안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 신용점수 올리는방법 아시는분있나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 신용평가점수를 올리는 방법은 아주 다양합니다. 우선 단순하게 개인 간의 신용 거래를 생각해 보십시오.1) 선생님께서 대주(채권자), A라는 사람이 차주(채무자)라는 가정하에, A가 선생님께 자신의 평범한 신용(대략 50%)을 담보로 하여 100만원의 돈을 빌렸습니다. 그리고 돈을 빌린 날로부터 1달 후에 대금을 지급하기로 하였습니다.2) 이런 상황에서 A는 100만원을 빌린 후 1달 동안 갚지 않아도 되는 이익이 생겼습니다. 이를 기한의 이익이라고 합니다.3) 1달 후 A가 선생님께 채무를 잘 상환하고, 이게 매월 반복된다면, 선생님의 A에 대한 신뢰도가 점점 더 높아질 것입니다.2. 위의 내용을 바탕으로 이번에는 기업과 개인 간의 신용 거래를 설명해 보겠습니다.1) 대주 입장인 기업은 돈을 빌려줄 때, 혹은 자신의 회사이름을 대표해서 A의 신용카드를 발급할 때, 아무래도 개인 채권자보다는 더 엄격하게 심사 및 평가를 합니다. 아무래도 첫 계약이다보니까 그 평범한 신용만으로는 리스크를 줄일 수는 없지요. 아무리 못해도 빌려준 원금 보전은 해야하니까요.2) 그래서 A의 신용 뿐만이 아니라 그걸 점수화해서, 그 채무자의 리스크의 등락을 수시로 점검하는 작업을 합니다. 이를 신용평가점수라 합니다.3) 구 신용등급, 현재의 이 신용평점은 표준화된 점수가 필요하기 때문에 각각의 기업이 관리를 하지 않고, 신용정보집중기관(현재 신용정보원), 신용정보회사(KCB 등)가 도맡아 관리를 하고 있습니다. 각 기업은 이 신용정보회사와 제휴를 하여 조회 목적에 따라서 A의 신용점수를 조회할 수 있죠.4) 리스크를 줄이기 위한 또 하나의 방법은 A의 상환능력 측정방법입니다. 현재 A의 기부채가 얼마인지, 연소득은 얼마인지, 경우에 따라서 채무자의 기한의 이익 상실 후에 경매 실행 등으로 잡아 놓을 또 다른 담보물이 무엇이 있는지 등에 대한 심사가 종합적으로 이루어진 후에 대출 실행 또는 신용카드 발급이 가능합니다.3. 저는 이러한 정보를 이용하여 신용평점을 관리하고 있습니다. 정말 필요한 대출을 받을 때를 제외하고, 적절하게 신용카드 사용을 하고 있지요. 단 한 번도 연체를 한 적은 없으나, 리볼빙서비스를 종종 사용 중에 있습니다.1) 리볼빙서비스 가입이 가능할 경우 금융기관은 고객의 신용을 담보로 합니다. 그 이후 변제일에 전액을 결제 못한다고 하더라도, 일부만 납부하면 남은 금액은 미납시키지 않는 대신 수수료를 부과하는 조건으로 이월을 해주죠. 그렇기 때문에 미납에 따른 불이익은 없지만, 이 역시 신용평점을 담보로 하여 이월이 되기 때문에, 이월금액이 있는 동안에는 신용평점이 하락할 수 밖에 없습니다.2) 신용대출 또한 위와 동일한 맥락입니다. 담보대출과는 다르게 신용대출은 오로지 고객의 신용점수와 상환능력 등에만 한정하여 실행되기 때문에, 여러 제반사항을 제외한다고 해도 대부분 금리가 높습니다.3) 담보대출은 보통 담보물을 담보로 근저당권 또는 질권을 설정하는 게 일반적인데 반해, 신용대출은 고객의 신용점수 등에만 의존하기 때문에 채무자가 기한의 이익을 상실할 경우, 채권 최고 및 변제 불능 시 법적 절차를 밟는 순서로 채무자의 부동산 등을 압류 또는 가압류를 합니다.4. 제가 선생님께서 문의하신 노하우에 대한 설명 뿐만 아니라, 여러 상황을 고려하여 더 말씀 드린 이유는 상대에게 피해가 가지 않는 선에서 나의 편의를 제공받기 위해서라면, 그 상대를 잘 알아야 하기 때문입니다. 