안녕하세요 반갑습니다
Q. 깡통전세라는게 정확히 무슨뜻인가요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.원래 전세가는 매매가의 70% 이내로 시세가 형성되어야 안전한데전세가가 매매가랑 비슷하거나 더 비쌀 경우에 깡통전세라고 합니다.깡통전세매물이 경매로 넘어가게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 발생할 수 있으니 그런 매물들은 조심하는게 좋을 것 같습니다.
Q. 부동산 매매시 국세 납입증명서가 필요한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.세금체납으로 인한 법적문제가 발생 할 수도 있습니다. 따라서 매매계약을 체결하시기 전에 매도인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서을 요구해서 등기부등본에 나타나지 않는 법적 권리를 꼭 확인해야 합니다. 그런데 요구하지 않아도 알아서 가지고 오신다고 하시니 세금 완납했는지 잘 확인해보시면 됩니다.
Q. 임대차계약시에 월세 미납 특약
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.법관이 아니기 때문에 이 사안에 대해 단정적으로 말씀드릴 수는 없지만 임대차보호법상 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 물론 임차인에게 불리한 모든 특약이 무효는 아니지만 임차인에게 현저하게 불리한 조건이라면 무효라고 보고 있습니다. 질문에 제시하신 임대차 특약은 1개월만 미납이 되도 법정 최고이자를 납부해야 된다는 점에서 임차인에게 불리하고 가혹하다고 판단할 여지가 있다고 봅니다.
Q. 국토부에서 좀전에 발표한 조정지역 해제 효과가궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.포괄적으로 답변드리자면 일단 조정대상지역으로 지정하게 되면 금융, 세금제도, 청약 등 여러 측면에서 강한 규제를 받게 됩니다.하지만 조정대상지역을 해제하게 되면 기존에 받았던 여러 규제들도 같이 완화하게 될 것입니다.
Q. 집주인 실거주로 인한 2년만기 후 퇴거
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유(실거주)로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.해당 사안은 복비, 이사비 등 갱신거절로 인한 손해액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인에게 내용증명을 발송하고 배상을 하지 않을 경우 소송을 진행하셔야 될 것 같습니다. 소송절차를 밟으실때 변호사와 법률상담을 받아보시길 바랍니다.