안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
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Q. 전세보증금 대출 받았는데 보증금 못 돌려받을때 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.이런 상황에서 임차인으로서 최우선적으로 취할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다.1. 임대인과 협의: 임차권등기명령 같은 법적 절차를 밟는 것이 부담스러우시다면, 우선 임대인과 협의를 통해 최대한 원만하게 해결할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 임대인이 보증금을 반환할 수 없는 상황이라면, 새로운 세입자를 찾는 일정에 대해 구체적으로 합의하고, 그동안의 월세 또는 대출 이자에 대한 책임 분담을 협의할 수 있습니다. 임대인이 새로운 세입자를 적극적으로 구할 수 있도록 돕는 것도 방법입니다.2. 대출 연장 고려: 만약 보증금을 돌려받지 못해 계약을 연장하는 상황이라면, 대출을 연장하고 월세와 대출 이자를 계속 내야 할 가능성이 큽니다. 전세보증금 반환 대출을 연장하는 경우, 대출이 계속 유지되므로 이에 따른 이자 부담이 발생할 수 있으며, 월세는 원래 계약 조건에 따라 계속 납부해야 할 수도 있습니다. 이 부분은 임대인과 협의를 통해 부담을 나눌 수 있는지 상의해보는 것이 좋습니다.3. 임차권등기명령: 최악의 경우, 임대인이 새로운 세입자를 찾지 못하거나 보증금을 돌려줄 능력이 전혀 없다면, 임차권등기명령을 신청하는 것이 최후의 수단이 될 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 절차로, 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우 이 절차를 통해 주택을 점유할 권리를 확보하고 보증금을 받을 때까지 법적으로 보호받을 수 있습니다.결론적으로, 임대인과의 원만한 협의가 우선이며, 상황에 따라 대출 연장이나 월세 부담 문제를 함께 논의해보는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 매매하려고 하는데 대출이 궁금해요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.세입자가 있는 상태에서 아파트를 매매하는 경우에도 대출을 받을 수 있지만, 조건이 조금 달라질 수 있습니다. 일반적으로 전세 세입자가 있는 집을 매입할 때, 해당 대출을 전세금 반환용으로 사용하는 것이 아니라면 전세자금보증이나 담보대출이 가능한 경우가 있습니다. 다만, 전세 세입자가 있는 경우 대출 한도가 낮아질 수 있으며, 대출 기관에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있습니다.생애 첫 주택자금대출의 경우, 세입자가 있는 집을 매입하더라도 해당 조건을 충족하면 대출이 가능합니다. 다만, 이 대출 상품은 주로 본인이 실제 거주할 주택을 구매할 때 사용되는 경우가 많기 때문에, 전세 세입자가 있는 상황에서는 조금 더 까다롭게 심사할 수 있습니다.대출을 고려하고 계신 금액인 6천만 원에서 9천만 원 사이의 금액에 대해서는, 현재 중소기업에 근무 중이며 4대 보험 가입 상태라면 조건에 따라 대출이 가능할 수 있습니다. 대출을 진행하시기 전에 은행이나 금융기관에 해당 상황을 자세히 설명하고 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
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Q. 임차인 전세 2년 거주후에 연장에 관해
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 계약 갱신 의사 확인과 문자 답장: 집주인이 계약 연장에 대한 의사를 물어볼 경우, 문자로 2년 연장을 하겠다고 답장을 보낸 것만으로도 갱신청구권을 행사한 것으로 인정됩니다. 2. 보증금 5% 상향과 계약서 재작성: 집주인이 보증금을 5% 상향하여 연장을 제안한다면, 계약서를 다시 작성해야 할 가능성이 큽니다. 계약 갱신 시 임대인은 법적으로 보증금을 최대 5%까지 인상할 수 있으므로, 이 경우에는 새로운 계약서를 작성하여 명확히 조건을 명시하는 것이 좋습니다.3. 계약서 작성 장소 및 비용 부담: 보통 재계약 시에도 부동산 중개인과 함께 계약서를 작성할 수 있으며, 이는 선택 사항입니다. 계약서를 부동산에서 작성할 경우, 중개수수료(복비)는 새로 설정된 보증금과 월세에 따라 계산되며, 임차인과 임대인이 협의하여 나누어 부담하는 것이 일반적입니다. 관례적으로는 임차인과 임대인이 각각 반반씩 부담하거나 협상에 따라 조정하는 경우도 있습니다.재계약 시 상황에 따라 세부 조건이 달라질 수 있으므로, 부동산 중개인에게 직접 문의하거나 공인된 자료를 참고하시는 것도 좋습니다.
