안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
부동산
Q. 매물 소개한 중개보조원과 계약 주체 공인중개사가 다를 수가 있나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.중개보조원이 소개한 매물과 계약 주체가 다른 공인중개사가 될 수 있는 경우는 종종 발생합니다. 특히 부동산 앱이나 포털에서 여러 중개업소가 같은 매물을 올려놓는 경우, 매물 소개는 한 중개업소에서 하고 실제 계약은 다른 중개업소에서 진행하는 상황이 생길 수 있습니다.1. 중개수수료 관련중개수수료는 계약을 체결하는 공인중개사에게 지급하는 것이 일반적입니다. 이번 경우에는 B부동산의 대표 공인중개사가 계약을 진행하므로, 중개수수료는 B부동산에만 지불하면 됩니다.A부동산에서 별도로 수수료를 요구하지는 않을 것입니다. 중개보조원은 독자적으로 수수료를 받을 권리가 없으며, 중개보조원이 속한 A부동산이 별도로 수수료를 요구할 가능성은 거의 없습니다. 하지만 혹시라도 불안하다면, 사전에 수수료 지불에 대한 확실한 확인을 받아두는 것이 좋습니다.2. 매물 소개자와 계약 주체가 다른 경우매물 소개와 계약 진행을 다른 중개업소에서 맡는 경우는 드물지 않으며, 협업 형태로 진행되는 경우도 많습니다.A부동산에서 매물 소개를 하고, B부동산에서 계약을 담당하는 이유는 매물이 원래 B부동산의 전담 물건일 가능성이 있습니다. A부동산은 단순히 매물을 소개하는 역할만 하고, 계약은 B부동산의 공인중개사가 진행하는 구조로 보입니다. 중개보조원이 본계약 시 참석한다고 해도 계약의 주체는 반드시 공인중개사여야 하며, 설명과 서명도 모두 공인중개사가 담당해야 합니다.
부동산
Q. 근린상가 주택도 1가구 2주택에 해당 되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 근린상가 주택의 주택 여부 판단:근린상가의 일부를 주거용으로 개조하여 사용한 경우, 그 개조된 부분이 실제로 "주택"으로 간주되는지가 중요합니다. 대한민국 세법에서는 건물의 실제 용도를 기준으로 주택 여부를 판단합니다. 만약 1/4 정도의 면적이 주택으로 용도변경이 되었고 실제로 주거용으로 사용되고 있다면, 그 부분은 주택으로 볼 가능성이 높습니다. 이 경우 근린상가 주택은 '복합용도 건물'로, 일부는 상가, 일부는 주택으로 구분되며, 주택 부분은 1가구 2주택에 포함될 수 있습니다.2. 1가구 2주택 여부:이미 근린상가 내 주거 부분을 주택으로 인정받은 상황에서, 2022년에 남편 명의로 신축한 전원주택이 있다면, 1가구 2주택에 해당될 가능성이 있습니다. 이 경우, 주택을 매도할 때 양도소득세가 중과될 수 있습니다.3. 양도세 중과 여부:1가구 2주택에 해당될 경우, 정부에서 정한 양도소득세 중과 규정이 적용될 수 있습니다. 특히, 다주택자는 주택을 매도할 때 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 다만, 근린상가의 주택 부분이 주택으로 인정되지 않으면 1가구 2주택이 아니므로 중과세 대상에서 제외될 수 있습니다.4. 장기보유특별공제 혜택:근린상가 주택을 장기보유한 경우, 주택으로 인정되는 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 이 공제는 주택 부분에만 해당되며, 상가 부분은 제외됩니다. 다만, 다주택자 중과세가 적용되면 장기보유특별공제 적용이 제한될 수 있습니다.보다 정확한 판단을 위해서는 세무사와 상담하여 현재 보유 중인 근린상가 주택과 전원주택에 대한 세법 적용을 상세히 검토해보는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 국민임대주택 거주중 청약 당첨시 입주 전까지 거주가 안될까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.국민임대주택에 거주 중인 상황에서 청약에 당첨되었을 경우, 당첨 후에도 일정 기간 동안 국민임대주택에 거주할 수 있습니다. 일반적으로는 청약에 당첨되더라도 새로 당첨된 주택의 입주 시기(예를 들어 2029년 준공 예정)까지는 기존 거주지에서 거주하는 것이 가능합니다.하지만 국민임대주택의 재계약 시점에서 소득 및 재산 기준을 초과하게 되면, 재계약이 어려울 수 있습니다. 중도금이 재산에 포함되기 때문에, 2027년에 재계약할 때 재산 기준을 초과할 가능성이 있다면, 재계약이 거부될 수 있습니다.이런 경우, 재계약이 어려운 시점에 맞춰 새로운 주거 계획을 세우는 것이 필요합니다. 재산 및 소득 기준을 초과하지 않도록 관리하는 것도 방법 중 하나일 수 있습니다.
