안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
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Q. 전세낀 부동산 구입할 때 주택담보대출은 얼마까지 되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.전세가 낀 경우: 전세가 낀 부동산은 이미 전세금이 있는 만큼, 주택담보대출 한도에서 전세금을 제외한 나머지 금액에 대해서만 대출이 가능합니다.20억 원짜리 부동산이고, 전세가 8억 원이라고 가정합니다.LTV가 40%인 경우, 20억 원의 40%인 8억 원이 주택담보대출의 최대 한도입니다.이때 전세금 8억 원이 있으므로, 8억 원에서 전세금을 차감한 0원이 실제 대출 가능한 금액입니다.따라서, 전세가 끼어 있는 상황에서는 추가적인 주택담보대출이 거의 불가능하거나 제한될 수 있습니다.은행이나 금융기관과 상담을 통해 구체적인 대출 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 근저당권 말소 조건으로 전세 뭘 챙겨야할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.전세 계약 시 근저당권 말소 특약을 걸어두셨다면, 임대인의 근저당권 말소가 확실히 이행되도록 하기 위해 몇 가지 추가적인 특약과 대비책을 고려할 수 있습니다. 또한, 근저당권 말소를 이행하지 않았을 경우 대비한 위약금 조항도 추가하는 것이 중요합니다.추가로 고려할 수 있는 특약 사항:1. 근저당권 말소 시기 명시: 임대인이 근저당권을 언제까지 말소해야 하는지 구체적인 시점을 명시하세요. 예를 들어, "전세 계약 체결 후 2주 이내에 근저당권을 말소해야 한다"와 같이 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 2. 확인 절차 명시: 근저당권 말소가 완료되었음을 임차인에게 확인할 수 있는 증빙 자료(등기부등본)를 제출하도록 요구하는 특약을 추가합니다. 이를 통해 근저당권 말소가 확실하게 이루어졌는지 확인할 수 있습니다.3. 전세금 반환 보증 가입: 임대인이 근저당권 말소 전에 문제가 생길 경우를 대비해, 전세금 반환 보증 보험에 가입하는 것도 안전한 방법입니다. 이를 특약으로 요구할 수 있습니다.4. 전세금 보전 방법: 근저당권 말소 전까지 전세금을 일부만 지급하도록 설정할 수 있습니다. 예를 들어, 근저당권 말소가 완료될 때까지 보증금의 일정 부분을 에스크로(제3자 보관) 하거나, 잔금을 근저당권 말소 후에 지급하도록 명시할 수 있습니다.위반 시 대처 방안 (위약 조항):1. 위약금: 임대인이 근저당권을 말소하지 않거나 말소 기한을 지키지 않았을 경우, 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 위약금(전세금의 일정 비율)을 지급해야 한다는 조항을 추가할 수 있습니다. 예를 들어, "근저당권 말소를 이행하지 않을 시 전세금의 10%를 위약금으로 지급한다"와 같은 내용이 일반적입니다.2. 계약 해지 조건: 근저당권 말소가 이루어지지 않을 경우 계약을 즉시 해지할 수 있는 권리를 특약에 명시할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 전세금을 즉시 반환해야 하며, 이행 지연 시 법정 이자도 요구할 수 있는 조항을 넣는 것이 좋습니다.3. 손해배상 청구: 근저당권 말소가 지연되거나 이루어지지 않아 임차인에게 금전적 손해가 발생할 경우, 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다는 조항을 포함시킬 수 있습니다.확인해야 할 사항:근저당권 말소 후 등기부등본을 확인하여, 실제로 근저당권이 말소되었는지 다시 확인하는 것이 중요합니다.또한, 선순위 채권이 남아 있지 않은지 등기부등본을 꼼꼼히 검토하세요.이러한 특약을 포함시켜 근저당권 말소가 확실히 이행되도록 하고, 만약 말소가 이루어지지 않을 경우에 대비한 법적 보호 장치를 마련하는 것이 중요합니다.