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Q. 전세계약 만료 전 이사할 경우 전세금 반환
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다. 전출 신고 여부: 전출 신고를 하지 않으면 기존 전세 계약의 효력은 계속 유지됩니다. 새로운 세입자가 잔금을 치르기 전까지는 전출 신고를 미루는 것이 일반적입니다. 이는 전출 신고를 하게 되면 법적으로 해당 주택의 거주자 자격이 상실되기 때문입니다.도배등으로 비밀번호를 알려주는 것은 상호 간의 신뢰가 있으면 문제는 없지만, 가능하면 일정한 시간대를 정해서 집주인이나 공인중개사와 동행하여 출입할 수 있도록 하는 것이 안전합니다. 또한, 집안의 귀중품이나 중요한 물건은 미리 정리해 두시고, 일 끝난 후에 비번을 바꾸어 두시는 것도 좋습니다이사와 전세금 반환 과정에서 모든 조건이 원활히 진행될 수 있도록 집주인과의 협의를 잘 마무리하시고, 필요한 부분은 공인중개사와도 상의해 보는 것이 좋습니다.
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Q. 임대주택사업자 신고는 어디서 할 수 있나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.임대주택사업자 신고는 임대하려는 주택이 위치한 지역의 관할 구청에서 해야 합니다. 따라서 천안에 거주하고 계시더라도, 오피스텔이 위치한 일산의 관할 구청에서 임대주택사업자 신고를 진행하셔야 합니다.일산에 있는 오피스텔에 대한 임대주택사업자 신청을 위해서는 해당 오피스텔이 속한 구의 구청 부동산 관련 부서에 방문하거나, 정부24 웹사이트에서 온라인으로 신청하는 방법도 가능합니다. 온라인 신청 시에도 임대주택이 위치한 지역의 구청을 선택하여 진행해야 하니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 부동산(아파트) 매수 잔금일에 꼭 매수자가 직접 가야되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.부동산 매매 잔금일에 매수자가 꼭 직접 참석해야 하는 것은 아닙니다. 대리인을 통해서도 잔금 처리가 가능합니다. 다만, 대리인을 지정할 경우에는 법적인 효력을 갖추기 위해 위임장과 인감증명서가 필요합니다. 대리인이 거래를 진행할 때 필요한 서류들을 정확히 갖추고 있다면, 문제없이 잔금 처리를 할 수 있습니다.은행 대출과 관련된 부분은 법무사(은행 연계)가 처리할 예정이라고 하셨으니, 그 부분은 법무사를 믿고 맡기셔도 됩니다. 나머지 잔금 3억 5천 원을 이동 중에 직접 계좌이체로 보내는 것은 가능하지만, 이 경우에는 부동산 계약서에 명시된 시간 내에 정확히 이체될 수 있도록 준비하셔야 합니다. 이를 위해 미리 인터넷 뱅킹이나 모바일 뱅킹을 통해 원활하게 송금할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.또한, 잔금 처리 후 매도인에게 확인증을 받을 수 있는지도 확인해 두시면 안전하게 거래를 마무리할 수 있습니다.
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Q. 버팀목전세대출 중 집주인이 집 매매할 시 제가 은행에 해야 할일은 무엇인가요 ?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.버팀목전세대출을 이용 중에 집주인이 집을 매매할 경우, 새로운 집주인이 실거주를 목적으로 집을 매수하게 되면 몇 가지 상황을 고려해야 합니다.1. 새로운 집주인이 전세 계약을 승계하는 경우:새로운 집주인이 집을 매수하면서 기존 전세 계약을 그대로 승계하는 경우, 현재 전세 계약과 대출 조건이 유지됩니다. 이때는 집주인이 바뀌더라도 전세대출 상환에 대한 추가적인 조치가 필요하지 않을 수 있습니다.하지만 은행과 대출 조건이 변하지 않는지 확인하는 것이 중요하므로, 은행에 문의하여 현재 대출 상태와 집주인 변경에 따른 조치가 필요한지 확인하시기 바랍니다.2. 새로운 집주인이 실거주를 원해 계약 종료를 요구하는 경우:새로운 집주인이 실거주를 목적으로 매수하여 전세 계약을 종료하려고 한다면, 전세 계약 종료 시점에 맞춰 대출금을 상환해야 합니다. 이 경우, 새로운 집주인과 협의하여 이사 일정과 상환 계획을 세우는 것이 필요합니다.3. 은행에 해야 할 일:집주인이 변경되거나 전세 계약이 변경될 가능성이 있다면, 가장 먼저 은행에 집 매매 상황을 알리고, 대출 승계 또는 상환 관련 절차에 대해 문의하는 것이 좋습니다.만약 전세 계약이 종료되어 대출을 상환해야 하는 상황이라면, 은행과 상환 일정을 조율하고, 필요 시 상환 자금을 준비하는 절차를 진행해야 합니다.현재 상황에서 가장 중요한 것은 은행과 지속적으로 소통하는 것 입니다
