안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 부동산 등기부등본 을구 순위번호 1-1은 변경사항이 있는경우 부번을 쓰나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다. 1. 선생님의 질문에 대한 답을 드리겠습니다.1) 일단 선생님께서 말씀하신 내용도 맞습니다. 저 1-1 이라는 번호는 부기번호라는 것인데, 물론 여러가지 경우가 있겠지만, 대부분 해당 순위에 있는 권리자가 변경 또는 경정 사항 등이 발생됐을 때, 그 순위를 그대로 보전하기 위해 본인의 주등기번호 바로 밑에 부기등기를 하여 번호를 달게 됩니다.2) 그렇게되면 다른 권리자나 후순위 권리자, 제 3자 등이 등기부등본을 열람할 때 식별이 가능합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 전세금 일부 반환시 임차권등기설정 가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 먼저 임차권등기명령은 보증금 전액을 못 받았을 경우에 신청할 수 있는 제도로 보증금의 일부만 수령받으셨다고 하더라도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.1) 임차권등기명령 신청은 계약 만기 후 정해진 기간 없이 언제든 신청 가능하나, 보통은 동시이행관계가 깨진 이후에 이루어지기 때문에 계약 만기일 그 다음날부터 진행을 하는 것이 일반적입니다.2) 즉, 계약 만기 당일 이사를 하셔야 한다면, 이삿짐의 일부를 남겨놓고 이사를 하시는 것이 제일 좋습니다. 이는 점유의 효력을 그대로 유지하기 위함입니다.3) 그 다음에 임차권등기명령신청을 하면, 새 주택으로 이사를 하셔도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.4) 임차권등기명령은 대부분 신청 후 2주 정도의 기간이 소요됩니다.2. 지급명령신청은 대개 부동산 인도를 한 후 가능합니다. 즉, 임대인을 이행지체에 빠트린 후에야 지급명령신청을 함으로써 보증금의 보호를 계속 받을 수 있는 것이지요.3. 이상 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 드렸습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 일반투자자나 외국인도 우리나라 주식시장에 공매도 할 수 있나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 주식 공매도는 가격 하락이 예상되는 미보유 특정 종목의 주식을 주식대여자로부터 빌려 매도 주문을 낸 후, 실제 주가 하락 시 다시 매수하여 상환함으로써 시세차익을 낼 수 있는 매매기법으로, 우리나라는 현재 차입공매도에 한하여 기관투자자나 외국인투자자의 공매도 거래를 대폭 허용하고 있습니다.- 그렇다고 하여 '개인투자자는 공매도 거래가 불가능하다.'는 의미가 아닙니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 다가구와 다세대주택 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 다가구주택과 다세대 주택은 상 정의를 달리하고 있습니다.1) 먼저 다가구주택은 단독주택으로 분류하며, 연면적 660m2 이하, 3개층까지 건축할 수 있는 19가구 이하의 주택을 의미합니다.2) 다세대주택은 공동주택으로 분류하며, 연면적 660m2 이하, 4개층까지 건축할 수 있는 주택입니다.2. 다가구주택은 가구별 주택이다 보니 보통 임대차 거래가 성행하며, 각 가구에 대한 매매 거래는 불가합니다. 반면 다세대주택은 각 세대별 등기가 가능하여 임대차는 물론 매매 거래 또한 가능합니다.3. 간단하게 정리해 드리자면 다가구 주택은 흔히 볼 수 있는 원룸 빌라, 다세대 주택은 세대별 구분 등기가 가능한 빌라 정도로만 봐주시면 되겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세 들어가서 살고있는집의 전세금을 해당 전세 살고있는아파트 구매자금으로 사용가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 의견은 '전세를 끼고 하는 매매계약' 입니다.1) 전세권 설정돼 있는 부동산을 매매하는 것이죠. 보통 매도인과 새로운 매수인 간의 매매계약이 흔한 케이스이고, 전세권자가 매수인이 되는 경우는 전자보단 흔치 않다고 봅니다.2) 하지만 거래 방향은 대부분 동일합니다. 하물며 전세권자는 이미 전세금을 지급을 한 상태이기 때문에, 전자보다 더 수월하게 거래를 할 수 있다고 판단됩니다.3) 전세권자가 매수인이 되어 매도인과 현재 점유중인 부동산을 매매할 때의 경우를 예시로 정리해 보겠습니다.- 현재 매매가액에서 전세가액을 차감한 가액을 기준으로 매매계약을 진행함- 일시금 지급 외 계약금, 중도금, 잔금 순으로 지급 약정을 할 경우에는 현재 매매가액의 10%를 계약금으로 하고, 중도금은 전세금으로 갈음, 잔금청산일에 잔금 지급 후 소유권이전등기를 마침.4) 이러한 과정을 거쳐서 소유권이전등기를 하게 되면, 원칙적으로 그 이전의 전세권설정등기는 혼동으로 소멸합니다. 단, 새로운 소유권자의 그 이전 권리를 보호해야할 상황이거나, 기타 후순위 채권자의 권리를 침해하는 경우가 있을 때에는 소멸하지 않습니다.2. 전세금 지급 사실을 증빙할 수 있는 자료가 있을 경우, 매매계약 시 첨부 가능하다고 판단됩니다.- 전세계약서, 등기사항증명서, 등기필증, 전세금 지급내역서 등 택1- 임대료 지급방식일 경우 임대차계약서, 확정일자증서 등 택13. 이상으로 답변을 마치겠습니다. 저의 의견이 선생님께 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.