안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
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Q. 다른 사람 명의 의 월세 계약후 살고있는데!
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 자동 연장된 계약과 퇴거 문제자동 연장된 월세 계약은 법적으로 계약 기간 동안 거주를 유지할 의무가 있지만, 퇴거를 원하시면 집주인과 협의하여 계약을 해지하는 방법을 찾을 수 있습니다. 중요한 점은, 계약 주체는 사장님이므로 퇴거와 관련된 절차나 조건은 사장님과의 협의가 우선이 될 가능성이 큽니다.만약 특별히 '일찍 퇴거 시 위약금을 물어야 한다'는 계약 조건이 없다면, 자동 연장된 계약이라 하더라도 집주인과 합의를 통해 보증금을 돌려받고 나가는 것이 가능합니다. 다만, 이 과정에서 사장님과 계약 주체이기 때문에 보증금 반환 관련 문제는 사장님과 협의가 필요합니다.2. 보증금 문제계약자가 사장님이라면, 보증금 역시 사장님 명의로 되어 있을 것입니다. 이 경우, 사장님이 집주인으로부터 보증금을 돌려받고, 그 돈을 다시 사용자에게 돌려주는 과정이 필요할 수 있습니다.당신이 사장님에게 보증금을 지불할 의무가 있는지 여부는 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다. 사장님과 어떠한 구체적인 약정이나 구두 합의가 있었다면 그에 따라 달라질 수 있지만, 사장님이 보증금을 받는다면 돌려받을 수 있는 가능성이 큽니다.3. 가전제품 문제 (냉장고, 세탁기, 에어컨)가전제품이 옵션으로 제공된 것인데 전 세입자가 이를 판매했다고 하면, 이것은 문제가 될 수 있습니다. 집주인에게 옵션으로 제공된 물건을 전 세입자가 개인적으로 판매한 것이라면, 이는 불법 행위일 수 있으며 사기로 볼 여지가 있습니다. 집주인과 연락을 취해 해당 물품들이 원래부터 옵션인지 확인하고, 문제가 있다면 이를 바로잡는 것이 필요합니다.
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Q. 생애최초주택자금대출 관련질문입니다
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.생애최초 주택자금 대출과 청약 관련해서는 세대주 여부와 무주택 기간 등이 중요한 요소입니다. 1. 생애최초주택자금대출 관련 제한세대주 요건: 생애최초 주택자금대출의 중요한 요건 중 하나는 "세대주"여야 한다는 것입니다. 현재 등본상 세대주가 아버지이므로, 이 조건을 충족시키기 위해서는 본인이 세대주로 전환해야 합니다. 만약 본인이 세대주가 되지 않으면 대출 신청이 어려울 수 있습니다.무주택자 요건: 생애최초 대출을 받기 위해서는 본인과 배우자가 무주택자이어야 하며, 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 아버지의 주택에 전입되어 있어도 본인 명의로 주택이 없었다면 무주택자 요건을 충족할 수 있습니다.2. 청약 관련 불리한 조건 여부세대주 여부: 청약에서도 세대주가 유리한 조건이 됩니다. 세대주가 아니면 청약 1순위로 신청할 수 없고, 2순위로 청약을 하게 되어 경쟁률이 높은 경우 당첨이 어려울 수 있습니다. 따라서 청약에서도 세대주로 전환하는 것이 유리합니다.무주택 기간: 청약 점수 계산 시 무주택 기간도 중요한 요소인데, 아버지 명의 아파트에 전입되어 있는 경우라도 본인 명의로 주택이 없었다면 무주택자로 인정됩니다.
