안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 다가구와 다세대주택 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 다가구주택과 다세대 주택은 상 정의를 달리하고 있습니다.1) 먼저 다가구주택은 단독주택으로 분류하며, 연면적 660m2 이하, 3개층까지 건축할 수 있는 19가구 이하의 주택을 의미합니다.2) 다세대주택은 공동주택으로 분류하며, 연면적 660m2 이하, 4개층까지 건축할 수 있는 주택입니다.2. 다가구주택은 가구별 주택이다 보니 보통 임대차 거래가 성행하며, 각 가구에 대한 매매 거래는 불가합니다. 반면 다세대주택은 각 세대별 등기가 가능하여 임대차는 물론 매매 거래 또한 가능합니다.3. 간단하게 정리해 드리자면 다가구 주택은 흔히 볼 수 있는 원룸 빌라, 다세대 주택은 세대별 구분 등기가 가능한 빌라 정도로만 봐주시면 되겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세 들어가서 살고있는집의 전세금을 해당 전세 살고있는아파트 구매자금으로 사용가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 의견은 '전세를 끼고 하는 매매계약' 입니다.1) 전세권 설정돼 있는 부동산을 매매하는 것이죠. 보통 매도인과 새로운 매수인 간의 매매계약이 흔한 케이스이고, 전세권자가 매수인이 되는 경우는 전자보단 흔치 않다고 봅니다.2) 하지만 거래 방향은 대부분 동일합니다. 하물며 전세권자는 이미 전세금을 지급을 한 상태이기 때문에, 전자보다 더 수월하게 거래를 할 수 있다고 판단됩니다.3) 전세권자가 매수인이 되어 매도인과 현재 점유중인 부동산을 매매할 때의 경우를 예시로 정리해 보겠습니다.- 현재 매매가액에서 전세가액을 차감한 가액을 기준으로 매매계약을 진행함- 일시금 지급 외 계약금, 중도금, 잔금 순으로 지급 약정을 할 경우에는 현재 매매가액의 10%를 계약금으로 하고, 중도금은 전세금으로 갈음, 잔금청산일에 잔금 지급 후 소유권이전등기를 마침.4) 이러한 과정을 거쳐서 소유권이전등기를 하게 되면, 원칙적으로 그 이전의 전세권설정등기는 혼동으로 소멸합니다. 단, 새로운 소유권자의 그 이전 권리를 보호해야할 상황이거나, 기타 후순위 채권자의 권리를 침해하는 경우가 있을 때에는 소멸하지 않습니다.2. 전세금 지급 사실을 증빙할 수 있는 자료가 있을 경우, 매매계약 시 첨부 가능하다고 판단됩니다.- 전세계약서, 등기사항증명서, 등기필증, 전세금 지급내역서 등 택1- 임대료 지급방식일 경우 임대차계약서, 확정일자증서 등 택13. 이상으로 답변을 마치겠습니다. 저의 의견이 선생님께 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 작은 상가를 세를 주고 있어요
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 월차임(월세)는 계약서 상 등으로 정해진 날에 납입을 완료 해야하는 것으로, 그 달 내에 보내셨다고 해도 원래의 약속을 이행하지 않았기 때문에 연체를 주장하실 수 있습니다.1) 상가임대차보호법상 3기 이상 차임 연체 시 임대인은 임차인에게 계약해지 통보 및 부동산 인도 청구를 할 수 있습니다.2) 만일 계약 해지를 원하여 통보를 하였음에도 불구하고 임차인이 협조를 하지 않을 경우, 명도소송 및 명도공증에 대해서 알아보시기 바랍니다.- 이는 민사전문 법률전문가에게 자문을 하실 경우 보다 더 상세하게 답변을 받으실 수 있다고 판단됩니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세계약 및 매매 같은날 동시진행되어 대항력, 우선변제권이 매매계약보다 하루 늦은 경우 문제가 될 수 있을까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 세세히 다루지는 못하였으나, 주요 부분만 정리해서 작성하였음을 먼저 말씀드립니다.1) 우선 전임대인과 임대차 계약 후 받은 확정일자는 입주, 대항력까지 갖춰야 후순위 권리, 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.2) 즉, 현임대인의 매매계약과 동일한 날짜에 전입신고를 하셨을 경우 소유권이전등기가 당일 행해졌다면, 대항력은 그 다음 날 0시에 효력이 발생하므로 우선변제권도 그 때 발생합니다.3) 갑구와 을구가 서로 간 다툼이 있을 때에는 접수번호 순으로 순위를 매깁니다.4) 가압류는 자동 말소가 되지 않습니다. 다시 말해, 설사 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선 변제를 받아도 가압류권자와의 법적 다툼은 상황에 따라 계속될 수도 있음을 숙지하여 주시기 바랍니다.2. 임대차계약서를 분실한 후 해당 공인중개사사무소 폐업 및 임대인의 사망 등의 사유로 발급이 어려울 경우 최종 확정일자를 받은 관할 주민센터에 방문하시어 신분증과 함께 임대차정보 제공 동의서를 작성 후 제출하시어 재발급 받으실 수 있습니다. 3. 당해세 체납에 대한 세무서 등의 압류가 존재할 경우, 원칙적으로는 그 당해세가 우선하여 변제되는 순위에 있사오니, 예외 적용 사례 등이나 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 세무 전문가에게 상담 요청을 하여주시기 바랍니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 도시형 주택도 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 도시형 생활주택은 원칙적으로 주택수에 포함됩니다.1) 도시형 생활주택은 혼족(1 ~ 2인 가구)이 증가함에 따라 서민의 주거 안정을 위해 도입된 주거 형태로, 주거용으로 사용할 경우 주택수에 포함되어 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.2) 도시형 생활주택은 단지형 연립, 다세대 주택과 원룸형 주택으로 나누어지는데, 그 중 원룸형 주택은 층수 제한이 단지형 주택보다 완화된 편으로 오피스텔과 유사한 구조로 되어 있습니다. 다만, 도시형 생활주택은 적용을 받고, 오피스텔은 준주택으로 분류하므로 을 적용 받게 됩니다.2. 하지만 도시형 생활주택을 매입해서 임대사업자 등록을 하고 임차인으로부터 임대료를 받으신다면, 이에 대한 경우는 달라질 수 있습니다.1) 이는 주거용이 아닌 사업용으로의 전환으로 상황이 달라졌기 때문입니다.2) 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 실제 전문가에게 상담 요청하여 주시기 바랍니다.3. 오피스텔 외에 도시형 생활주택과 유사한 또 다른 건축물 중 생활형 숙박시설이 있습니다.1) 생활형 숙박시설은 오래 전 '호텔 장기 숙박'에서 유래되었고, 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 건축물로 주택수에 포함되지 않는다는 점을 장점으로 내세울 수 있습니다.2) 한 번, 호텔 서비스 제공이 가능한 오피스텔을 떠올려 보시는 건 어떠신지요.- 호텔급 편의시설 및 부대시설을 갖추고 있음.- 각 세대는 호텔 객실 급 편의서비스가 가능.- 임대료가 호텔 숙박료보다 저렴함.• 매매가로 환산하여 계산해도 이득.3) 하지만 이 숙박시설 역시 현재 법적으로 제한을 강화하고자 하는 움직임이 있으므로 추 후의 동향까지 예측하여 거래에 임해 주시기 바랍니다.4. 이상 답변을 마치겠습니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.