안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 1년 월세 계약 후 계약갱신청구권에 대하여
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 행사 가능한 권리이며, 임대인은 특별한 사정 등이 없을 경우 이에 따라야 합니다. 그렇게 될 경우의 기간은 2년 입니다.1) 임대인과 임차인은 임대차계약 시 기간을 2년 범위 내에서 정할 수 있습니다. 만일 1년으로 정했다면 임대인은 1년의 기간을 주장할 수 있으며, 임차인은 1년 또는 2년을 주장할 수 있습니다.2) 임대인은 만료월 6월 ~ 2월 전, 임차인은 만료월 2월 전에 계약갱신거절 등의 통지를 하지 아니할 경우, 묵시적 갱신이 적용되어 임대차계약은 자동 연장될 수 있습니다. 그렇게 될 경우의 기간은 2년 입니다.2. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 임대인은 임대료를 법에서 정한 비율 5% 범위내에서 증감할 수 있습니다.3. 정리하자면 임대인은 임차인의 권리 행사가 어떤 상태인지에 따라 강제퇴거 조치 여부를 취할 수 있습니다.1) 예컨데 2기 이상의 차임을 연체한 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여도, 임대인은 임차인에게 강제퇴거를 주장할 수 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 수협 신협이 일반은행과 다른가요??
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님께서 말씀하신 수협 등의 은행은 협동조합으로 운영되는 특수은행법 상 금융권입니다.1) 농업협동조합중앙회, 신용협동조합중앙회, 수산업협동조합중앙회, 새마을금고, 기업은행 등, 저마다의 특수한 사업성을 띄며 수익을 창출하는 단체 입니다.2) 그 협동조합중앙회에서 분리된 각 은행은 1금융권으로 분류하며, 단위협동조합은 상호금융기관으로 분류합니다.3) 조합이라는 이름을 쓰고 있으나 상의 조합을 의미하는 것은 아니고, 법인의 성격을 띄고 있습니다.2. 대중이 흔히 알고 있는 시중은행은 일반 은행법의 규율을 따르고 있습니다. 일반 수익을 창출하는 금융권으로 이해하시면 될 듯 합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. LTV나 DTI 같은 용어들이 있는데 이것들이 의미하는 것이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용은 다음과 같습니다.1) LTV : 부동산담보인정비율- 융자금 / 부동산가액2) DTI : 총부채상환비율- 원리금 / 총소득2. LTV와 DTI는 정부 정책, 부동산시장 등의 변화에 따라 등락을 반복하는데, 비율이 상승하게 되면 그만큼 받을 수 있는 대출한도는 높아지며, 비율이 하락하게 될 경우에는 대출한도가 낮아집니다.3. LTV와 DTI는 서로 상호작용을 하고 있습니다. 즉, 대출을 받을 수 있는 최대한도를 각각 계산하여 그 중 낮은 한도로 대출을 받을 수 있습니다.1) DTI 계산 시 기존의 대출 잔액이 있을 경우 그 원리금을 공제한 후의 차액을 총소득으로 나누어 계산하여 비율을 산정합니다.4. 그 이후 도입된 DSR은 총체적부채상환비율을 의미하며, 이는 전금융기관의 원리금 대비 총소득을 계산한 비율로, 기존의 DTI를 보완한 것이라고 보면 되겠습니다. 현재 대출 한도를 심사 및 평가할 때 쓰이는 비율 중 하나로써 참고 차 추가적으로 설명 드렸습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 개인 IRP관련 자세히설명부턱드려요
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 개인형 퇴직연금을 개인형 IRP라고 합니다. 2012년에 이 개정되면서, IRA(개인퇴직계좌)를 보완한 상품으로 출시 되었습니다.1) 기존의 DB형(확정급여형), DC형(확정기여형) 가입자들이 직장을 퇴직하게 될 경우 혹은 퇴직연금 중간정산을 요청할 경우 자동으로 입금되는 IRA에서 한 단계 더 업그레이드 된 상품이 IRP 입니다.2) 퇴직 시 자동으로 IRP계좌로 입금되는 것은 물론, 직장을 계속 다니고 있는 자들도 IRP 가입이 가능하게 되었습니다. 단, 전금융권 1계좌를 택하고 있으므로, 중복 가입은 불가능합니다.2. 연간 1,800만원 한도 내 가입 가능하며, 최대 900만원까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 종합소득금액이 1억 이하인 자들은 그 금액에 따라서 환급세액이 달라질 수 있습니다.1) IRP는 가입자 본인의 성향에 따라 직접 운용이 가능합니다. 안정형을 추구할 수도 있고, 공격형을 추구하는 것 또한 가능합니다.2) IRP는 적립금에서 발생하는 수익에 대한 세금이 이연되는데, 그 세금을 떼 가는 게 아니라, 재투자를 하기 때문에 복리효과를 체감할 수 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 채무자대리인 제도란 무엇인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 대부업체에서 금전을 차용한 채무자가 변호사 등을 채무대리인으로 선임하는 것을 채무자대리인제도라고 합니다.1) 대부업체의 지나친 채권 최고를 피하기 위해 채무자가 변호사를 채무대리인으로 선임을 하고, 이렇게 될 경우 채권자는 반드시 채무대리인을 통해서만 채권에 관한 협의를 해야 합니다.2) 즉, 채무자는 채권자의 직접적인 빚 독촉에서 벗어날 수 있으며, 만일 채권자가 이를 어길 시에는 불법행위가 적용될 수도 있습니다.2. 채권자의 과도한 채권 최고로 인한 채무자의 심적 부담을 완화하기 위해 2014년에 도입된 이 제도는 현재, 금융기관 등에도 확대 적용하기 위해 법률안이 발의되기도 하였으나, 여전히 대부업체에 한정된 제도로 남아있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.