안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
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Q. 임대주택 지원에 있어 궁금한게 있어 문의글 올립니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 다자녀 가구로 지원:다자녀 혜택: 자녀가 3명 이상일 경우 다자녀 혜택을 받을 수 있습니다. 다자녀 가구는 대개 가점이 높아 우선순위를 부여받는 경우가 많습니다. 다만, 자녀 수에 따라 세부 혜택이 달라질 수 있습니다.지원 시기: 자녀의 나이나 수에 따라 자격 요건이 충족될 수 있으며, 일반적으로 자녀가 어릴수록 가점이 높습니다.2. 신혼부부로 지원:신혼부부 혜택: 결혼한 지 7년 이하인 가정이 신혼부부 혜택을 받을 수 있습니다. 신혼부부 전용 주택은 물량이 따로 마련되어 있으며, 일반적으로 자녀가 있는 신혼부부는 우선권을 가지는 경우가 많습니다.지원 조건: 소득 요건이나 자녀 수에 따라 가점이 다르게 부여됩니다. 자녀가 있으면 신혼부부 중에서도 우선 배정을 받을 가능성이 큽니다.어떤 방식이 더 유리할까요?다자녀 혜택은 자녀 수가 많을수록 가점이 크게 주어지는 경우가 많아, 현재 두 자녀를 둔 상황에서는 다자녀 가구로 지원하는 것이 유리할 수 있습니다.다만, 신혼부부 지원 역시 신혼부부 전용 임대주택이 별도로 제공되므로, 결혼한 지 7년이 지나지 않은 상태에서 자녀가 있는 신혼부부로 지원하면 가점이 높아질 수 있습니다.따라서 두 자격을 모두 충족할 수 있다면, 두 기준 모두에 해당하는 지원 공고를 찾아보고 신청하시는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 매수시 공인중개사가 바뀌면 전에 작성한 계약서 효력? 복비는 누구한테?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 매매계약서의 효력이미 작성된 매매계약서는 공인중개사의 변경과 상관없이 효력이 유지됩니다. 계약 당사자는 매도인과 매수인이고, 중개사는 계약을 알선하는 역할이므로, 기존 계약은 그대로 유효합니다. 새로 매매계약서를 작성할 필요는 없습니다.2. 복비 지급 대상중개사무소의 소장님이 바뀌었다고 해도, 계약을 진행한 중개사무소 자체는 동일하기 때문에 해당 사무소에 중개수수료(복비)를 지급하면 됩니다. 복비는 현금영수증 발행이나 카드결제가 가능합니다. 이를 사무소에서 미리 확인하고, 결제 시 적법한 영수증 발행을 요청하시면 됩니다.3. 전자계약서 작성 가능 여부매매계약서를 전자계약서로 바꾸려면 매도인과 매수인의 동의가 필요합니다. 전자계약서로 변경할 경우, 우대금리를 받을 수 있으니, 매도인과 협의하여 지금이라도 전자계약서를 작성하는 것이 가능한지 확인해 보세요. 다만, 이미 중도금까지 납입한 상황이므로, 중개사와 매도인 모두가 동의해야 진행할 수 있습니다. 신생아특례대출 등 관련 혜택을 받을 수 있는지 은행에도 문의하여 절차를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트의 수명은 얼마 일까요 특히 고층
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.아파트의 수명은 여러 요인에 따라 달라지지만, 일반적으로 고층 아파트를 포함한 아파트 건물의 설계 수명은 약 50년에서 60년 정도로 잡고 있습니다. 하지만 실제로는 관리 상태와 구조적인 설계, 사용 재료의 질, 유지보수 정도에 따라 훨씬 오래 사용할 수 있습니다. 특히 30층 이상의 고층 아파트는 더 견고하게 설계되고 건설되기 때문에 수명이 짧다고 보기는 어렵습니다."시멘트가 굳는데 50년, 썩는데 50년"이라는 표현은 다소 과장된 표현일 수 있습니다. 시멘트는 시간이 지나면서 계속해서 경화(굳음) 과정을 거치며 강도가 더 올라가기도 하고, 제대로 관리된 구조물에서는 문제가 생기지 않는 경우가 많습니다.고층 아파트의 철거 시 문제는 수명보다는 다른 요인에서 발생할 수 있습니다. 철거 시에는 고층 구조물이기 때문에 안전 문제와 비용, 환경적인 요인이 큰 영향을 미칩니다. 특히 철거 과정에서 발생하는 폐기물 처리와 주변 환경에 미치는 영향 등을 고려해야 하기 때문에 철거가 쉬운 작업은 아닙니다.따라서 고층 아파트의 철거는 기술적으로 가능하지만, 안전과 비용 측면에서 더 많은 고려가 필요합니다.