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Q. 전세자가 있는 아파트 매수시 생애최초디딤돌 대출 문의 입니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌대출을 받을 때 실거주 요건이 중요하며, 대출 실행 시점에는 주택에 임차인이 없어야 합니다. 이를 기준으로 보았을 때, 임차인이 퇴거하지 않은 상태에서는 디딤돌대출 실행이 어려울 수 있습니다. 하지만 매매와 관련된 특수한 상황에서는 다음과 같은 절차를 통해 해결할 수 있습니다:1. 매매 계약서 특약: 매매 계약서에 "잔금일에 세입자 퇴거"를 명시하는 것은 매우 중요합니다. 이를 통해 잔금일에 반드시 세입자가 퇴거할 것을 보장하는 조치를 취할 수 있습니다.2. 대출 실행 및 잔금 지급: 일반적으로 디딤돌대출은 주택의 실거주 목적을 전제로 하므로, 세입자가 퇴거한 상태에서 대출이 실행되는 것이 원칙입니다. 그러나 매도인과 협의를 통해, 대출 실행 후 잔금을 지급하고, 그 금액으로 매도인이 세입자의 보증금을 반환하는 방식으로 진행할 수 있습니다. 이 경우, 잔금 지급과 동시에 세입자가 퇴거하는 방식으로 처리할 수 있는지 확인해보는 것이 필요합니다.3. 대출 실행 시점과 세입자 퇴거의 타이밍: 중요한 것은 대출 실행과 세입자 퇴거의 타이밍이 맞아야 한다는 것입니다. 일부 금융기관에서는 이러한 과정을 유연하게 처리할 수 있는지에 대해 상담을 통해 확인할 수 있으니, 해당 금융기관에 구체적인 상황을 설명하고, 디딤돌대출 실행 가능 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.디딤돌대출은 실거주 요건을 충족해야 하므로 세입자 퇴거가 확정된 후 대출이 실행되어야 합니다. 매매 계약서에 세입자 퇴거 조건을 명시하고, 매도인과의 협의를 통해 보증금 반환을 잔금으로 해결하는 방법을 사용하는 것이 일반적인 해결책이 될 수 있습니다.
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Q. 오피스텔 임차하여 전대(단기임대) 할 경우 임차인의 주택수 변화?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.오피스텔을 임차하여 전대(단기임대)를 놓을 경우, 해당 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부는 해당 오피스텔의 용도와 임차 조건에 따라 다릅니다.오피스텔의 용도:오피스텔이 주거용으로 사용되는 경우, 주택으로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 임차인이 오피스텔을 임대하면 그 오피스텔이 임차인의 주택수에 포함될 가능성이 있습니다.반면, 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있다면 주택수로 계산되지 않을 수 있습니다. 실제로는 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우라도, 관할 세무서에 업무용으로 등록되어 있으면 주택수에서 제외될 수 있습니다. 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있고 주거용으로 사용하지 않는다는 점이 명확하다면, 무주택 상태를 유지할 가능성이 있습니다.무주택 신분:주택수 산정에서 중요한 것은 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되는지 여부입니다. 만약 주거용으로 간주된다면, 무주택 신분이 사라질 수 있습니다. 주거용이 아닌 경우라면 무주택 신분을 유지할 수 있습니다.따라서, 오피스텔의 용도가 무엇으로 등록되어 있는지와 주거용으로 사용되는지 여부가 중요합니다. 세무서나 관련 기관에 문의하여 해당 오피스텔이 주택수 산정에 포함되는지 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 주택 구매 후 퇴직금 중간 정산을 받을수 있는 상황은요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.퇴직금 중간 정산은 특정한 조건 하에서만 가능합니다. 주택 구매를 이유로 퇴직금 중간 정산을 받을 수 있는 경우는 무주택자의 첫 주택 구매 시 해당됩니다. 따라서, 1주택을 보유하고 있다가 이를 매도한 후 신규 주택을 매수하는 경우는 원칙적으로 퇴직금 중간 정산 대상에 해당하지 않습니다.아래는 퇴직금 중간 정산이 가능한 조건 중 주택 구매 관련 조건입니다:1. 본인 명의의 무주택자가2. 주택을 구입하거나 전세자금을 대출받는 경우에 한해 퇴직금 중간 정산 신청이 가능합니다.질문하신 상황처럼 현재 주택을 매도하고 신규 주택을 매수하는 경우, 이미 주택을 보유한 적이 있으므로 무주택자로 간주되지 않아 퇴직금 중간 정산을 신청할 수 없습니다.따라서, 퇴직금 중간 정산을 받기 위해서는 무주택 상태에서의 첫 주택 구매라는 요건을 충족해야 하므로 현재 상황에서는 퇴직금 중간 정산이 불가능할 것으로 보입니다.이와 관련하여 더 자세한 사항은 회사의 퇴직금 관련 규정이나 고용노동부에 문의해보는 것이 좋습니다.
