안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. LTV나 DTI 같은 용어들이 있는데 이것들이 의미하는 것이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용은 다음과 같습니다.1) LTV : 부동산담보인정비율- 융자금 / 부동산가액2) DTI : 총부채상환비율- 원리금 / 총소득2. LTV와 DTI는 정부 정책, 부동산시장 등의 변화에 따라 등락을 반복하는데, 비율이 상승하게 되면 그만큼 받을 수 있는 대출한도는 높아지며, 비율이 하락하게 될 경우에는 대출한도가 낮아집니다.3. LTV와 DTI는 서로 상호작용을 하고 있습니다. 즉, 대출을 받을 수 있는 최대한도를 각각 계산하여 그 중 낮은 한도로 대출을 받을 수 있습니다.1) DTI 계산 시 기존의 대출 잔액이 있을 경우 그 원리금을 공제한 후의 차액을 총소득으로 나누어 계산하여 비율을 산정합니다.4. 그 이후 도입된 DSR은 총체적부채상환비율을 의미하며, 이는 전금융기관의 원리금 대비 총소득을 계산한 비율로, 기존의 DTI를 보완한 것이라고 보면 되겠습니다. 현재 대출 한도를 심사 및 평가할 때 쓰이는 비율 중 하나로써 참고 차 추가적으로 설명 드렸습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 개인 IRP관련 자세히설명부턱드려요
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 개인형 퇴직연금을 개인형 IRP라고 합니다. 2012년에 이 개정되면서, IRA(개인퇴직계좌)를 보완한 상품으로 출시 되었습니다.1) 기존의 DB형(확정급여형), DC형(확정기여형) 가입자들이 직장을 퇴직하게 될 경우 혹은 퇴직연금 중간정산을 요청할 경우 자동으로 입금되는 IRA에서 한 단계 더 업그레이드 된 상품이 IRP 입니다.2) 퇴직 시 자동으로 IRP계좌로 입금되는 것은 물론, 직장을 계속 다니고 있는 자들도 IRP 가입이 가능하게 되었습니다. 단, 전금융권 1계좌를 택하고 있으므로, 중복 가입은 불가능합니다.2. 연간 1,800만원 한도 내 가입 가능하며, 최대 900만원까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 종합소득금액이 1억 이하인 자들은 그 금액에 따라서 환급세액이 달라질 수 있습니다.1) IRP는 가입자 본인의 성향에 따라 직접 운용이 가능합니다. 안정형을 추구할 수도 있고, 공격형을 추구하는 것 또한 가능합니다.2) IRP는 적립금에서 발생하는 수익에 대한 세금이 이연되는데, 그 세금을 떼 가는 게 아니라, 재투자를 하기 때문에 복리효과를 체감할 수 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 채무자대리인 제도란 무엇인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 대부업체에서 금전을 차용한 채무자가 변호사 등을 채무대리인으로 선임하는 것을 채무자대리인제도라고 합니다.1) 대부업체의 지나친 채권 최고를 피하기 위해 채무자가 변호사를 채무대리인으로 선임을 하고, 이렇게 될 경우 채권자는 반드시 채무대리인을 통해서만 채권에 관한 협의를 해야 합니다.2) 즉, 채무자는 채권자의 직접적인 빚 독촉에서 벗어날 수 있으며, 만일 채권자가 이를 어길 시에는 불법행위가 적용될 수도 있습니다.2. 채권자의 과도한 채권 최고로 인한 채무자의 심적 부담을 완화하기 위해 2014년에 도입된 이 제도는 현재, 금융기관 등에도 확대 적용하기 위해 법률안이 발의되기도 하였으나, 여전히 대부업체에 한정된 제도로 남아있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
Q. 전세집 경매 진행되면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.네, 잘 파악하셨습니다. 보다 더 자세한 순서 및 내용은 다음과 같습니다.1. 우선 담보물권자, 채권자 등의 경매 실행으로 부동산 경매가 진행되면 법원에서 입찰자들을 모집하게 되는데, 경우에 따라 전세권자도 경매에 참여할 수 있습니다.2. 경매가 실행됐으나, 낙찰자 부재 등의 사유로 해당 부동산이 계속 유찰된다면 감정가보다 20% 하락된 가격으로 입찰가가 다시 정해지며, 최종 낙찰될 경우 낙찰가에서 입찰보증금을 차감한 금액을 납부 후 소유권이전등기를 완료함으로써 해당 부동산을 취득하게 됩니다.3. 위에서 말씀드렸다시피 전세권자도 경우에 따라 입찰자로 경매 참여 가능하며, 법으로 정한 입찰보증금을 납부한 후에 참가하실 수 있습니다.1) 이럴 땐 배당요구를 반드시 하시는 것을 당부드립니다.4. 보증금은 낙찰된 금액으로 선순위권리자, 기타 채권자들에게 순차적으로 배당이 되는데, 이 순위에는 보통 물권보다 우선하는 당해세가 있기 때문에, 이 점까지 고려하시어 어느 것이 유리한지 판단하신 후에 경매 참여 결정을 신중히 해주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 주식에서 공모하는 걸 공모주라고 하는데, 왜 하는건가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님의 질문에 대한 답변을 드립니다.1) 먼저 저의 대답은 '네, 그렇습니다.' 입니다. 한 번 모바일게임 사전예약제를 생각해 보시면 어떠신지요. 공개적으로 누구나 할 거 없이, 사전예약으로도 신규유저들을 미리 모집할 수 있지요.2) 그렇다고 공모주청약이 모바일게임의 사전예약제다 라는 것은 아닙니다. 공모주는 자신만의 특징이 있습니다. 신주발행 시 투자자들을 공개적으로 모집하는 것은 맥락상 동일합니다. 하지만 그만큼의 제약 또한 있습니다. 우선 신주 발행 등을 통하여 기업공개를 해야하며, 그 주식을 사겠다는 청약, 그에 약속하여 주식 배정을 하는 절차를 거칩니다. 이에 대한 투자 비율도 저마다 정해져 있죠.3) 이렇게하여 거래가 성사될 경우 그 주식을 배정받는 투자자들은 발행가 이상의 시세차익을 얻을 수 있습니다. 2. 이와 대비되는 주식청약을 사모주라고 합니다.1) 보통 '사모펀드'로 널리 알려져 있습니다. 공모주와는 달리 일반 특정 투자자들을 대상으로 진행하는 방식이죠. 그러다보니 금융당국의 제약없이 청약 및 배정이 가능하여, 막대한 시세차익 또한 가능할 수가 있습니다. 이는 참고차 말씀 드렸으며, 이만 마치겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.