안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔은 아파트와 어떻게 다르죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예외적으로 아파텔도 있기는 하지만 일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설이므로 건축법이 적용되어, 공용면적 비중이 크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설이 부족하고 가족이 거주하기에 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액의 하락이 많이 되는 편입니다.오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만, 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해서 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔에 대한 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 적용되고 있습니다.
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Q. 주상복합은 아파트와 어떻게 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 일반아파트처럼 주택법이 아닌 건축법을 적용 받으며, 용적률이 높아서 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되어 저층에 해당 될 일이 없다보니 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가도 있고 도심에 위치하고 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 평수가 적어 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기도 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.
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Q. 앞으로 서울 부동산 가격은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리보다 앞서서 초고령사회 및 인구 감소시대를 맞은 일본의 경우를 보면 지방에는 빈집 문제가 심각해서 0엔 주택이 증가하고 있지만 도쿄의 경우에는 여전히 높은 집값을 유지하고 있습니다. 우리나라도 양극화가 심해지고 있는데 갈 수록 이러한 상황이 심화될 가능성이 있습니다. 정부에서 특단의 정책으로 분산 정책을 펴지 않는 이상, 서울의 인기지역은 계속적으로 높은 가격을 유지하는 반면 지방은 점점 공동화가 되는 양극화가 심해질 것으로 예상됩니다.
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Q. 주택청약가점 때문에 고민인데, 전략이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약 때문에 고민이시군요. 주택청약 가점을 높이는 것은 쉽지않은데 반해 기존에 높은 가점을 쌓은 사람들이 너무 많다보니 사실상 공공분양이나 토지거래허가구역내에서의 분양이 매우 어려운 현실 입니다. 현실적으로 가능성을 높이려면 특공에 지원을 하는 것인데, 조건이 안되신다면 재개발이나 재건축 입주권을 구입하거나 개발 가능성이 높은 지역의 주택을 구입하고 기다리는 방법도 있습니다. 하지만 잘못 선택하면 오랜 기간 자금이 묶이게 되는 문제가 있을 수 있으므로 충분한 검토와 신중한 투자가 필요합니다.
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Q. 최근 주택시장 전망이 괜찮을지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재의 상황은 아직도 금리가 높게 유지되고 있고 정부의 대출 규제, 경제상황의 악화 등으로 집값이 약간 정체된 상황이며, 트럼프 대통령 취임후 관세전쟁으로인한 물가상승 등으로 인해 큰 폭의 금리인하는 쉽지 않아 보이고 있는 상황입니다. 최근 정부에서 부동산 시장 활성화 계획을 보이다보니, 서울을 중심으로 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, 건설사들의 분양가 인상 등으로 집값이 들썩이고 있는 상황입니다. 하지만 지방은 미분양 물량이 아직 해소되지 않아 당분간은 하락을 예측하는 사람들도 많은 상황이나 미분양 물량이 해소되면 상황이 반전될 가능성도 있습니다. 향후 치러질 대선 결과에 따라서 새롭게 들어서는 정부의 주택정책에 따라서 상황이 달라질 수 있을 것이므로 일단은 상황을 지켜보고 진행하는 것이 좋을 듯 합니다. 또한 금리, 환율, 경제상황의 변화 등에 따라서도 상황은 달라질 수 있을 것입니다.