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Q. 고급주택은 일반 주택과 양도소득세가 다른가요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 고급주택의 정의고급주택은 일반적으로 가격이나 면적, 시설의 수준 등 특정 기준을 초과하는 주택을 의미합니다. 예를 들어, 수영장, 테니스장, 골프장 등의 고급 편의시설이 포함된 주택, 넓은 대지 면적이나 고가의 주택 등이 이에 해당할 수 있습니다.2. 양도소득세 과세 차이일반 주택: 1세대 1주택인 경우 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 면제되거나 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.고급주택: 고급주택으로 분류될 경우, 비과세 혜택이 제한되며 양도소득세가 일반 주택보다 높은 세율로 부과될 수 있습니다. 양도 차익에 대해 기본 세율이 아닌 중과세율이 적용될 수 있으며, 추가 세금이 부과될 수 있습니다.부동산 매수나 매도 시에는 고급주택의 기준을 명확히 파악하고, 해당 주택이 고급주택으로 분류될 가능성을 고려하여 세금 부담을 예측하는 것이 중요합니다. 세법이 자주 변경될 수 있으므로 전문가와 상담하여 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 농가주택이 있는 지목 전을 대지로 바꾸고 싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.지목 "전"을 "대지"로 변경하는 것은 일반적으로 가능합니다. 그러나, 변경하려면 몇 가지 조건과 절차를 충족해야 합니다.1. 토지이용계획 및 규제 확인: 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 대지로 전환 가능한 지역인지 확인해야 합니다. 이는 지자체나 관할 토지관리사무소에서 토지이용계획 확인원을 통해 확인할 수 있습니다.2. 농지전용 허가: 지목 "전"은 농지이므로 대지로 전환하려면 농지전용허가가 필요합니다. 이는 해당 지자체나 농지관리위원회에서 검토 후 허가를 받아야 합니다.3. 건축물 대장 및 등기: 현재 농가주택이 미등기 상태이며 건축물대장이 없는 상태라면, 먼저 건축물 대장을 작성하고 등기 절차를 밟아야 합니다. 건축물대장 없이 지목을 변경하는 것은 불가능할 수 있습니다.4. 300제곱미터만 변경 가능 여부: 전체 800제곱미터 중 300제곱미터만 지목을 대지로 변경하는 것이 가능할 수 있으나, 이를 위해서는 정확한 경계 설정과 관련 법령에 따른 허가가 필요합니다. 토지 분할이 필요한 경우도 있으며, 해당 지역의 지자체와 협의하여 절차를 밟아야 합니다.따라서, 현 상태에서 300제곱미터만 대지로 변경하려면 농지전용 허가와 건축물대장 등록이 필수적이며, 구체적인 절차는 관할 지자체에 문의하셔야 정확한 답변을 받을 수 있습니다.
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Q. 부동산 비과세해택 2년 실거주 관련질문
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 명의자 본인 거주 요건일반적으로 비과세 혜택을 받기 위해서는 해당 주택의 명의자가 직접 2년 동안 거주해야 합니다. 어머니 명의의 집이라면 어머니가 실거주 요건을 충족해야 하는데, 어머니께서 병원에 장기 입원 중인 상황이라면 특별한 경우로 인정받을 수 있는지가 관건입니다.특별한 사정으로 인한 거주 요건 예외는 법적, 행정적 판단이 필요할 수 있습니다. 어머니가 질병으로 인해 실거주를 할 수 없는 상황이므로, 이런 경우는 세무서에 상담을 통해 구체적인 예외 적용 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 하지만 일반적으로 다른 가족이 대신 거주한다고 해서 비과세 혜택이 인정되지는 않습니다.2. 다른 가족의 거주 요건만약 형제나 다른 가족들이 대신 거주하는 경우, 이는 명의자의 거주 요건을 대체하지 못합니다. 즉, 어머니 명의의 주택에 형제들이 거주하더라도 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 충족하지 못합니다.따라서 어머니가 실거주할 수 없는 상황에서 세무서나 세무 전문가와의 상담을 통해 거주 요건을 면제받을 수 있는지를 확인해 보시는 것이 중요합니다.