의 실거주를 이유로 이를 거절할수 있는데요. 이 거절권은 질문자님도 할수 있고 매도후 새로운 소유자도 거절할 권리가 있습니다. 임대인의 계약갱신요구 거절은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 할수 있으므로 새로운 매수인이 해야 한다면 계약만료 2개월 전까지 소유권을 취득하고 갱신거절을 해야 할 것이니 시간 계획을 잘 맞춰보시기 바랍니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.상속이 되었다면 상속 후 상속인 명의로 등기가 된 후 계약서를 작성하시는게 좋을것 같습니다. 상속은 등기없이도 소유권이전이 되지만 등기시 협의분할 상속 등의 변수도 있을수 있습니다. 상속인과 계약서를 작성하시더라도 종전 계약서는 잘 보관해 놓으시고(확정일자가 있으실것이므로) 새로 작성한 계약서에 상속으로 인해 다른 조건변경없이 상속인과 계약하는 것이라는 특약사항에 기재해 두시면 되겠습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.아파트는 공동주택이라 공동으로 관리하는 시스템이지만 통상 원룸들은 개인이 건물주로 개인이 관리주체인 경우들이 많습니다. 그러므로 임대인입장에서 임대료는 적게 하고 관리비를 많이 받아 세금을 적게 내려는 경우가 있을수도 있고 관리비를 더 많아 임대료 외 플러스 수익을 만들려는 사람들도 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.현재 위반건축물 등재가 되지 않았더라도 추후 등재여지가 있겠습니다. 위반건축물 등재시 계약만료시 새로운 임차인 구하는게 힘들수도 있고 만에 하나 경매나 공매가 진행될 경우 최우선변제가 안될 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.양도세 중과는 조정지역내 주택을 매도할때 적용이 됩니다. 그러므로 지방주택을 먼저 매도하시고 1주택인 상태에서 조정지역내인 서울주택을 파시면 양도세 중과는 되지 않습니다. 이때 1세대 1주택 비과세 요건을 따져보시면 되겠습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.양도시 주택수 카운트 시점은 일반적으로 잔금시점이 됩니다. 동일세대에 거주하신다면 2주택자로 양도하시는게 되므로 세대분리를 하시는게 좋을것 같습니다. 세법 관계는 다양한 변수가 있을수 있으므로 세무전문가를 통해 자문을 받고 진행을 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.1) 전세로 계약시전세로 계약시 2건의 선순위 채권은 모두 변제가 되는 조건으로 계약을 하셔야 합니다. 특약사항에 기재를 꼭 하시고 잔금시에도 상환을 임대인에게만 맡기지 마시고 저당권 말소를 위해 법무사가 오는지 온다면 말소서류와 은행 및 대부쪽 변제는 어떻게 되는지 등 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. 필요시에는 직접 은행에 동행을 하여 상환을 하는게 안전합니다. 시세대비 전세금은 약간 높아 보이긴 하는데요. 전세보증금반환보증에 가입이 가능한지도체크해 보세요2) 월세로 계약시월세로 계약시에는 전액 변제를 안하시는 조건이신것 같은데요. 제가 지역을 알수가 없는데요. 최초 저당권 설정당시 해당지역의 최우선변제금액이 어떻게 되는지 최우선변제금액을 넘어선 보증금은 확정일자를 통해 보호를 받을수 있을지를 판단해 봐야 합니다.저당권 외 임대인의 세금체납이 있으면 안되므로 임대차계약 전 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서류를 확인하시고 계약을 하셔야 하겠습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.임대인의 세금 완납증명 정보는 임대차계약이전에는 임대인의 동의가 있어야 합니다. 임대차계약을 한 이후에는 직접 열람을 하실수 있습니다. 임차인이 발급한 국세 및 지방세 완납증명서도 당연히 공적문서이므로 은행에서 받아 줍니다.