전세집 경매 진행되면 어떻게 해야할까요?
전세집 경매가 진행된다면 계속 유찰 시켜서 제가 낙찰 받는게 최선인가요?
만약에 타인이 경매 낙찰된다면 제 전세금을 그 사람이 돌려주는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용만으로 정확히 답변드리기 어렵습니다. 만약 본인 전입신고일이 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 인수되지만, 후순위라면 경매로서 소멸하기 때문에 배당시 보증금 전액을 돌려받지 못해도 주택을 비워줘야 할수 있기 때문입니다. 우선은 등기부상 말소기준권리와 전입신고일을 비교해보신뒤 정확한 현 상황을 파악하시는게 필요해 보입니다 . 그리고 본인이 선택하여 경매를 유찰시킬수 없습니다, 유찰은 말그대로 아무도 입찰을 하지 않아야 가능한데 그게 질문자님 의지에 따라 되는 부분은 아니기 때문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
유찰은 본인이 시킬 수 없습니다. 낙찰자가 나타나지 않으면 자연스럽게 유찰이 됩니다. 유찰이 된다면 낙찰자가 내려가서 본인이 1순위가 아니라면 권리순위에 따라 변제가 된 후 내 순위에서 낙찰가에서 얼마 안 남을 수 도 있어 보증금 중 일부만 배당받을 수도 있습니다. 유찰이 많이 될 수록 낙찰가가 내려가서 본인의 보증금을 배당받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 경매로 보증금을 찾을 수 있는지 먼저 확인해 보고경매로 ㄴ타인이 낙찰 받을 때까지 기다리면 됩니다. 전세집이 가치가 있고 보유하고 있는 현금이 충분하다면 본인이 낙찰을 받으면 됩니다.
경매시 타인이 낙찰받을 경우 등기부상 권리순위대로 변제가 되며 본인 순위에서 낙찰금이 남아있다면 남은 금액에 따라 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 모두 잃을 수도 있습니다. 본인이 말소기준권리(가등기, 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개시결정등기 등)보다 선순위라면 2가지르 선택할 수 있습니다. 배당신청을 하거나 배당신청을 하지 않고 대항력에 의해 거주 후 계약 만료시 낙찰자에게 보증금을 받고 이사를 가는 것입니다. 후자의 경우 낙찰자는 임차인을 인수해야합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.
네, 잘 파악하셨습니다. 보다 더 자세한 순서 및 내용은 다음과 같습니다.
1. 우선 담보물권자, 채권자 등의 경매 실행으로 부동산 경매가 진행되면 법원에서 입찰자들을 모집하게 되는데, 경우에 따라 전세권자도 경매에 참여할 수 있습니다.
2. 경매가 실행됐으나, 낙찰자 부재 등의 사유로 해당 부동산이 계속 유찰된다면 감정가보다 20% 하락된 가격으로 입찰가가 다시 정해지며, 최종 낙찰될 경우 낙찰가에서 입찰보증금을 차감한 금액을 납부 후 소유권이전등기를 완료함으로써 해당 부동산을 취득하게 됩니다.
3. 위에서 말씀드렸다시피 전세권자도 경우에 따라 입찰자로 경매 참여 가능하며, 법으로 정한 입찰보증금을 납부한 후에 참가하실 수 있습니다.
1) 이럴 땐 배당요구를 반드시 하시는 것을 당부드립니다.
4. 보증금은 낙찰된 금액으로 선순위권리자, 기타 채권자들에게 순차적으로 배당이 되는데, 이 순위에는 보통 물권보다 우선하는 당해세가 있기 때문에, 이 점까지 고려하시어 어느 것이 유리한지 판단하신 후에 경매 참여 결정을 신중히 해주시기 바랍니다.
저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
경매에 진행된다면 임차인 본인이 유찰을 할 수는 없습니다.
주택임대차계약을 체결하고 전입하여 확정일자를 받아놓으셨다면, 즉 임차권 확정일가 최선순위라면, 말소기준권리 보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이라면 경매에서 배당을 신청하여 전세보증금을 받을 수 있고, 임차주택에 계속 거주하며 경락자에게서 전세보증금을 돌려받을 수가 있겠습니다
