안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
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Q. 전세사기 당하지 않기 위한 팁이 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세사기는 결국 매매가가 전세보증금보다 높아지기 때문에 벌어지는 일 입니다.전세사기는 예방하기 위해서는, 전세가율이 높은 신축빌라, 오피스텔, 다가구는되도록 피하시는게 좋으며 전세보증보험 100% 가입 조건으로만 집을 보시는게 현명합니다.전세사기를 당하면 전세보증금 반환이 어렵고, 은행에 대출받은 금액은 전부 본인이변제를 하셔야 합니다.
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Q. 전세, 월세 임대차 계약서 작성 시 공인중개사분을 안끼고 하면 어떤 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.중개사를 끼고 계약을 하시게되면, 집주인과의 분쟁 및 조율적인 부분에서 수월하며특히 전세대출을 받기 희망하신다면 중개사의 날인이 꼭 필요합니다.또한 중개사고 발생 시 중개사의 과실이 들어나면 해당 중개사의 공제금액에서 보전받을 수 있고요.만약 월세계약이고 이미 집주인을 직접 구하셨으면 굳이 중개사에게 계약서 작성을 부탁하실 필요는 없습니다.
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Q. 전세 전세연장 반전세 상태인데요 여러 질문이있어요
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.먼저 계약갱신청구권을 사용하여 갱신인지, 합의갱신인지를 보아야 할 거 같습니다.갱신청구권의 경우 묵시적갱신과 동일하게 퇴거통보 후 3개월이 지나면 계약종료 및 보증금 반환이 가능합니다확인설명서 또는 계약서 특약상 계약갱신청구권에 대한 명시가 되었는지 확인 해보시고최종적으로 합의갱신으로 판단될 시 세입자가 직접 다음 세입자를 구하고 복비를 부담하여야 합니다.
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Q. 분양받은 아파트 전매절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.분양권을 전매하실 땐, 본인이 납부한 금액 + 프리미엄을 받고 모든 권리를 넘깁니다.질문자의 경우 중도금대출로 중도금을 납부하였으니추후 전매시 중도금을 매수자에게 승계하시게 되며완납하실 필요는 전혀 없습니다.
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Q. 빌라 월세 세입자인데 장기수선충당금 받을수있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.아파트의 경우 300세대 이상, 빌라 및 오피스텔은 보통 장기수선충당금이 없는 경우가 많지만, 관리업체가 별도로 있는 경우 주민 합의로 장충금을 걷는 곳도 있습니다.먼저 관리하시는분에게 연락하여 관리비 상세 내역서 보내달라 하시고장기수선충당금이 있는지 여부먼저 확인하시는게 좋습니다.
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Q. 전세 계약 예정인데 특약 확인 부탁드립니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 본 계약은 임차인이 청년버팀목전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 조건이다. 임대인 또는 임차목적물 문제로 위 전세 대출이 불가능한 경우, 본 계약을 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 임차인에게 반환한다.-> ㅇ2. 임대인은 임차인의 보증 보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며 임대차보증금반환 채권에 대한 질권 설정에 협조한다 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증 보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환하기로 한다.-> 사전에 전세보증보험에 대한 합의는 없던걸로 보이니, 미리 통화로 보증보험 관련 특약도 넣어줄수 있는지 확인하시는게 좋습니다.확인되면 해당 특약으로 넣으셔도 됩니다.3. 임대인은 잔금지급일 익일까지 현재 등기부 등본을 유지하여야 한다.또한, 전입신고 및 확정일자 받을 수 있다. 이를 위반 시 임차인은 본 계약을 종료할 수 있으며 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급해야 한다.-> 전입신고 및 확정일자는 따로 특약에 기재하지 않아도 당연한 권리입니다."임대인은 계약일로부터 잔금지급일 익일까지 등기부상 추가적인 제한물권을 설정하지 않기로 한다[임차인 1순위 조건]." 이렇게 정정 바랍니다.4. 임대인은 전세 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우, 임차인에게 고지하기로 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.-> ㅇ정정해드린 해당 특약들은 미리 부동산에 문자로 보내드려그대로 넣어달라 요구하시길 바랍니다.
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Q. 신축아파트 미등기 아파트 전세에 대해문의드립니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 미등기 주택도 임대차계약은 가능합니다.분양계약서와 입주센터 통해 진정소유자 확인을 먼저 하신 후전세잔금 당일 중도금 및 아파트 잔금을 모두 납부하는걸 직접 확인하시어1순위 임차인의 권리를 반드시 챙기셔야 합니다.2. 신축아파트면 지역마다 다르겠지만 보통 전세가율 60%내외로 안전합니다.미등기 신축의 경우 진정명의인 [진짜 주인인지] 확인여부와 아파트 중도금 및 잔금이 완벽하게 상환되어 1순위 임차인이 되는게 관건이며, 해당 특약 기재하여 계약서 작성하시길 바랍니다.
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Q. 다가구 옥상을 개조하여 주택으로 임대시 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.불법건축물로 신고 및 감리가 들어오면 반드시 철거명령이 내려지며철거가 되기까지 이행강제금이 지속되어 부과됩니다.
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Q. 부동산 경매에는 누구나 참여할 수 있는 것인가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.경매참여 및 낙찰자에 대한 제한은 없습니다.심지어 부모의 동의가 있으면 미성년자도 참여 및 낙찰이 가능합니다.
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Q. 전세계약으로 거주중인 집에 추가 월세 계약이 가능할까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.이중계약으로 불가능합니다.임대인과 합의 후 이중계약서를 체결하여 신청하는 경우도 있지만행정벌 처분 받습니다.