안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 전세집 경매 진행되면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.네, 잘 파악하셨습니다. 보다 더 자세한 순서 및 내용은 다음과 같습니다.1. 우선 담보물권자, 채권자 등의 경매 실행으로 부동산 경매가 진행되면 법원에서 입찰자들을 모집하게 되는데, 경우에 따라 전세권자도 경매에 참여할 수 있습니다.2. 경매가 실행됐으나, 낙찰자 부재 등의 사유로 해당 부동산이 계속 유찰된다면 감정가보다 20% 하락된 가격으로 입찰가가 다시 정해지며, 최종 낙찰될 경우 낙찰가에서 입찰보증금을 차감한 금액을 납부 후 소유권이전등기를 완료함으로써 해당 부동산을 취득하게 됩니다.3. 위에서 말씀드렸다시피 전세권자도 경우에 따라 입찰자로 경매 참여 가능하며, 법으로 정한 입찰보증금을 납부한 후에 참가하실 수 있습니다.1) 이럴 땐 배당요구를 반드시 하시는 것을 당부드립니다.4. 보증금은 낙찰된 금액으로 선순위권리자, 기타 채권자들에게 순차적으로 배당이 되는데, 이 순위에는 보통 물권보다 우선하는 당해세가 있기 때문에, 이 점까지 고려하시어 어느 것이 유리한지 판단하신 후에 경매 참여 결정을 신중히 해주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 주식에서 공모하는 걸 공모주라고 하는데, 왜 하는건가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님의 질문에 대한 답변을 드립니다.1) 먼저 저의 대답은 '네, 그렇습니다.' 입니다. 한 번 모바일게임 사전예약제를 생각해 보시면 어떠신지요. 공개적으로 누구나 할 거 없이, 사전예약으로도 신규유저들을 미리 모집할 수 있지요.2) 그렇다고 공모주청약이 모바일게임의 사전예약제다 라는 것은 아닙니다. 공모주는 자신만의 특징이 있습니다. 신주발행 시 투자자들을 공개적으로 모집하는 것은 맥락상 동일합니다. 하지만 그만큼의 제약 또한 있습니다. 우선 신주 발행 등을 통하여 기업공개를 해야하며, 그 주식을 사겠다는 청약, 그에 약속하여 주식 배정을 하는 절차를 거칩니다. 이에 대한 투자 비율도 저마다 정해져 있죠.3) 이렇게하여 거래가 성사될 경우 그 주식을 배정받는 투자자들은 발행가 이상의 시세차익을 얻을 수 있습니다. 2. 이와 대비되는 주식청약을 사모주라고 합니다.1) 보통 '사모펀드'로 널리 알려져 있습니다. 공모주와는 달리 일반 특정 투자자들을 대상으로 진행하는 방식이죠. 그러다보니 금융당국의 제약없이 청약 및 배정이 가능하여, 막대한 시세차익 또한 가능할 수가 있습니다. 이는 참고차 말씀 드렸으며, 이만 마치겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 부동산 등기부등본 을구 순위번호 1-1은 변경사항이 있는경우 부번을 쓰나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다. 1. 선생님의 질문에 대한 답을 드리겠습니다.1) 일단 선생님께서 말씀하신 내용도 맞습니다. 저 1-1 이라는 번호는 부기번호라는 것인데, 물론 여러가지 경우가 있겠지만, 대부분 해당 순위에 있는 권리자가 변경 또는 경정 사항 등이 발생됐을 때, 그 순위를 그대로 보전하기 위해 본인의 주등기번호 바로 밑에 부기등기를 하여 번호를 달게 됩니다.2) 그렇게되면 다른 권리자나 후순위 권리자, 제 3자 등이 등기부등본을 열람할 때 식별이 가능합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 전세금 일부 반환시 임차권등기설정 가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 먼저 임차권등기명령은 보증금 전액을 못 받았을 경우에 신청할 수 있는 제도로 보증금의 일부만 수령받으셨다고 하더라도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.1) 임차권등기명령 신청은 계약 만기 후 정해진 기간 없이 언제든 신청 가능하나, 보통은 동시이행관계가 깨진 이후에 이루어지기 때문에 계약 만기일 그 다음날부터 진행을 하는 것이 일반적입니다.2) 즉, 계약 만기 당일 이사를 하셔야 한다면, 이삿짐의 일부를 남겨놓고 이사를 하시는 것이 제일 좋습니다. 이는 점유의 효력을 그대로 유지하기 위함입니다.3) 그 다음에 임차권등기명령신청을 하면, 새 주택으로 이사를 하셔도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.4) 임차권등기명령은 대부분 신청 후 2주 정도의 기간이 소요됩니다.2. 지급명령신청은 대개 부동산 인도를 한 후 가능합니다. 즉, 임대인을 이행지체에 빠트린 후에야 지급명령신청을 함으로써 보증금의 보호를 계속 받을 수 있는 것이지요.3. 이상 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 드렸습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 일반투자자나 외국인도 우리나라 주식시장에 공매도 할 수 있나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 주식 공매도는 가격 하락이 예상되는 미보유 특정 종목의 주식을 주식대여자로부터 빌려 매도 주문을 낸 후, 실제 주가 하락 시 다시 매수하여 상환함으로써 시세차익을 낼 수 있는 매매기법으로, 우리나라는 현재 차입공매도에 한하여 기관투자자나 외국인투자자의 공매도 거래를 대폭 허용하고 있습니다.- 그렇다고 하여 '개인투자자는 공매도 거래가 불가능하다.'는 의미가 아닙니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.