안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 작은 상가를 세를 주고 있어요
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 월차임(월세)는 계약서 상 등으로 정해진 날에 납입을 완료 해야하는 것으로, 그 달 내에 보내셨다고 해도 원래의 약속을 이행하지 않았기 때문에 연체를 주장하실 수 있습니다.1) 상가임대차보호법상 3기 이상 차임 연체 시 임대인은 임차인에게 계약해지 통보 및 부동산 인도 청구를 할 수 있습니다.2) 만일 계약 해지를 원하여 통보를 하였음에도 불구하고 임차인이 협조를 하지 않을 경우, 명도소송 및 명도공증에 대해서 알아보시기 바랍니다.- 이는 민사전문 법률전문가에게 자문을 하실 경우 보다 더 상세하게 답변을 받으실 수 있다고 판단됩니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세계약 및 매매 같은날 동시진행되어 대항력, 우선변제권이 매매계약보다 하루 늦은 경우 문제가 될 수 있을까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 세세히 다루지는 못하였으나, 주요 부분만 정리해서 작성하였음을 먼저 말씀드립니다.1) 우선 전임대인과 임대차 계약 후 받은 확정일자는 입주, 대항력까지 갖춰야 후순위 권리, 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.2) 즉, 현임대인의 매매계약과 동일한 날짜에 전입신고를 하셨을 경우 소유권이전등기가 당일 행해졌다면, 대항력은 그 다음 날 0시에 효력이 발생하므로 우선변제권도 그 때 발생합니다.3) 갑구와 을구가 서로 간 다툼이 있을 때에는 접수번호 순으로 순위를 매깁니다.4) 가압류는 자동 말소가 되지 않습니다. 다시 말해, 설사 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선 변제를 받아도 가압류권자와의 법적 다툼은 상황에 따라 계속될 수도 있음을 숙지하여 주시기 바랍니다.2. 임대차계약서를 분실한 후 해당 공인중개사사무소 폐업 및 임대인의 사망 등의 사유로 발급이 어려울 경우 최종 확정일자를 받은 관할 주민센터에 방문하시어 신분증과 함께 임대차정보 제공 동의서를 작성 후 제출하시어 재발급 받으실 수 있습니다. 3. 당해세 체납에 대한 세무서 등의 압류가 존재할 경우, 원칙적으로는 그 당해세가 우선하여 변제되는 순위에 있사오니, 예외 적용 사례 등이나 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 세무 전문가에게 상담 요청을 하여주시기 바랍니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 도시형 주택도 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 도시형 생활주택은 원칙적으로 주택수에 포함됩니다.1) 도시형 생활주택은 혼족(1 ~ 2인 가구)이 증가함에 따라 서민의 주거 안정을 위해 도입된 주거 형태로, 주거용으로 사용할 경우 주택수에 포함되어 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.2) 도시형 생활주택은 단지형 연립, 다세대 주택과 원룸형 주택으로 나누어지는데, 그 중 원룸형 주택은 층수 제한이 단지형 주택보다 완화된 편으로 오피스텔과 유사한 구조로 되어 있습니다. 다만, 도시형 생활주택은 적용을 받고, 오피스텔은 준주택으로 분류하므로 을 적용 받게 됩니다.2. 하지만 도시형 생활주택을 매입해서 임대사업자 등록을 하고 임차인으로부터 임대료를 받으신다면, 이에 대한 경우는 달라질 수 있습니다.1) 이는 주거용이 아닌 사업용으로의 전환으로 상황이 달라졌기 때문입니다.2) 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 실제 전문가에게 상담 요청하여 주시기 바랍니다.3. 오피스텔 외에 도시형 생활주택과 유사한 또 다른 건축물 중 생활형 숙박시설이 있습니다.1) 생활형 숙박시설은 오래 전 '호텔 장기 숙박'에서 유래되었고, 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 건축물로 주택수에 포함되지 않는다는 점을 장점으로 내세울 수 있습니다.2) 한 번, 호텔 서비스 제공이 가능한 오피스텔을 떠올려 보시는 건 어떠신지요.- 호텔급 편의시설 및 부대시설을 갖추고 있음.- 각 세대는 호텔 객실 급 편의서비스가 가능.- 임대료가 호텔 숙박료보다 저렴함.• 매매가로 환산하여 계산해도 이득.3) 하지만 이 숙박시설 역시 현재 법적으로 제한을 강화하고자 하는 움직임이 있으므로 추 후의 동향까지 예측하여 거래에 임해 주시기 바랍니다.4. 이상 답변을 마치겠습니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 전세 계약금 또는 매매 중도금을 넣고 못들어간다고 했을 경우 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 임대인과 임차인 간 계약 시 이행 착수 전 계약을 해지하게 될 경우, 계약사항에 따라 달라질 수 있습니다.1) 계약금에는 해약금의 성질이 있으며, 쌍방이 합의 하에 위약금에 대한 특약을 하였을 때에는 임차인은 계약금 포기 후 일방적으로 해지가 가능하고, 임대인은 계약금 배액(2배)을 상환함으로써 일방적으로 계약 해지가 가능합니다.2) 대출 실행 불가 사유가 목적물과 관련이 없다면, 계약금 반환은 사실상 불가하다고 판단됩니다.3) 계약금 계약 시 별도의 위약금에 관한 특약이 없을 경우에는, 어느 한 쪽이 계약금 관련 소를 제기하지 않는 이상 계약금 반환할 여지는 있습니다.2. 매매계약에서 중도금까지 납부 후 계약 해지를 원하실 경우 쌍방의 동의 및 의사 합치가 있어야합니다.1) 다만 이럴 경우에는 서로 간에 실제 손해가 발생한 쪽에서 별도로 손해배상을 청구할 수도 있다는 점 반드시 숙지 부탁드립니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 부동산 계약시 공인 수수료는 현금영수증 안되나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 중개보수는 현금 정산시 원칙적으로 현금영수증을 발행 해야 합니다.2. 단, 중개보수를 현금 외 정산(예를 들어 신용카드 등)하셨을 경우 현금영수증 발행이 불가하오니 참고 부탁드립니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.