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Q. 월세 계약 만료 한 달전에 월세 인상하겠다는데 가능한가요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인은 월세와 같은 임대료를 인상하려면 최소 2개월 전에 임차인에게 통지해야 합니다. 따라서 임대인이 8월 말에 월세를 인상하겠다고 통보했을 경우, 그 통지는 법적으로 유효하지 않을 수 있습니다.묵시적 갱신의 경우 기존의 계약 조건이 그대로 유지되며, 계약을 종료하거나 임대료를 인상하려면 임대인은 2개월 전에 통지해야 합니다. 즉, 임대인이 2개월 전에 임대료 인상을 통보하지 않았다면, 현재 상황에서는 임대료 인상을 거절할 수 있습니다.임대인의 통보 시점이 늦었다는 이유로 임대료 인상을 거절하는 것은 법적으로 타당합니다.
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Q. 복도식 아파트 이사오셨는데 상자가 많아요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.5개월 동안 참으셨다면, 이제 적절하게 말씀드려도 될 시점인 것 같습니다. 다만, 대화를 할 때는 상대방이 상처받지 않도록 배려하는 것이 중요해요. 예를 들어, 이렇게 말해볼 수 있어요:"이사하시고 정리하시느라 많이 힘드셨을 텐데, 저도 이해해요. 그런데 복도가 좀 좁아져서 다니기가 불편할 때가 있어서요. 혹시 짐을 조금만 정리해주실 수 있을까요? 도와드릴 수 있는 부분이 있다면 말씀해주세요."이런 식으로 부탁하면 상대방도 덜 부담스러워하고, 상황을 이해할 가능성이 높아집니다.
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Q. 경기도 성남 판교하구요 수원 광교하구요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.판교와 광교는 둘 다 경기도의 대표적인 고급 주거지로, 각각의 장점과 특징이 있습니다. 선택은 개인의 생활 패턴, 선호하는 환경, 직장 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다. 판교: 판교는 서울 접근성이 뛰어납니다. 판교역에서 신분당선을 이용하면 강남까지 약 20분 정도 소요되며, 경부고속도로와 분당-수서 간 고속도로와도 가깝습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 자가용으로도 서울 도심이나 수도권 주요 지역으로 이동하기 좋습니다. 광교: 광교 역시 교통이 편리한 편입니다. 신분당선을 이용하면 강남까지 30분 내외로 갈 수 있고, 경부고속도로, 영동고속도로 등 주요 고속도로 접근성도 좋습니다. 다만, 판교에 비해 서울 접근성은 조금 더 시간이 걸립니다.판교: 판교는 현대적이고 트렌디한 상업시설이 많습니다. 판교테크노밸리 주변에는 다양한 쇼핑몰, 카페, 레스토랑, 문화시설이 밀집해 있어 젊은 층에게 인기가 높습니다. 아울러 현대백화점 판교점, 여러 대형마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 자리 잡고 있습니다.광교: 광교는 자연환경과 조화를 이루며 개발된 지역입니다. 롯데아울렛 광교점과 갤러리아백화점 등 쇼핑 시설이 있고, 광교중앙역 주변으로 상업시설도 발달해 있습니다. 판교에 비해 좀 더 조용하고 안정된 분위기를 느낄 수 있습니다판교: 판교는 테크노밸리의 영향으로 IT 및 벤처 기업 종사자가 많고, 젊은 가족들이 많이 거주하고 있습니다. 현대적이고 역동적인 분위기가 특징입니다. 광교: 광교는 비교적 중년층과 가족 단위의 거주 비율이 높은 편입니다. 조용하고 안정된 분위기를 선호하는 사람들이 많이 살고 있습니다- 교통 및 상업시설의 접근성을 중요시한다면 판교가 더 유리합니다.- 자연환경과 조용한 주거 환경을 선호한다면 광교가 더 매력적일 것입니다.