전세 거주중 임대인분이 사망하셨습니다.
만기가 올해 12월인 거주중인 집의
임대인분이 고령으로 사망하셔서
아들이 2채 이상 상속을 받은 것으로 보이는데
이번주 토요일에 계약서를 다시 작성하자고 하는데
해줘도 되는걸까요?
PS. 이 집이 마음에 들어서 작년 실거래가 정도면 매수 의사도 있으나
아들이 엄청난 호가를 생각하고 있는 상황입니다. (작년실거래가보다 최근 2억이 더올랐네요)
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
상속이 되었다면 상속 후 상속인 명의로 등기가 된 후 계약서를 작성하시는게 좋을것 같습니다. 상속은 등기없이도 소유권이전이 되지만 등기시 협의분할 상속 등의 변수도 있을수 있습니다. 상속인과 계약서를 작성하시더라도 종전 계약서는 잘 보관해 놓으시고(확정일자가 있으실것이므로) 새로 작성한 계약서에 상속으로 인해 다른 조건변경없이 상속인과 계약하는 것이라는 특약사항에 기재해 두시면 되겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인 사망 후 기존 전세계약은 상속인에게 자동 승계되므로 새 계약서 작성은 필수가 아닙니다.
만기 12월까지 거주 후 보증금 반환 받으면 되며 토요일 재작성 제안은 상속인의 선택이라 말씀드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인이 사망해도 전세 계약 자체가 소멸되지 않습니다
민법상 임대인의 권리와 의무는 상속인에게 이전됩니다
즉, 아들이 상속인이라면 기존 전세 계약을 승계하게 됩니다
상속인은 기존 계약 조건을 그대로 따라야 할 의무가 있습니다
계약서를 새로 쓰면서 금액을 올리자고 하면, 법적으로는 기존 전세 계약이 있으므로 일방적인 인상 요구는 원칙적으로 불가합니다
임대인이 상속인이 되면서 조건을 바꾸려 하면, 법적으로 기존 조건이 우선임을 알고 대처하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
임대인의 갑작스러운 사망으로 경황이 없으실 텐데, 상속인(아들)과의 계약서 재작성 문제는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 법률적 원칙과 실무적인 대응 방안을 정리해 드립니다.
1. 계약서를 새로 다시 써야 하나요? (원칙: 안 써도 됨)
결론부터 말씀드리면, 기존 계약서를 새로 작성할 의무는 없습니다.
법적 근거: 주택임대차보호법에 따라 상속인은 임대인의 지위를 '그대로 승계'합니다. 즉, 기존 계약서의 효력(임대 기간, 보증금 등)은 아들에게 그대로 이어지며, 질문자님의 대항력과 우선변제권도 그대로 유지됩니다.
리스크: 새로 계약서를 쓰면서 확정일자를 다시 받게 되면, 혹시 그사이(기존 계약일~현재)에 집주인이 대출을 받았다면 질문자님의 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.
2. 그럼에도 써야 한다면 반드시 지켜야 할 조건
만약 아들이 상속 절차 정리나 본인 명의 확인을 위해 강력히 원한다면, 아래 조건을 반드시 충족해야 합니다.
상속인 확인: 등기부등본상 소유자가 '아들'로 변경되었는지 확인하세요. 아직 명의 변경 전이라면 가족관계증명서와 사망진단서를 통해 정당한 상속인인지 확인해야 합니다. (상속인이 여러 명일 경우 전원의 동의가 필요합니다.)
특약 기재 (필수): 새 계약서에 반드시 이 문구를 넣어야 합니다.
본 계약은 전 임대인(성명)의 사망으로 인한 승계 계약이며, 기존 임대차 계약(날짜)의 효력 및 대항력, 우선변제권을 그대로 승계한다. 보증금은 기존 계약 조건을 유지한다.
확정일자 주의: 기존 계약서는 절대 버리지 마세요. 새 계약서에 확정일자를 받더라도 기존 계약서와 함께 보관해야 대항력이 유지됩니다.
3. 매수 의사가 있으신 경우의 전략
최근 2억이나 오른 호가는 질문자님께 큰 부담일 텐데요, 아들이 2채 이상 상속받았다는 점이 기회가 될 수 있습니다.
상속세 이슈: 아들이 단기간에 여러 채를 상속받았다면 상속세 납부 부담이 상당할 것입니다. 상속세는 현금으로 내야 하므로, 호가를 높게 불러보지만 안 팔리면 결국 세금 마련을 위해 가격을 조정할 가능성이 큽니다.
급하게 서두르지 마세요: 현재 호가가 실거래가보다 높다면 굳이 지금 매수할 필요가 없습니다. 12월 만기 때까지 시장 상황을 지켜보며 "이 가격이면 나는 12월에 보증금 돌려받고 나가겠다"는 제스처를 취하는 것이 협상에 유리합니다.
