안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 직거래 전세 계약하려 합니다. 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 설명드리기에 앞서 되도록이면 개업공인중개사의 주도 하 쌍방 계약을 하시기를 당부드리며, 부득이한 사유로 직거래를 하셔야 한다면 몇 가지 주의사항을 체크하신 후 거래를 하여 주시기를 바랍니다.2. 주택 기준, 전세권설정계약을 전세권설정자(부동산소유자)와 전세권자(전세금지급자)의 직거래 시에는 먼저 인터넷등기소 등을 이용하여 해당 주소 상 토지 및 건축물의 권리관계를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.1) 인터넷 등기소에서 해당 주소를 검색 후 부동산등기사항증명서를 발급 받은 후, 부동산소유자와 실제 전세권설정자가 동일 인물인지와 갑구(소유권에 관한 권리)와 을구(소유권 외의 권리)를 체크하십시오.2) 갑구란에 소유권 외에 가압류 등의 권리가 있을 경우 해당 거래는 되도록 피해주시기를 바랍니다.3) 보통 을구란에 저당권설정등기가 설정되어 있는 부동산이 대다수이며, 이는 부동산을 담보로 대출 받아 구입하였을 당시 설정된 권리로 채권최고액이 부동산 매매가액을 초과하지 않는 지 확인해 주시고, 초과하지 않을 시 후순위 권리자 등이 설정돼 있는 지 파악해 주십시오.4) 그 외 등기부등본상 확인되지 않은 권리가 존재하는 지 반드시 전세권설정자에게 꼭 문의하시기를 바랍니다.2. 그 다음으로 전세권설정계약 당시 전세금을 일시금으로 납입하실 지, 계약금, 중도금, 잔금 순으로 나눠서 계약을 하실 지 정해주시고, 후자일 경우 잔금청산일과 부동산을 인도받는 날이 동시이행관계에 있으므로 이 점을 참고하시어 잔금일을 정해주시기 바랍니다.1) 계약금계약을 할 경우 그 금원에는 해약금의 성질이 있으며, 별도로 위약금에 대한 특약을 원하실 경우 전세계약서 상 특약사항에 해당 내용을 꼭 기재해주시기를 바랍니다.ex) 계약금 지급 후 이행착수(보통 중도금 지급일) 전에 당사자 일방이 고의 또는 과실 없이 계약 해지를 원할 경우, 전세권자는 계약금을 포기하고 전세권설정자는 그 배액(2배)를 상환하고 해지를 할 수 있다.2) 그 외 계약서 작성 시 민법 및 민사특별법 조항에서 보호되지 않는 사항을 쌍방의 합의 하에 특약사항으로 기재하여 주십시오.3. 계약금, 중도금, 잔금 지급 시 전세권설정자의 명의로 된 계좌에 입금을 하여 주시고, 그 분의 부득이한 사정 등으로 인하여 대리인 등의 계좌로 입금하셔야 할 경우에는 특약사항에 그 내용 및 취지를 반드시 기재해 주시기 바랍니다.1) 이는 사고를 미연에 방지하고자, 만일 추 후 분쟁 발생 시 전세권자의 보증금 미지급 등의 사유로 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다. 필히 숙지 부탁드립니다.4. 마지막으로 계약을 완료하는 즉시 등기소에 전세권설정등기를 해주십시오.1) 전세권설정등기는 후순위, 기타 채권자보다 우선하는 변제권이 생기며, 거주하는 주택이 경매가 될 경우에도 별도 배당요구 없이 자동으로 배당을 받을 수 있는 힘이 부여됩니다.5. 제 기준으로 작성한 계약 전반의 주의사항으로 마무리 지으며, 계속 설명드리기에는 작성글이 더 길어질 듯 하여, 이상으로 이만 답변을 마치겠습니다. 추가적으로 문의하실 내용이 있으실 경우 또는 주택 외의 전세권설정계약에 관한 자세한 자문을 원하실 경우 가까운 공인중개사사무소에 질의하여 주시기 바랍니다.1) 제가 사무소 운영에 대해서 전부를 다 알지는 못하지만, 제 경험 상 웬만하면 자기 일처럼 생각해서 상담해 주시는 소장님들이 많았습니다. 이 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세금 잔금을 계약서 기한내에 입금하지 않은 경우 계약해지 가능 한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 전세권에 대한 갱신을 요청한 전세권자가 여전히 점유물을 점유하고 있는 상태에서 약속한 기한까지 보증금을 미지급 중이라면, 전세권설정자는 이행지체의 사유로 그 계약의 해지를 통보할 수 있으며, 명도청구 행사 또는 명도청구 소송이 가능하다고 판단됩니다.1) 계약서 작성 없이 구두로 한 계약이라고 하더라도, 녹취, 문자(혹은 카카오톡) 기록 등의 증빙할만한 객관적인 자료가 있을 경우, 사전에 미리 자료부터 수집하여 권리 행사하시기를 바랍니다.2. 