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Q. 만60세 이상 부모님과 함께 사는중인데 무주택자 세대주 가능여부+가능한 청약 궁금합니다
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.세대주 변경 시 무주택 여부는 세대 전체가 아닌 개인의 주택 소유 여부를 기준으로 합니다. 즉, 본인이 아파트나 주택을 소유하고 있지 않다면, 세대주로 변경된 후에도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 어머니와 같은 세대를 구성하고 계신다면, 청약에서 무주택 세대로 인정받는 데 있어 약간의 변수가 있을 수 있습니다. 어머니가 아파트를 소유하고 계시기 때문에 세대원 전체가 무주택 세대로 인정받지 못할 가능성이 있습니다. 세대 분리 후에만 본인이 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다.청약을 고려할 때, 주로 '국민주택'과 '민영주택'의 청약 제도가 있습니다. 각 제도에서 무주택 여부는 중요한 요소로 작용하며, 특히 무주택 세대주인 경우 우선순위가 부여됩니다. 현재 어머니의 아파트에 본인이 세대주로 등록된다면, 주택 소유 여부를 확인하는 과정에서 '세대 분리' 여부에 따라 본인이 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다. 특별공급 (신혼부부, 다자녀 가구, 생애최초 등): 특정 조건을 충족하는 경우 우선순위가 부여됩니다.청년 우대형 청약통장: 본인이 무주택자이고 청년 기준에 부합하면, 청년 우대형 통장을 통해 금리 혜택을 받을 수 있습니다.청년대출의 경우, 청년 주거안정을 위한 다양한 대출 상품이 있으며, 보통 무주택자에게 유리한 조건으로 제공됩니다. 세대 분리 및 소득 요건 등을 충족하면 주택 구입자금 대출, 전세자금 대출 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.요약하면, 세대주 변경만으로는 본인이 바로 무주택 세대주로 인정받기 어려울 수 있으며, 어머니와의 세대 분리가 필요할 수 있습니다. 청약 및 대출 혜택에 대해 더 구체적인 지원 가능성을 확인하시려면 LH나 주택청약 관련 기관의 상담을 받아보시는 것도 추천드립니다.
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Q. 오피스텔 1주택 간주 및 세입자 자녀 가능 여부
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 주택 수에 포함 여부주거용 오피스텔은 주택으로 간주될 수 있습니다. 오피스텔이 주거 목적으로 사용되고, 이를 근거로 해당 오피스텔이 주택으로 인정되면 2주택자로 간주될 가능성이 있습니다. 주택 수 계산에서 2주택자로 판정되면, 추후 매도 시 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.2. 세입자가 자녀일 경우전세 세입자가 자녀인 경우, 국세청은 이를 '거짓 임대차'로 간주할 수 있습니다. 자녀와의 임대차 계약을 근거로 실질적으로 거주하지 않고 혜택을 누리려는 의도가 있다고 판단되면, 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.3. 비과세 혜택 요건비과세 혜택을 받기 위해서는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 합니다:해당 주택에 2년 이상 실거주.주택 수가 1주택일 것 (일시적 2주택의 경우에는 특정 기간 내에 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있음).세입자가 자녀일 경우에는 실거주 요건을 충족하지 못할 가능성이 높고, 따라서 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.따라서, 2억 이하의 주거용 오피스텔을 전세를 끼고 자녀를 세입자로 두고 2년 이상 거주시켰다 하더라도 비과세 혜택을 받기는 힘들 것으로 보입니다.
