안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. ELS는 일반 채권이랑 어떤점이 다른가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. ELS란 주가연계증권이라고 하며, 원금 보전 목적으로 대부분 채권에 투자를 하고, 남은 소액을 주가지수 등에 투자를 하는 금융상품입니다.1) ELS 주가지수는 상승형 또는 하락형으로 옵션을 설정할 수 있는데, 만일 해당 투자에 손실이 발생해도 채권 투자에서 손실 보전이 가능한 구조로 설계가 되어 있습니다.2) 사전에 약정한 기초자산 가격이 계약 당시의 금액보다 일정비율(보통 40 ~ 50%)만큼 하락하지 않는다면, 약속한 수익을 지급 받을 수 있습니다.3) 원금비율을 낮추면 수익을 그만큼 높일 수 있으나, 반대로 원금손실 또한 존재합니다.2. 실제로 ELS와 일반 채권 투자는 큰 차이가 없습니다. 1) 채권이라는 것 자체가 주식과는 다르게 개인 혹은 기업의 부채에서 파생한 증권입니다. 차입자가 그 부채를 만기까지 잘 상환하면 그에 따른 이자까지 보장 받을 수 있지요. 즉, 이 채권에 투자할 경우, 개인파산 또는 기업부도가 발생하지 않는 이상 만기 시 받을 원금은 거의 확실히 보장되고, 추가로 이자까지 지급 받을 수 있습니다.2) 둘 다 투자목적 등 성격은 동일하며, ELS는 증권사 등의 금융기관에서 채권에 비중을 높이고 주가지수는 낮게 설정하여 투자하는 금융상품이고, 일반 채권 투자는 투자자가 직접 순수 채권에만 투자를 하기 때문에 초과수익을 기대할 수 없는 구조라 보시면 되겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상 마치겠습니다. 감사합니다.
Q. 전매라는 용어는 어떤뜻이고 어떤경우에 주로 사용하나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 전매라는 것은 말씀하신 것처럼 아파트 입주권, 분양권 등에서 그 권리를 되팔 때 쓰이는 용어입니다.1) 입주권 등은 아파트가 완공된 이후에도 전매를 제한하는 규정이 있습니다. 제일 주된 이유 중에 하나는 투기조장를 억제하기 위함이죠.2) 사실 신축아파트에 청약 당첨이 돼서 분양 받을 땐, 완공 후에 살 때보다 더 싼 가격에 매입할 수 있는 장점이 있습니다.3) 그 뿐만이 아니라, 아파트 시세가 오르는 만큼의 시세차익을 누릴 수 있습니다. 이것을 프리미엄이라고 합니다.4) 그런데 문제는 청약을 할 때 작성했던 목적과 실제의 목적이 다를 때 발생합니다. 예를들어, 청약을 할 땐 신혼부부 내 집 마련이라 해놓고, 사실상 당첨된 후에는 다른 목적을 행하는 거죠.2. 위와 같은 행위를 방지하고자 지역마다 전매 제한을 둡니다. 특히나 투기과열지구는 전매제한기간을 최대 10년으로 정해두고 있습니다.3. 세종특별자치시를 한 번 가보신 적이 있으신지요.1) 정부청사가 이전하였음에도 불구하고, 현재 아파트 미분양은 넘치고, 설령 분양된 곳 조차도 실제 거주하는 주민이 많지 않으며, 상가권은 어딜가든 대부분 풀이 죽어있습니다. 하물며 대형마트에도 유동인구가 적어서 영업이익은 기대할 수가 없는 상황이죠.2) 주요 정부 부처가 이전하면서 생긴 기대심리와는 반대로 집값, 교통여건 등의 불만이 불씨를 키워 어느덧 투기의 대상이 된 아파트만 넘쳐나게 됐습니다.4. 이렇듯 가수요보다는 실수요가 주를 이루는 날이 오게되면, 입주권이나 분양권, 당첨권 전매제한은 당연히 완화가 될 거라고 봅니다. 실제 순수 목적으로 살다가 전매를 하는 것이니까요.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 통장개설 하려는데 20일 제한이라는데 왜 그렇죠?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 혹시 최근에 은행 또는 증권사 등의 금융기관에서 계좌를 개설하신 적이 있으신지요.1) 계좌개설 후 일정기간 추가 계좌 개설을 방지하는 사유는 금융감독원의 지침 하에 과거부터 현재까지 사건사고로 존재하는 대포통장 개설 리스크 등을 줄이고자 함입니다.2) 보이스피싱, 스미싱, 파밍이 유행하는 요즘, 이를 행하는 자들은 피해자들로부터 착취한 현금을 자금 추적이 어려운 계좌로 입금하는 수법을 씁니다.3) 이 때 필요한 것 중 하나가 대포통장인데, 이 집단은 자신들에게 개설된 본인명의 통장을 팔거나 빌려주는 대가로, 금전을 지급하는 등의 수법을 여전히 악용하고 있어 피해사례는 더 더욱 늘어만 가고 있습니다.2. 