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Q. 세입자끼리 원룸 양도 어떻게 진행해야 되나요?
안녕하세요. 전대차 계약서를 작성하여 임대료, 보증금, 계약 기간 등을 명시합니다.보증금을 원래 세입자가 집주인에게서 돌려받는 조건을 명확히 하고, 임시 거주자가 보증금을 내지 않기로 한 사항도 계약서에 포함합니다. 법적 보호를 받을 수 있으며, 집주인의 동의를 얻는 만큼 안전함.절차가 다소 복잡하고 집주인이 동의하지 않을 경우 진행이 어려울 수 있음.보증금 문제: 보증금을 임시 거주자가 내지 않는 경우, 보증금 반환과 관련한 분쟁이 발생하지 않도록 구체적인 조건을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.책임 문제: 임시 거주자가 거주하는 동안 발생할 수 있는 손해나 책임 문제에 대해 명확히 할 필요가 있습니다. 전대차 계약을 진행할 경우, 세입자가 여전히 집주인에게 1차적으로 책임을 지는 경우가 많습니다.따라서, 이 상황에서는 집주인과 상의 후 전대차 계약을 체결하는 방법이 가장 안전하며, 문제를 최소화할 수 있는 방안입니다.
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Q. 취등록세 문의드립니다. 복잡합니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.비조정지역에서 아파트를 공동명의로 구매하고, 이후 두 분 모두 각각 분양을 받아 일시적으로 3주택이 된 상황에서 취득세율을 고려할 때, 몇 가지 중요한 사항을 짚어볼 수 있습니다.1. 일시적 2주택 비과세 혜택일시적 2주택에 해당하면 일정 기간 내에 기존 주택을 처분할 경우 중과세 없이 일반 세율이 적용될 수 있습니다. 다만, 기존 주택을 처분하지 못하고 있는 상황에서 일시적 3주택이 되면 추가 주택의 취득세가 중과될 가능성이 있습니다. 하지만, 1차 주택을 처분할 예정이라면 이에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.2. 2주택자, 3주택자 취득세율취득세는 주택 수에 따라 세율이 크게 달라집니다.2주택자의 경우: 일반적으로 조정대상지역이 아닌 곳에서는 1~3%의 세율이 적용될 수 있습니다.3주택자의 경우: 3주택 이상 보유자는 비조정대상지역이라도 취득세 중과가 적용되어 세율이 8%로 올라갈 수 있습니다.3. 세율 적용 여부1차 집을 아직 매도하지 않으셨고, 2차와 3차 주택을 각각 가족이 전세로 놓거나 입주하는 상황이기 때문에 현재 3주택 상태로 간주될 수 있습니다. 따라서 이 경우 2차, 3차 주택 모두 중과세가 적용될 가능성이 높습니다. 다만, 주택 처분 계획과 실제 전매 여부에 따라 세무서에서 다르게 판단할 수 있습니다.세금 문의를 위한 고려 사항:일시적 2주택 혜택을 위한 기존 주택 매도 기한을 확인해보시는 것이 중요합니다.1차 주택을 언제까지 매도할지에 따라 취득세가 달라질 수 있으며, 이로 인해 중과세를 피할 수 있는 방법도 달라질 수 있습니다.
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Q. 부동산등기부등본 보는 법 문의드립니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.등기사항전부증명서에서 을구는 주로 소유권 이외의 권리에 관한 내용을 다루며, 근저당권, 가압류, 가처분 등의 권리가 등기됩니다. 6. 근저당권설정(A 사람) → 최종적으로 A 사람이 다시 근저당권을 설정했습니다.이 경우, A 사람이 주택을 B 사람에게 매매한 것이라기보다는, 근저당권 설정과 말소가 반복된 것으로 보입니다. 즉, A 사람과 B 사람은 근저당권을 설정하고 해지하는 과정에 있었으며, 이는 소유권과는 다른 문제입니다.근저당권 설정과 말소는 대출과 연관된 절차로, 소유권 이전을 의미하지는 않습니다. 매매는 주로 갑구(소유권에 관한 사항)에 등재되는 것이므로, 해당 내용이 소유권 이전을 의미하는 것은 아닙니다.
