안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 아파트의 전용면적과 공급면적이 무엇인가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 아파트의 전용면적은 실제 거주자가 활동할 수 있는 공간에 대한 바닥면적을 뜻합니다. 공용면적은 주민들이 공동으로 쓸 수 있는 공간의 바닥면적이지요.1) 전용면적은 쉽게 말해서 집 내부 전부를 가리킵니다. 단, 발코니는 제외하죠.2) 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉘어지는데, 각각 역할을 달리하고 있습니다. 주거공용면적은 아파트 복도, 계단, 엘리베이터 등이 해당되고, 기타공용면적은 관리사무소, 노인정 등이 해당됩니다.2. 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 바닥면적입니다.3. 우리가 보통 매매 또는 임대차 계약을 할 때, 주로 전용면적을 염두에 두고 계약을 하는 게 일반적입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 대출 갚고 있는 아파트를 팔 수가 있나요? 정말 무지합니다...
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 질문이 만일 주택담보대출이라면, 근저당권을 낀 상태에서 매도를 하는 방법이 있습니다.1) 즉, 집값이 실제 5억원인데 대출액이 2억원일 경우, 3억원에 매도를 하는 것이죠. 이렇게 거래를 하게 될 경우, 매수자에게는 불리한 조건이 될 수도 있기 때문에 반드시 그 사실을 계약 즉시 알려야하며, 계약서 작성 시 특약사항을 잘 기재하셔야 할텐데, '추 후 이에 대한 다툼이 없는 것으로 하겠다.'는 취지의 문구를 같이 넣어야 문제의 여지를 줄일 수 있습니다.2. 사실상 종류가 어느 것이든 대출 있는 집이라면, 매매 방식이야 여러가지가 있겠지만, 제일 중요한 건 매도자와 매수자 간에 합의입니다.1) 대표적으로 근저당권을 말소하는 조건으로 매매를 할 건지, 아니면 채권을 인수하는 조건으로 매매를 할 건지에 따라 매매대금이 달라질 수 있습니다.2) 전자같은 경우에는 매매대금 전액(집값=대금)을 기준으로, 보통 잔금 지급 즉시 매수인과 함께 은행에 방문하여 대출금을 상환하는 동시에 근저당권 말소등기를 진행해야 합니다. 후자같은 경우는 채권액을 공제한 매매대금을 매도인에게 지불하고, 매수인은 매도인의 지위를 승계하여 채권을 인수하는 것이 일반적인 거래 형태이기 때문에, 근저당권자의 동의를 필수로 받아야 함을 숙지하셔야 합니다.3. 더 자세한 사항에 대한 질의를 원하실 경우 가까운 공인중개사사무소, 법무사 등에 문의하여 주시기 바라며, 이론적으로 더 추가 문의를 하실 사항이 있다면, 제 답글에 질의 내용을 남겨주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
Q. 주식시장에서 공매도는 일반 개인투자자들도 할 수 있는것인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 원칙적으로 주식시장에서 개인투자자들은 공매도를 할 수 없습니다. 다만, 몇 가지 조건만 충족된다면 예외적으로 가능합니다.1) 개인투자자 공매도 사전의무 교육을 받아야하며, 공매도 모의투자를 1시간 이상 받아야 수료번호를 받을 수 있습니다.2) 그 외에도 차액결제거래(CFD) 전문투자자 조건을 충족하시거나, 개별 선물거래를 통한 숏거래를 하는 방향으로 주식 공매도 거래에 참여하실 수 있습니다.- 숏거래는 해당 종목의 주식이 하락할 것을 예상하여, 실제 하락장에 투자함으로써 수익을 보게되는 거래입니다. 즉, 주식이 예상과 다르게 상승하게 될 경우에는 손실을 보게 되는 거죠.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