따라서 본인의 생활 스타일과 우선순위에 따라 적합한 지역을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 분양권 공동명의 매매계약서 작성 질문입니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 매매계약서 vs 증여계약서 매매계약서 작성: 분양권의 일부를 아버지에게 매매하는 형태이므로, 매매계약서를 작성하는 것이 적절합니다. 증여계약서는 재산을 무상으로 이전할 때 사용하는 것이므로, 매매 대가를 주고받는 경우에는 매매계약서를 작성하는 것이 맞습니다.2. 지분 표시지분 표시 방법: 매매계약서에 지분을 명확히 표시해야 합니다. 이를 위해 특약사항에 "매수자는 분양권의 50% 지분을 취득한다"와 같이 지분에 대한 내용을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.3. 총매매금액 및 정산지불금액총매매금액 산정: 분양가, 옵션가, 프리미엄금액을 포함한 금액으로 총매매금액을 계산하면 됩니다. 정산지불금액 산정: 아버지께서 분양권 지분 50%를 인수하므로, 현재까지 납부한 금액의 절반과 프리미엄 금액을 합한 금액으로 정산지불금액을 산정하는 것이 맞습니다.4. 융자금 융자금 승계 조건: 매수자(아버지)가 융자금(중도금 대출)을 승계하지 않는다고 하셨으므로, 특약사항에 융자금의 처리 방안을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, "매도자(자식)는 융자금의 50%를 0월 0일에 매수자(아버지)로부터 입금받아 중도금 대출을 상환한다"는 내용을 포함시켜야 합니다. 이로써 매수자가 융자금을 승계하지 않는 조건을 명확히 할 수 있습니다.특약사항:1. 매수자는 분양권의 50% 지분을 취득하며, 이에 따른 매매대금은 분양가, 옵션가, 프리미엄을 포함한 총매매금액으로 한다.2. 매수자는 매매대금 중 현재까지 납부된 금액의 50%와 프리미엄 금액을 정산하여 매도자에게 지급한다.3. 매도자는 현재 중도금 대출의 50%를 0월 0일에 매수자에게 입금받아 이를 상환할 책임이 있다.이와 같이 계약서를 작성하시면, 분양권의 50:50 공동명의 매매가 정확히 반영될 것입니다. 그러나 구체적인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 계약서 작성 전에 변호사나 법무사와 상담하는 것이 좋습니다.
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Q. 전세대출이 집값을 계속 올리는 이유라고 생각하는데요....집 1채를 가지고 있는 사람에게 전세대출을 막는 방법은 어려울까요??
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.집 1채를 보유한 사람에게 전세대출을 막는 방법은 현실적으로 구현하기 어려운 부분이 있습니다.정책적 형평성 문제: 주택을 1채만 보유한 사람의 경우, 대출을 제한하게 되면 기존의 주택 보유자에 대한 과도한 규제로 인식될 수 있습니다. 1주택 보유자는 대출을 통해 전세금 회수 후 주택을 매도하거나, 다른 주택으로 이사하기 위해 전세대출을 사용할 가능성이 있기 때문에 전세대출을 일률적으로 제한하는 것은 비현실적입니다.전세 수요 충족: 현재 많은 국민이 전세대출을 이용해 주거 비용을 충당하고 있기 때문에, 이러한 대출을 제한하면 전세 수요를 충족하기 어려워질 수 있습니다.부작용: 전세대출을 제한하면 전세가 상승을 억제할 수 있겠지만, 그로 인해 임대차 시장에서 전세 공급이 줄어들 수 있으며, 이는 결국 임차인들에게 불리하게 작용할 수 있습니다.최근 일부 은행(예: 우리은행 등)에서 전세대출을 제한하거나 일시적으로 중단한다는 소식이 있었지만, 이는 대출 상품의 한도를 초과했거나, 자금 조달의 문제로 인한 일시적인 조치일 가능성이 큽니다. 이는 특정 시점에서 대출 상품의 수요가 너무 급증하여 금융기관이 리스크 관리 차원에서 대출을 제한하는 경우입니다. 이러한 조치는 전세대출 자체에 대한 규제가 아니라, 은행의 리스크 관리 차원에서 이루어지는 것입니다.따라서 집 한 채를 가진 사람들에게 전세대출을 제한하는 것은 법적, 경제적 복합적인 고려가 필요하며, 정책적으로 큰 변화가 있지 않는 한 현실적으로 어려운 일입니다.