이 경우는 법률 조항에도 명시된 임대인의 보증금 미지급 및 임차인 2기 차임 연체로 인한 제재 등의 늘상 일어나는 사례와는 달리 흔치 않게 발생하는 사례로써 저의 답변은 참고용으로만, 더 자세한 자문을 원하실 경우 민사전문 법률 전문가와 직접 상담을 하시는 것을 추천드리는 바입니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 신용카드회사의 포인트를 적립해주는것은 일종의 캐시백일까요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 캐시백에 대한 정의를 정리해 드리자면 다음과 같습니다.1) 구매자가 사용한 금액 중 일정금액으로 돌려주는 서비스를 뜻합니다.2) 즉, 일정한 비율로 적립을 해주거나 현금으로 환급, 결제수단으로 사용 또한 가능합니다.2. 신용카드사의 캐시백 또한 위의 내용과 일맥상통하여 청구할인, 결제계좌 환급, 포인트 적립 등을 아우르지만, 일반적으로는 결제계좌 환급을 흔하게 지칭합니다.1) 포인트 적립은 신용카드사에서 카드로 구매한 금액의 일정비율만큼 누적해서 적립해주는 서비스로써, 특정 가맹점에서 카드 결제 시 적립된 것만큼 충당할 수 있는 성질이 있습니다.3. 즉, 포인트 적립은 경우에 따라 캐시백으로 정의될 수도 있고, 그러지 않을 수도 있습니다.1) 적립된 포인트를 계좌로 환급할 경우 캐시백으로 분류할 수 있고, 반대로 적립 후 사은품으로 증정하는 것은 캐시백으로 볼 수 없다는 것이 요즘 해석입니다.2) 단, 해석이라는 것은 정해진 답은 아니며, 수시로 달라질 수도 있다는 점 참고 부탁드립니다.4. 마지막으로 신용카드사에서 적립된 포인트가 소득공제 산입 대상이 되는 지에 대한 문의가 필요하실 경우에는 저에게 별도 문의하여 주시기 바랍니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 벌떼입찰은 어떻게 가능한지요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 먼저 벌떼입찰은 입찰 경쟁률을 높이기 위해 모(母)기업과 다수의 계열사들이 벌떼처럼 입찰하는 것을 의미합니다.1) 이렇게 입찰한 것 자체가 불법은 아니지만, 실체회사로 위장한 페이퍼컴퍼니의 행위는 불법입니다.2. 공개입찰에서 입찰 자격을 충족하여 낙찰된 건설사가 시공사 등으로 선정이 되기 마련인데, 이 과정에서 불법(눈 감아주기, 불성실 검토 등)이 개입된 후에 적발이 되어 문제가 불거지지 않았나 판단이 됩니다.3. 이상 저의 짧은 소견으로 답변 드렸습니다. 선생님의 소중한 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.감사합니다.
Q. 빌라와 아파트는 어떤 차이점이 있나요??
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 먼저 빌라에 대한 설명을 드리겠습니다. 우리나라의 빌라는 보통 공동주택 중 연립주택 이하의 주택을 의미합니다.* 연립주택 이하 주택 : 단독주택, 다중주택및 다가구주택(이를테면 하숙집 및 원룸 빌라)1) 연립주택 : 660m2 초과하며, 4개층 이하인 상 공동주택2) 빌라의 어원은 로마에서 유래하였는데, 보통 농장경영자의 주택을 의미했으며, 시골의 저택, 별장, 교외 주택 등을 아우르는 말이기도 했습니다. 3) 하지만 우리나라에서 흔히 말하는 빌라는 대부분 위에서 말씀드린 연립주택 이하 주택을 뜻합니다.2. 아파트는 아래와 같이 정의하겠습니다.1) 아파트 : 5개층 이상인 상 공동주택으로 일반적으로 연립주택보다 면적이 넓습니다.3. 아파트에 거주하시다가 빌라로 이사하시게 될 경우 환경 변화를 먼저 고려해보셔야 할 듯 합니다. 즉, 주변의 입지조건이나 일조나 소음 등을 고려해보시고, 면적도 일반적으로 아파트보다 좁을 수 있으므로 입주 전 미리 가셔서 사전조사를 하신 다음에 그에 맞는 인테리어나 전자제품, 가구 배치 등에 대해서 이미지 트레이닝 해보시는 것을 권장 드립니다.이상입니다. 감사합니다.