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Q. 개발부담금을 내는 주체가 누구인가요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.개발부담금을 내는 주체는 일반적으로 토지 소유자입니다. 개발로 인한 지가 상승분에 대해 부담금을 부과하는 방식이기 때문에, 법적으로는 토지 소유자가 그 책임을 지게 됩니다.하지만 부동산신탁을 통한 개발에서는 상황이 다를 수 있습니다. 만약 부동산신탁사와의 계약에 따라 신탁사가 토지의 개발과 관련한 권리와 의무를 행사하고 있다면, 개발부담금은 신탁사에게 부과될 가능성도 있습니다. 특히, 신탁 계약에서 개발과 관련한 비용 부담을 신탁사가 지는 것으로 명시되어 있는 경우, 신탁사가 개발부담금을 납부할 의무를 지게 됩니다.결국, 개발부담금을 누가 내는지는 신탁계약의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있으며, 계약서에 명확히 정해져 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
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Q. 월세 계약하려하는데 확정일자 잔금 이사날을 어떻게 진행하면 좋을지 조언 부탁드려요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.계약서 작성 시, 계약과 동시에 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자는 계약 후 바로 받으실 수 있으니, 10/6(일요일)에 계약서를 작성하고 당일에 또는 10월7일(월요일)에 확정일자를 받으면 됩니다.잔금을 지불하기 전에 전입신고를 하실 수 있지만, 보통 전입신고와 잔금은 동시에 이루어지는 것이 안전합니다. 잔금을 치르기 전 전입신고를 하면 집주인과 문제가 생길 수 있으니, 이 부분은 꼭 집주인과 협의해야 합니다.전입신고와 대항력 문제에 대해 질문하셨는데, 전입신고와 확정일자를 동시에 받은 날부터 임차인은 대항력을 가지게 됩니다. 만약 10/18(금요일)에 전입신고를 하고 싶으시다면, 집주인과 협의해야 합니다.10/6(일요일)에 계약서 작성 후 확정일자 받기.전입신고와 확정일자를 받은 날부터 대항력이 생기므로, 미리 전입신고를 하고 싶다면 집주인과 협의가 필요합니다.
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Q. LH와 SH 중복청약이 가능할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.LH와 SH의 중복 청약은 구체적인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 LH와 SH 간 중복 청약이 제한되는 경우가 많습니다. 이는 주로 같은 유형의 주택이나 같은 자격 요건을 충족하는 경우, 중복 신청을 방지하기 위한 제한 규정 때문입니다.1. LH 청년안심주택과 LH 10년 분양전환 공공임대주택이 서로 다른 주거지원 유형이라면, 중복 신청이 가능할 수도 있습니다. 하지만 두 청약이 동일한 주거지원 유형으로 간주된다면, 중복 신청에 대한 제한이 있을 수 있습니다.2. 또한 청약 관련 규정은 지역별, 주택 유형별로 다를 수 있기 때문에, 해당 공고문의 중복 청약 제한 조건을 반드시 확인해야 합니다.3. 만약 동일한 기관(LH)에서 모집하는 두 주택에 신청하는 경우, 기관 내부 규정에 따라 중복 신청이 제한될 가능성이 큽니다. 서류심사 단계에 있더라도 청약 자격에 영향을 줄 수 있으니, LH 고객센터나 해당 청약 공고를 확인하는 것이 안전합니다.따라서, 중복 청약 여부는 해당 주택의 공고문에서 중복 신청 관련 규정을 확인하거나, LH 고객센터에 문의하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
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Q. 청약 특별공급 시 부모님 전입신고로 인한 무주택 여부
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.현재 상황에서 무주택 여부는 주로 본인과 함께 세대를 구성하는 사람들의 주택 소유 여부를 기준으로 판단됩니다. 1. 세대분리: 이미 아버지와 세대가 분리되어 있고, 아버지가 따로 주택을 소유하고 계시므로, 아버지의 주택 소유 여부는 귀하의 무주택 여부에 영향을 미치지 않습니다.2. 어머니의 무주택 여부: 어머니가 귀하의 세대에 전입신고가 되어있고, 무주택 상태이므로 귀하의 무주택 인정 여부에 영향을 주지 않습니다. 즉, 어머니가 주택을 소유하지 않았기 때문에 문제가 되지 않습니다.3. 본인의 무주택 여부: 귀하가 직접 주택을 소유하고 있지 않다면, 무주택자로 인정됩니다.따라서, 위 조건을 종합했을 때, 귀하는 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 특별공급 기관추천 조건에 따라 청약을 신청할 수 있을 것으로 보입니다. 청약에 당첨되시길 바랍니다