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Q. 신생아 특례대출 주택조건은 어떻게 되나여?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.신생아 특례대출(주택담보대출)의 경우, 신혼부부나 다자녀 가구 등을 대상으로 주택 구매 시 낮은 금리로 대출을 지원하는 제도입니다. 수도권 및 광역시: 전용면적 85㎡ 이하 주택 기타 지역: 전용면적 100㎡ 이하 주택 대구는 광역시에 해당하므로, 대구 지역에서는 전용면적 85㎡ 이하의 주택만 신생아 특례대출 대상이 됩니다. 주택 가격, 대출 한도, 소득 조건 등의 다른 세부 사항도 대출 신청 시 고려해야 합니다. 신생아 특례대출의 경우 지역별로 지원하는 정책이 다를 수 있으므로, 정확한 정보는 대출을 진행하려는 은행이나 금융 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
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Q. 신혼부부 전세임대도 전세금을 집주인이 사기칠수 있나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.신혼부부 전세임대(예: LH 전세임대)를 이용하신다면, 전세금을 집주인에게서 떼일 가능성은 낮지만, 완전히 배제할 수는 없습니다. 여기서 몇 가지 중요한 점을 짚어드리겠습니다.LH 전세임대의 구조LH(한국토지주택공사)에서 제공하는 전세임대 제도는 LH가 임대인(집주인)과 전세 계약을 맺고, 임차인(신혼부부)은 LH와 임대차 계약을 맺는 구조입니다.즉, 실제 집주인과는 LH가 계약하고, 임차인은 LH와 계약하게 됩니다. 따라서 전세금은 LH에 지급하게 되고, 집주인과 직접적으로 금전 거래를 하지 않습니다.이 구조 덕분에, 임차인이 전세금을 직접 집주인에게 떼일 위험은 사실상 없습니다. 전세보증보험 LH 전세임대의 경우 전세보증보험을 LH에서 가입할 수도 있습니다. 전세보증보험은 만약 집주인이 임대차 계약 만료 후에도 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 제도입니다. 신혼부부 전세임대를 이용할 경우, LH에서 집주인과의 계약 과정에서 이미 안전성을 검토하므로 전세보증보험이 의무사항은 아닐 수 있습니다. 하지만, 추가적인 안전장치를 원하신다면 개인적으로 전세보증보험에 가입하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. LH 전세임대가 아닌 일반 전세 계약이라면, 계약 체결 전에 집의 등기부등본을 꼭 확인하여 집주인의 권리관계와 근저당 설정 여부 등을 확인해야 합니다.
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Q. 전세자금대출 승인 거절될수도있나요 , >?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.전세자금대출 승인 여부는 여러 가지 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 무직 상태이신 경우 대출 승인이 더 어려워질 수 있습니다. 전세자금대출은 보통 소득 증빙이 가능해야 하며, 신용 점수나 부채 비율 등의 조건도 영향을 미칩니다. 카카오페이에서 조회한 결과는 참고용일 뿐 실제 승인 여부는 은행의 심사 과정을 거쳐 확정됩니다.가계약금을 이미 지불한 상황에서 대출이 원하는 금액만큼 나오지 않거나, 대출 승인이 거절되면, 계약을 진행하기 어려울 수 있습니다. 이 경우 계약금 반환과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.가계약금을 넣은 후 전세자금대출이 충분히 나오지 않아서 계약을 진행할 수 없는 상황이라면, 대출 불가 사실을 근거로 계약을 해지하고 가계약금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다. 이와 관련해 중요한 점들은 다음과 같습니다:가계약서에 대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환에 대한 조항이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 이 조항이 없다면, 반환이 어려울 수도 있습니다. 대출 불가 상황을 임대인에게 설명하고, 계약 해지 및 가계약금 반환에 대해 협의해보는 것이 좋습니다. 임대인이 상황을 이해하고 가계약금을 반환해 줄 수 있습니다.만약 협의가 되지 않을 경우, 법적 조치를 고려해야 할 수도 있습니다. 이 경우 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.가계약금을 넣기 전에 대출 가능 여부를 확실하게 확인하는 것이 가장 안전합니다. 지금 상황에서는 은행에 직접 방문하여 자세한 상담을 받는 것이 좋습니다. 그리고 가계약을 하실 때도 대출 여부를 조건으로 명시하는 것이 중요합니다.