부동산
Q. '송도 더샵 센트럴시티'와 '송도 아메리칸타운' 입주시기?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다. 송도 더샵 센트럴시티는 송도 5공구에 위치한 대규모 아파트 단지로, 삼성바이오로직스, 셀트리온 등 첨단 바이오 기업들이 밀집한 지역에 위치해 직주 근접성이 뛰어납니다. 입주민들은 6레인 실내 수영장, 피트니스 센터, 스크린골프장 등 고급 커뮤니티 시설을 이용할 수 있습니다. 이 단지 주변에는 공원과 상업시설, 홈플러스 및 현대백화점 프리미엄 아울렛 같은 쇼핑센터가 도보로 이동 가능한 거리 안에 있어 생활 편의성이 좋습니다.송도 아메리칸타운은 고층 오피스텔과 주거 시설이 결합된 복합 단지로, 송도의 새로운 랜드마크 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 주로 외국인을 대상으로 한 고급 주거 단지로, 입주민들을 위한 다양한 편의시설이 마련되어 있으며, 송도국제도시의 주요 상업지와 가까워 생활의 편리함을 제공합니다.대형병원과 백화점 측면에서는, 송도 더샵 센트럴시티는 근처에 현대백화점 아울렛과 트리플스트리트 등 대형 쇼핑몰이 위치해 있으며, 대형 종합병원은 1.5km 이내에 위치하지 않습니다.
부동산
Q. 서울 강남구 도곡동 타워팰리스하고 잠실동 갤러리아팰리스요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.도곡동 타워팰리스와 잠실동 갤러리아팰리스는 모두 서울의 고급 주거 단지로, 높은 편의성과 보안 수준을 제공하는 건물들입니다. 그러나 두 곳 모두 초고층 건물이라는 특성 때문에 일부 생활 면에서 불편함이 있을 수 있습니다.1. 환기 문제:타워팰리스와 갤러리아팰리스는 고층 건물로 설계되어 있어 창문을 열고 환기하는 것이 어렵거나 제한적일 수 있습니다. 고층 건물에서는 안전상의 이유로 창문이 크게 열리지 않도록 설계되는 경우가 많습니다. 대신 대부분의 세대는 중앙식 환기 시스템을 갖추고 있어, 자연 환기 대신 기계 환기를 사용하게 됩니다.이런 구조는 미세먼지나 공기 오염이 심한 날에는 유리할 수 있지만, 환기와 관련해 불편함을 느낄 수 있는 사람들도 있습니다.2. 냉난방비:초고층 건물의 경우 외벽 면적이 넓고, 고층으로 올라갈수록 외부 기온의 영향을 많이 받기 때문에 냉난방 효율이 떨어질 수 있습니다. 특히, 타워팰리스와 갤러리아팰리스 같은 고급 건물에서는 대형 창문과 고급 마감재를 사용하지만, 에너지 소비가 상대적으로 높을 수 있습니다. 이런 이유로 에어컨과 난방비가 많이 나올 가능성이 있습니다.하지만 두 단지는 고급 주거지로서 에너지 절약 설비나 스마트 홈 시스템이 도입되어 있어, 개별 관리와 사용에 따라 비용을 줄일 수 있습니다타워팰리스와 갤러리아팰리스는 매우 고급스럽고 편리한 주거 환경을 제공하지만, 고층 건물 특유의 환기 및 냉난방 비용 문제는 존재할 수 있습니다. 환기를 자연스럽게 시키는 것이 어렵고, 냉난방비가 상대적으로 많이 나올 가능성이 있지만, 이를 보완하는 고급 시설과 편의성 덕분에 여전히 많은 사람들이 선호하는 주거지입니다.