제가 말씀 드린 내용은 아주 극히 일부에 불과하지만, 그럼에도 그 기초만 알아두시면 신용점수를 올리는 데에 잘 활용하실 수 있을 거라 판단됩니다.1) 즉, 간단히 정리하자면 첫 이미지는 좋게, 신뢰를 깨트리는 일 없이, 지속적인 거래가 계속되다보면 고소득자가 아닌 분들도 신용평점을 1,000점(구 1등급)으로 올릴 수 있다고 봅니다.2) 또한, 이 개정된 후, 단순 신용정보 조회를 하는 행위가 되려 예전과 반대로 신용평점 상향에 보탬이 될 수도 있다는 사실을 아시는 지요.3) 이에 대해서 더 자세한 궁금하신 사항은 선생님의 카카오톡 혹은 토스 앱 등을 통해서 따로 확인 부탁드립니다.저의 의견은 실무와 이론을 적절히 조합하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 상승 vi 하락 vi는 무엇을 의미하는것인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. VI라는 용어는 변동성 완화장치를 의미합니다. 개별종목의 체결가격이 일정 범위를 초과했을 때, 주가를 안정화하기 위해 2분간 단일가매매 또는 임의연장 30초의 냉각기간을 두는 안전장치입니다.1) 단일가 매매란 일정시간 동안 투자자주문을 모아서 일시에 하나의 가격으로 체결하는 방식으로, 경우에 따라서 2 ~ 10분 동안 진행될 수도 있습니다.2) VI는 동적 완화장치와 정적 완화장치로 나뉘어 지는데, 동적은 단기에, 정적은 장기에 쓰이는 장치입니다.3) 이러한 장치는 보통 작전세력의 주가조작 등의 투기를 억제하는 효과가 있습니다.2. 이와 유사한 장치로는 사이드카와 서킷브레이커가 있으며, 이는 주가지수의 급변(사이드카)이나 급락(서킷브레이커) 등에 따른 일시 거래중지 효과가 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 다가구 주택과 연립 주택의 차이가 어떻게 되는건가요??
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 상 다가구주택은 단독주택, 연립주택은 공동주택으로 분류하고 있습니다. 또한 연면적과 층수 등에도 차이가 있습니다.1) 다가구주택은 19가구 이하가 거주할 수 있는 주택으로, 연면적 660m2 이하, 3층 이하의 주택을 의미합니다.2) 연립주택은 연면적 660m2 초과, 4층 이하의 주택을 의미합니다. 여러 가구가 독립된 주거 공간에서 각자 생활이 가능합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 실업이 감소하면 노동이 증가하니까 생산가능곡선이이동하지 않나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 생산가능곡선은 현재의 자원과 기술을 효율적으로 활용하여 생산할 수 있는 최대생산량을 나타낸 곡선입니다.1) 생산량의 많고 적음은 결국 노동과 자본의 투입량에 따라 달라지며, 이는 '하나를 포기하고 다른 하나를 취한다.'는 이론인 기회비용과도 연관이 있습니다.2) 그 곡선 안팎은 기준미달, 실현불가능으로 나뉘어지며, 곡선 그 자체야말로 생산 가능함을 나타냅니다.3) 실업률과 생산가능곡선은 연관성이 있어보이나, 실제 실업률이 하락한다고 해서 생산가능곡선이 우측으로 이동하는 것은 아닙니다. 즉, 절대적이지 않다는 거죠. 그 이유는 실업률 외에도 여러 변수가 존재하기 때문입니다.4) 단, 일할 의사는 있으나 수급 균형의 문제로 자발적 퇴사 후 새로운 직장으로 옮기는 과정에서 일시적으로 생기는 마찰적실업이 줄어들어, 자연적으로 실업률이 증가하게 될 경우에는 생산가능곡선이 우측으로 이동할 수도 있습니다.2. 