💡 현실적인 행동 가이드
토요일 만남 전: 등기부등본을 열람하여 소유주가 누구로 되어 있는지 먼저 확인하세요.
계약서 재작성 거부/보류: "법무사/세무사에게 물어보니 상속 승계가 자동이라 굳이 안 써도 된다고 한다. 등기부상 명의가 완전히 넘어오면 그때 다시 얘기하자"라고 완곡히 거절하시는 것을 추천합니다.
매수 협상: "매수 의사는 있지만, 주변 시세와 작년 실거래가 대비 호가가 너무 높아 자금 마련이 어렵다"는 의사를 중개사를 통해 흘려두세요. 상속세 납부 기한이 다가올수록 아들의 마음이 급해질 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 상속인의 임대인 지위 승계
피상속인이 사망하면 상속인은 그 권리와 의무를 모두 물려받습니다. 별도의 계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 임대차 계약은 그대로 유지됩니다.
* 민법 제1005조 (상속과 권리·의무의 포괄 승계)
> "상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."
* 주택임대차보호법 제3조 제4항 (대항력 등)
> "임차주택의 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."
- 해설: 여기서 '양수인'에는 상속인도 포함됩니다. 즉, 예를 들어 아들이 집을 상속받았다면, 그 순간 자동으로 임대인이 됩니다.
2. 임대차 기간 보장
상속인이 바뀌었다고 해서 임차인에게 즉시 퇴거를 요구하거나 임대차 조건을 일방적으로 바꿀 수 없습니다.
* 주택임대차보호법 제4조 제1항 (임대차기간 등)
> "임대차 기간을 따로 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약은 2년으로 본다. 다만, 임차인이 2년 미만 기간도 유효하다고 주장하면 그 기간이 인정된다."
- 해설: 질문자님의 경우, 기존 계약의 만기인 12월까지는 법적으로 거주 권리가 완전히 보장됩니다.
3. 계약서 재작성 시 확정일자 및 우선변제권
새 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 부분입니다.
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권)
> "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 있다."
- 해설: 만약 상속인의 요구로 보증금이나 계약 내용을 변경해 새 계약서만 남기고 기존 계약서를 없애면, 예전 확정일자 효력이 사라질 수 있습니다. 그래서 기존 계약서는 반드시 보관해야 한다고 안내드린 것입니다.
4. 상속 등기 전 계약 체결(민법 제118조 관련)
등기가 끝나기 전 새로운 계약서 작성을 요구받았다면 참고하셔야 할 부분입니다.
* 민법 제187조 (등기 없이 취득되는 부동산 물권)
> "상속 등으로 부동산 물권을 취득하면 등기가 없어도 소유권을 갖게 된다. 다만, 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없다."
- 해설: 상속인은 등기 전에도 실질적 소유권을 갖지만, 외부적으로 소유권을 행사하려면 등기가 필요합니다. 따라서 임차인 입장에서는 상속등기가 끝난 후 등기부등본을 확인하고 계약을 작성하자고 요구할 수 있는 근거가 충분히 있습니다.
■ 참고할 점(판례)
대법원에서는 임대차 관계가 상속인에게 승계되더라도, 임차인이 원하지 않으면 임대차를 종료하고 보증금을 돌려받고 나갈 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 등).
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약서 재작서은 굳이 안해도 됩니다. 상속인 아들은 기존 계약 그대로 물려받으므로 새로 쓰지 않아도 보증금 보호에는 문제가 없습니다. 새로 쓰면서 확정일자를 다시 받으면 그사이 아들이 받은 대출보다 내 순위가 뒤로 밀릴 위험도 있습니다. 확인할사항은 등기부등본상 소유자가 아들로 바뀌었는지 확인하시고 명의 변경 전이라면 계약할 권한이 없으며 다른 형제나 어머니 없이 아들 혼자 상속받은게 맞는지 가족관계증명서를 확인해야 합니다. 매수 관련 조언을 하자면 서두르지 마시고 아들이 다주택자 세금 부담 때문에 결국 가격을 조정할 가능성도 크며 기존 계약이 유효하니 일단 살겠다고 하며 시간을 벌면서 아들의 호가가 내려가길 기다리는 것이 유리합니다. 결론적으로 계약서를 다시 쓰지말고 기존 계약서에 상속인으로 임대인 명의가 변경됨이라고 메모와 서명받는 정도로 끝내세요.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대인 사망 시 상속인이 새로운 임대인 지위를 승계하므로 계약 자체는 유효합니다,. 다만 새 계약서 작성 전에는 상속등기 여부, 상속인 전원 동의, 보증금 반환 주체를 명확히 하고 특약으로 매수의사, 가격 조건을 분리해두는 게 안전합니다.