부동산
Q. 인천 송도 위치한 ''더샾 센트럴 시티'' 조식 제공하거나 또는 스크린골프장 운영은 안되는 건가요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.송도에 위치한 "더샵 센트럴 시티"는 여러 편의시설을 갖춘 고급 아파트 단지로, 다양한 커뮤니티 시설을 제공합니다. 특히 6레인의 실내 수영장, 헬스장, 탁구장, 인도어 골프 연습장, 남녀 사우나, 독서실 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한 스크린골프장도 운영되고 있어 입주민들이 편리하게 이용할 수 있습니다.그러나 조식 제공 서비스는 아파트 자체 커뮤니티 시설에는 포함되어 있지 않습니다. 송도에는 다양한 외식 업소와 편의시설이 잘 발달되어 있어, 조식 서비스는 인근 카페나 레스토랑에서 이용하는 것이 더 일반적입니다.따라서, 스크린골프는 제공되지만 조식 제공은 없는 점 참고하시기 바랍니다.
부동산
Q. 우리나락 금리가 내려가게 되면 부동산 가격이 올라간다고 주장하는 사람들의 근거는 뭘까요??
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.금리가 내려가면 대출 이자율이 낮아져 사람들이 돈을 빌리는 비용이 줄어듭니다. 주택을 구매할 때 많은 사람들이 대출을 이용하는데, 금리가 낮아지면 대출 상환 부담이 줄어들어 더 큰 금액을 빌려 집을 살 수 있게 됩니다. 이로 인해 수요가 늘어나면서 부동산 가격이 오를 수 있습니다.금리가 낮아지면 은행 예금이나 채권과 같은 안전 자산의 수익률도 감소합니다. 따라서 투자자들은 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 부동산으로 자금을 옮기려는 경향이 생깁니다. 이는 부동산에 대한 투자 수요를 증가시켜 가격을 상승시키는 요인이 될 수 있습니다.금리가 낮아지면 대출 상환 부담이 줄어들어 더 많은 사람들이 주택 구입에 나설 수 있습니다. 특히 실수요자나 처음 주택을 구입하는 사람들에게는 금리 인하가 더 큰 혜택으로 다가옵니다. 주택 수요가 증가하면서 부동산 가격이 상승할 가능성이 커집니다.금리가 낮아지면 기존 주택 소유자들은 더 저렴한 대출을 통해 주택을 유지하거나 대출을 상환할 수 있게 됩니다. 이로 인해 주택을 팔려는 사람들이 줄어들어 매물이 감소하고, 수요가 유지되면서 가격이 오르는 현상이 나타날 수 있습니다.부동산 가격은 금리 외에도 공급, 정책, 인구 구조 등 다양한 요소에 의해 영향을 받기 때문에, 금리 인하만이 가격 상승의 유일한 원인은 아닙니다.
부동산
Q. 단독한 감지기는 어떤경우에 설치하게 되나요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 주택: 특히 주거용 건물에 의무적으로 설치되는 경우가 많습니다. 최근에는 법적으로도 주택에 단독형 감지기를 설치해야 한다는 규정이 강화되고 있습니다.2. 아파트와 다세대 주택: 공용 부분 외에 개별 세대 내부에 설치되며, 주방, 거실, 침실 등 주요 공간에 배치됩니다.3. 소규모 상업 공간: 작은 사무실, 가게, 창고 등에도 설치될 수 있습니다. 대형 화재 감지 시스템을 설치하기에는 규모가 작지만, 화재의 위험성은 여전히 존재하는 장소입니다.단독형 감지기의 장점:1. 즉각적 경고: 화재 발생 시 경고음을 즉각적으로 울려 위험을 알립니다. 삐뽀삐뽀 하는 경고음은 사람들에게 즉각적인 대피를 유도합니다.2. 저렴한 비용: 복잡한 화재 경보 시스템보다 설치 비용이 저렴하며, 유지 관리가 간단합니다.3. 독립성: 별도의 통신 시스템이나 제어 장치가 필요 없이 개별적으로 작동하기 때문에 전기 배선 작업이 간소화됩니다.실제 유용성:단독형 감지기는 소규모 공간에서 빠르게 화재를 감지할 수 있어 매우 유용합니다. 초기 화재를 빨리 알아차리는 것이 화재 피해를 줄이는 데 매우 중요한데, 이 감지기가 제때 경고를 주면 신속히 대처할 수 있는 시간을 벌어줍니다.물론 이 감지기 하나만으로 완전한 화재 안전을 보장할 수는 없지만, 초기 대응을 위한 장치로서는 상당히 실용적입니다.