Q. 주식에서 선물 옵션이 위험하다고 하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님께서 문의하신 상품은 파생상품 입니다.1) 파생상품은 투자하고자 하는 대상에서 파생된 가치에 투자하는 금융상품입니다. 보통 현물거래보다는 선물거래가 주를 이룹니다. 즉, 불분명한 미래에 투자를 하는 형태입니다.2) 예를 들어 배추 100포기를 100만원에 팔 예정이었던 판매자와 불특정 다수의 구매자 사이에 투자자가 중개자가 되어, 자신에게 10일 간 투자할 기회를 준다면 손익 여부 상관없이 원금 100만원은 그대로 상환하기로 약정을 했을 때- 투자자는 투자하기로 했던 당초의 목적대로 10%의 수익을 붙여 배추 1포기 당 11,000원에 팔려고 할 겁니다. 그렇게 해서 예상대로 배추 전부가 판매됐을 때, 판매자에게 100만원을 상환하고도 10만원의 수익을 챙길 수가 있습니다.- 반대로 단 1포기도 팔리지 않은 상태에서 판매하기로 한 배추마저 다 시들어버리게 된다면 어떻게 될까요? 배추는 효과도 못본 체 버려야 하고, 100만원은 자신의 몫으로 판매자에게 상환을 해야합니다.3) 또한 상황에 따라 수익이든 손실이든 사실상 무제한이 될 수도 있습니다. 이는 사회, 정치, 물가, 선호도 등에 따라 가격이 달라질 수도 있기 때문이죠.4) 예를 들어 배추 1포기 당 1만원으로 하여 100만원에 팔기로 맞춰놨던 것이 때마침 물가가 내려 1포기 당 9천원이 됐을 경우에도, 원금 100만원은 그대로 상환해야합니다.5) 이 상품에는 옵션이라는 것이 존재하여 수익과 반대되는 투자를 행할 수 있습니다. 즉, 손실이 발생하는 쪽에 투자를 하는 거죠. 이를 역투자라고 합니다. 다른 투자자들이 손실을 볼 때, 역으로 수익을 내는 기법이죠.2. 채권은 개인파산이나 기업부도가 발생하지 않는 이상 원금보전은 확실하고, 약정된 이자 또한 만기일에 지급받을 수 있는 안전자산에 속하며, 주식은 보통 기업의 미래가치에 투자를 하기 때문에 원금손실 가능성은 있지만, 그 기업에 대해서 정확하게 분석만 잘 한다면, 손실보다는 수익을 볼 확률이 높습니다.3. 하지만 파생상품은 이보다 더 한 노력과 운, 실력이 필요합니다. 그 투자대상도 다양하며, 종목 또한 천차만별 입니다.4. 혹여나 선생님께서 파생상품에 투자를 할 계획이라면, 이론부터 완벽하게 숙지하신 후, 실전에 임해주시기 바랍니다. 또한 초기 투자 시에는 소액 투자를 추천드립니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 신용점수가 카드 많이 만들게 되면 떨어지나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 신용카드 발급이 신용평점 등락에 영향을 줬던 건 옛말입니다.1) 개정 전, 구 신용등급 체계를 사용했을 때의 얘기입니다.2) 개정 전에는 신용등급을 매기는 것 중에 하나가 리스크였었는데, 이 당시에는 불분명한 신용등급 조회, 신용카드 발급 좌수 등의 사유만으로도 신용등급의 등락에 영향을 줬습니다.3) 대부분 고객의 신용등급을 담보로 계약을 진행했을 시기였으니까요.2. 하지만 개정에 따라 하나씩 변화가 생겼습니다. 첫째로 거래제한사유를 더 세분화한 것인데, 우선 고객의 신용과 신용등급을 구분했으며, 그 등급이 신용평점으로 개선됐습니다. 즉, 신용평점이 등급제에서 벗어난 셈이죠.1) 고객이 어떤 거래를 하느냐에 따라 신용을 담보할 건지, 신용평점을 담보할 건지가 달라집니다. 거래할 당시의 제한사유는 각기 다양하기 때문에, 특히나 금융기관은 저마다 표준화된 약관을 둡니다.2) 카드 발급 시에는 고객의 현재 신용을 담보로 하며, 리볼빙서비스 일부 잔액 이월 시에는 신용평점을 담보로 하는 등 거래하는 형태마다 다릅니다. 3. 즉, 신용카드 발급 좌수가 많을 수록 신용평점 등락에 영향을 준다는 말은 사실무근이 아니지만, 예전에 잔존하던 체계 중 하나였다고 보심이 나으실 겁니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.