금리의 인상 또는 인하에 따라 주가가 하락 또는 상승하는 이유는 수요와 공급에 있습니다.1) 금리가 인상되면 은행의 이자율이 높아지므로 수신(예•적금) 수요는 증가하고, 여신(대출) 수요는 감소합니다.2) 예금자들은 이자율이 높은 안전자산에 예치하고자 위험자산인 투자자산을 매도하게 돼, 결국 주식의 수요가 감소하면서 가격 또한 하락하게 됩니다. 금리의 인하는 그 반대라고 보면 되죠.3) 하지만 이것이 절대적인 것은 아닙니다. 그 이유는 수요와 공급의 변화는 가격과 그 외의 변수들로 인해 수시로 달라질 수 있기 때문입니다.4) 즉, 정리하자면 금리가 인상한다고 주가가 꼭 하락하는 것은 아닙니다. 주식은 그 가격과 그 외의 요인, 예를들어 해당 기업의 실적, 기대감, 리스크, 심리 등의 여러 변수들이 존재하여 서로 상호작용을 하기 때문에 금리 인상이 곧 주가 상승으로 이어질 수도 있음을 참고하여 주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 제가 전세로 살고있는 집을 타인에게 월세 받아도 법적으로 문제없나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 선생님께서 문의하신 주택 전세는 보통 실무적으로 전세계약과 전세계약에 기초한 임대차계약으로 나눠져 있습니다.1) 전세계약은 전세권설정등기를 마친 후 등기부등본에 기록이 되는 형태이고, 그에 기초한 임대차계약은 전입신고 및 확정일자를 받음으로써 대항력 및 우선변제적 효력이 발생하는 형태입니다.2) 전자는 물권이며, 후자는 성질상 물권적 효력이 있는 채권입니다.3) 물권은 누구에게나 대항할 수 있는 권리이지만, 채권은 그 특정 상대방에게만 대항할 수 있는 권리입니다. 물권적효력이 있는 채권은 그 대항할 수 있는 범위가 확장된 것 뿐이죠.2. 전세권은 특약으로 제한을 하지 않은 이상 전전세가 가능합니다. 즉, 양도 또는 임대가 가능하다는 뜻입니다.1) 전세권설정자의 동의를 별도로 받을 필요는 없습니다.2) 원전세권자는 전전세권자와 원전세권에 기초한 존속기간 및 전세금을 초과하지 않는 범위 내에서 전전세계약을 할 수 있습니다3. 전세계약에 기초한 임대차계약은 전자와 다릅니다. 1) 임대차계약 자체가 채권이기 때문에, 주변에 대항할 힘을 갖추려면 임대인의 동의를 꼭 받아야 합니다.2) 임대인 동의 하에 전자와 동일한 방향으로 기존 임대차 존속기간 및 임대료를 초과하지 않는 범위에서 전대차계약이 가능합니다.4. 전전세권 또는 전대차계약의 존속기간이 만료가 되어도 전세권 또는 기존의 임대차계약의 존속기간은 만료되지 않지만, 그 반대로 전세권 또는 기존 임대차계약의 존속기간이 만료가 되면 그 즉시 전전세 또는 전대차계약의 존속기간은 만료가 됩니다.5. 마지막으로 질의하신 내용은 사실상 불가능한 행위는 아니지만, 법적으로 불리하게 적용될 수도 있습니다.1) 일시적으로 숙박료를 받는 행위는 숙박업종사자들의 특권입니다.2) 즉, 제가 판단했을 때 생활숙박시설을 제외하고는 전세권자가 숙박업 사업자등록 등을 하지 않는 이상, 누군가가 법적으로 문제를 제기할 경우에는 보호를 받지 못할 것으로 보입니다. 또한 전세권자의 숙박업 등록이 가능할 지에 대해서는 확답이 어렵습니다.3) 2)와 관련된 자세한 문의를 원하실 경우 전세권설정자(또는 임대인)과 대동하여 관할 세무서 등, 행정기관에 문의를 하여 주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.