부동산
Q. 월세기간 2년이 다음 달 끝나는데 집이 매매로팔릴때 까지 살아달라고하고 팔릴 동안 월세를 10만원 깍아서 받는다고 하는데 계약서에 관해서 궁금합니다
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 계약서 재작성 여부집주인이 월세를 10만원 깎아주겠다고 한 것은 기존 계약에 변동 사항이 생긴 것이므로, 계약서를 새로 작성하는 것이 좋습니다. 새로운 조건을 문서화하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 유리합니다.만약 새로운 계약서를 작성하지 않고 단순히 구두로만 합의한다면, 법적으로 분쟁이 생겼을 때 불리할 수 있습니다.2. 묵시적 갱신 여부집주인이 집을 팔기 전까지만 거주해 달라고 요청한 경우, 이는 묵시적 갱신과는 다른 상황으로 볼 수 있습니다.묵시적 갱신이 아닌 새로운 조건으로 거주하는 것이므로, 이 또한 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.3. 계약서 작성 시 주의사항확정일자: 새로운 계약서를 작성할 때도 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 확정일자를 받으면 전세보증금을 보호받을 수 있는 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.특약사항: 집이 팔릴 때까지 거주하는 상황을 명확하게 문서화하는 것이 중요합니다. 예를 들어, "매매 계약 체결 시 몇 개월 내에 이사를 나간다"는 조건을 명시하거나, 새로운 집주인에게 인수되는 경우 보증금과 월세 조건에 대한 사항을 적어 두는 것이 좋습니다.월세 금액: 월세 10만원 감액에 대한 사항을 명시하고, 감액된 월세 금액을 정확하게 기재해야 합니다.4. 보증금 반환집주인이 집을 팔기 전까지 거주하게 되는 경우, 집이 팔리면 보증금 반환에 대한 부분도 명확하게 명시해야 합니다. "집이 매매되는 시점에 보증금 전액을 반환받는다"는 조건을 계약서에 기재하여 안전장치를 마련하는 것이 필요합니다.결론:집이 팔릴 때까지 거주하고 월세를 감액받는 조건에 대해 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.계약서 작성 시 확정일자를 받아두고, 보증금 반환 및 매매 후 거주 조건에 대한 특약을 명확하게 적어 두는 것이 추후 안전을 보장하는 방법입니다.
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Q. 청년버팀목전세자금대출 관련 재계약시 결혼하면?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출의 재계약(갱신)은 결혼이나 아파트 분양권 당첨 여부에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 결혼과 관련된 부분은 일반적으로 큰 영향을 미치지 않지만, 아파트 분양권을 취득한 경우에는 달라질 수 있습니다.청년버팀목전세자금대출의 주요 요건 중 하나는 무주택자 자격 유지입니다. 아파트 분양권을 취득하면 무주택자로 인정되지 않을 수 있기 때문에 대출 재계약 시 문제가 될 수 있습니다. 다만, 입주 시점이 아닌 분양권 소유 시점을 기준으로 판단되기 때문에, 실제로 분양받은 아파트에 입주하지 않았더라도 분양권 소유 자체가 재계약에 영향을 미칠 수 있습니다.따라서, 아파트 분양권을 소유하게 된 경우라면 재계약 시 무주택 자격 유지 여부를 심사받을 가능성이 높습니다. 이와 관련해 명확한 확인을 위해 주택도시보증공사(HUG) 또는 대출을 취급한 은행에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.