현재까지는 본인의 확고한 올바른 목적이 있다 하여도, 그 계좌개설 제한 기한 내에는 예외적인 추가계좌 개설에 대한 규정이나 약관은 없습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 마이너스통장 개설을 따로 해야하나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 마이너스통장, 또 다른 이름은 종합통장대출이라고도 합니다. 본인명의 통장에 잔고가 없을 경우에도 마이너스 한도 내에서 자동이체 거래, 입출금 등이 가능한 상품입니다.1) 일반 입출금이 자유로운 통장을 대상으로 한도를 부여할 수 있는 상품으로, 보통 1금융권에서 해당 상품을 판매하고 있습니다.2) 즉, 선생님께서 보유하고 계신 기존의 통장이 입출금이 자유로운 본인명의 통장이고 다른 제한 사항이 없다면, 마이너스 한도를 부여받을 수 있다고 판단됩니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 대출계약 철회 시 불이익이 있나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 우선 철회는 각 법률마다 각각 정의하고 있으나, 그 의미는 대개 동일합니다.1) 민법 상의 철회는 흔히 취소라는 말로 많이 쓰입니다. 하지만 자세히 살펴보면 의미 자체는 서로 연관이 있는 듯하면서도 조금씩 다릅니다. 취소는 이미 발생된 효력 등을 소급하여 무효화 시키는 것인데 반해, 철회는 장래를 향한 효력을 소멸시키는 것에 불과하죠.2) 행정법에서조차 취소와 철회를 서로 다르게 정의하고 있습니다. 취소는 위법 또는 부당한 행위에 대한 효력을 무효화하는 것이고, 철회는 적법한 행위지만, 추 후 공익에 적합하지 않게 됐을 때 효력을 소멸시키는 것을 뜻합니다.3) 이에 대해서 행사하는 권리를 취소권, 철회권이라고 합니다.2. 위와 같이 취소와 철회를 구분해서 설명드린 이유는 다음과 같습니다.1) 첫째, 취소권을 행사하여 취소에 관한 효력이 발생할 경우, 당연히 원래 있었던 계약 자체는 무효화가 됩니다. 처음부터 없는 셈이죠. 그렇기 때문에 이에 대한 대가가 발생이 되거나, 그에 따른 불이익은 전혀 없습니다. 단, 그 과정에서 경우에 따라 손해배상의 문제가 남을 뿐이죠.2) 둘째, 철회권은 취소권과 비슷하리만치 가까우면서도 다릅니다. 철회는 장래를 향한 효력을 소멸시키는 행위다 보니까, 이 또한 없는 셈 치는 것은 맞지만 그렇다고해서 취소와 같지는 않습니다. 그렇기 때문에 그에 대한 대가가 생기고, 상황에 따라 약간의 불이익이 발생할 수도 있죠.3. 즉, 취소는 아무 대가나 불이익이 없지만, 철회는 그에 따른 대가나 불이익이 어느정도 있을 수 있죠. 다만, 철회권을 행사한다고 해서 무조건 불이익이 있는 것은 아닙니다.1) 대출 실행일로부터 14일 이내 철회권을 행사하여 철회를 하실 경우, 결국에는 취소가 되는 것과 마찬가지일테지만, 그 금전에 대한 대가(이자) 등이 따릅니다. 또한 금융기관에서 저마다 제한을 두는 약관이 있다면, 새로운 대출 실행이 불가하거나 조건을 더 붙이는 등의 불이익이 발생할 수도 있다고 봅니다.2) 대부분 금융기관에서의 대출철회는 취소와 동일한 맥락으로 보는 경향이 많다보니, 크게 따라오는 불이익은 없다는 것이 저의 판단입니다.3) 그러나 대출 전액상환은 위의 상황과 전혀 다릅니다. 우선 이력이 남는다는 것, 그리고 신용정보원 등에 완제 데이터 반영이 보통 2 ~ 3영업일 정도 소요된다는 것, 마지막으로 대출상품에 따라서 중도상환수수료가 발생될 수도 있다는 것 등 대출 철회보다 더한 불이익이 따를 수도 있기 때문에 여러 상황을 고려하신 후에 거래에 임하여 주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.