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Q. 전세 예금주명 다른데 상관없나요??
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.계약금 또는 보증금을 송금할 때, 예금주 명의가 실제 집주인과 다르다면 나중에 법적인 문제가 생길 수 있습니다. 예금주명이 "홍길동"이 아닌 "롯데아파트 홍길동"으로 되어 있는 것은 크게 문제되지 않을 가능성이 높습니다. 이는 집주인의 계좌에 추가 설명(예: 아파트 이름)이 붙은 것일 수 있기 때문입니다.다만, 향후 보증금 반환이나 보증이행 청구를 할 때 문제가 생길 수 있으니, 이를 방지하기 위해 다음 조치를 취하는 것이 좋습니다:1. 계약서 확인: 계약서에 명시된 집주인의 명의와 예금주명이 다르지 않은지 다시 확인해보세요.2. 집주인 확인: 계약을 체결한 집주인에게 직접 확인하여 해당 계좌가 본인 소유인지 확인서를 받거나, 문자 메시지나 이메일 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.3. 송금 기록 보관: 송금한 내역(계좌번호, 예금주명 등)을 꼼꼼히 보관해 두세요. 추후 문제가 발생할 경우 이를 증거로 활용할 수 있습니다.
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Q. 전세 계약 종료 1개월 전 이사 가능할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.지금 상황에서 전세 계약이 연장되었으므로, 법적으로는 이미 새로운 계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 따라서 계약 기간이 이미 자동으로 연장된 상태에서 이사를 가려면 몇 가지 법적 의무가 따를 수 있습니다.복비 부담 여부만약 집주인과 협의를 통해 새로운 세입자가 들어오고, 이로 인해 계약이 조정된다면 복비를 부담해야 할 가능성이 있습니다. 하지만 집주인이 세입자를 구하는 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 이 부분은 집주인과 구체적으로 협의해보는 것이 좋습니다.전세금 반환 일반적으로 세입자가 이사갈 때 전세금을 돌려받기 위해서는 새로운 세입자가 들어와야 하는 경우가 많지만, 집주인이 새로운 세입자 없이도 전세금을 돌려줄 의사가 있다면 전세금 반환에는 문제가 없을 수 있습니다. 계약 연장 후 중간에 이사하는 경우, 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못할 경우 전세금 반환이 늦어질 수 있습니다. 하지만, 집주인이 방을 직접 보여주고 새로운 세입자를 찾는 데 적극적이라면 전세금 반환에 대한 걱정은 덜할 것 같습니다.중도 해지 협의집주인과 중도 해지에 대해 협의를 시도하는 것이 좋습니다. 집주인이 동의한다면 복비 부담이나 기타 불이익 없이 계약을 종료할 수 있습니다
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Q. 전세안고 사는 아파트 세입자조사 되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.임대차 계약서 확인: 매도인에게 현재 세입자와 작성된 임대차 계약서를 요청할 수 있습니다. 이를 통해 보증금 금액, 임대차 기간, 계약 조건 등을 직접 확인할 수 있습니다.확정일자 확인: 세입자가 확정일자를 받은 경우, 확정일자는 주민센터에서 확인 가능합니다. 확정일자를 통해 보증금이 보호되는지를 알 수 있습니다.전입신고 확인: 세입자가 전입신고를 한 경우, 이를 통해 주택에 대한 권리 관계를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 전입신고는 등기부등본에 표시되지 않으므로 세입자와의 협의를 통해 확인이 필요합니다.등기부등본 열람: 등기부등본을 열람하면 해당 주택에 설정된 근저당, 가압류, 가처분 등의 사항을 확인할 수 있습니다. 만약 세입자가 전세권 설정을 해둔 경우, 등기부등본에 해당 내용이 기재됩니다.매매 계약서 작성 전, 매도인과 협의하여 세입자의 임대차 계약 내용을 명확히 확인하고, 필요 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.