자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 전세 재계약을 하려고 하니까 올려달라는데
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세금 상승과 하락은 언제 어디서나 발생할 수 있습니다. 보증금이나 월세 등이 임대차 보호법에 따라 일정한도 내에서 올리거나 혹은 재계약 할 때에 주변시세에 맞춰서 올리는 것은 자연스러운 현상입니다. 계약은 양당사자의 의사 합치입니다. 만약 보증금 등에서 서로 합의가 되지 않을 경우 계약을 안하면 됩니다. 지금과 같은 고금리 상황에서 합리적인 가격을 협상하는 것 또한 한 방법이라고 보여집니다.
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Q. 월세를 살때 1년치 월세를 미리 납부해도 괜찮은가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.연세라고 해서 1년치를 미리 내고 거주하는 경우도 많습니다. 만약 다른 신경을 쓰고 싶지 않고 미리 내고 싶다면 미리 내고 사는 것이 임대인 입장에서는 더 좋을 수도 있습니다. 화폐가치로 보면 1년동안에 계속해서 가치는 하락 합니다. 그 이유는 그만한 이자를 더 받을 수 있기 때문에 수익률 측면에서 더 좋습니다. 만약 월세 1년에 1천만원에 이자율이 4%일 경우 1년에 이자로 40만원을 얻을 수 있습니다.
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Q. 작은 상가에도 건물관리인을 둘 수 있는가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.건물 관리인이 따로 있는 경우는 많습니다. 상가의 경우 건물을 관리함에 있어서 크게 신경 쓸 것은 없으나 만약 주택 등과 연결되어있을 경우 관리를 따로 해야 하기 때문에 관리인을 두는 경우가 많지만 관리인이 없는 경우도 있습니다. 임대차 계약의 경우 건물관리자가 어떤 권한을 가지고 있는지에 따라 다를 듯 합니다. 관리비로 관리 하는 자의 경우 계약까지는 어렵지만 건물 주인을 대신해서 관리하고 임대차 계약에 대한 어느정도 권한이 있다면 모를까 단순히 건물을 관리하는 관리자의 경우 이는 어려울 수 있습니다.
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Q. 전세 계약시 대출이 몇 프로까지 있는 거는 괜찮은 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세금의 경우 매매가(시세) 대비 약 50%~60% 이내의 매물이 그래도 안정적입니다. 보통 10억원 하는 아파트의 경우 5~6억원 정도 전세금이 형성되어 있고, 13억 이라 하더라도 전세매물이 많을 경우 5억에서 ~7억 사이에 형성되어 있는 곳도 있습니다. 전세가율이 약 50~60%정도면 적당합니다.
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Q. 직거래로 거래하면 불이익이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.직거래를 한다고 해서 크게 불이익 받거나 하는 것은 없습니다. 개인간의 계약에서 중간다리 역할을 하고 이에 수반된 여러 역할을 대신 수행해주는 것이라 보면 됩니다. 다만, 본인이 직접해야할 일들과 알아보는 시간 혹은 걱정될만한 것들은 공인중개사와 함께 논의 하고 생각해보는 것을 본인이 직접 찾아보는 노력등이 들어갈 듯 합니다. 공인중개사의 경우 직업이기 때문에 영업능력도 갖추고 있어야 하기 때문에 계약을 성사시키기 위해서 온갖 노력들을 합니다. 그러기에 중개수수료를 받고 금액대가 큰 부동산의 경우 더욱이 전문성을 갖추고 문제가 발생하지 않도록 항상 노력하기 때문에 중개수수료를 받습니다.만약 직접 거래를 하더라도 계약에 대한 부분 대출에 대한 부분, 그리고 법에 대한 부분, 추후 발생할 세금문제등을 논의 없이 본인이 직접 다 잘 할 자신이 있으시다면 직거래 해도 무방합니다.
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Q. 전세 가격을 2천만 원 올린다고 하는데 너무 힘들어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 보호법을 다시한번 보시기 바랍니다. 재계약 혹은 갱신에 따라서 다르고 전세가격을 올릴 때에도 무작정 올리는 것이 아닌 어느정도 상승분을 감안한 것인지 따져보아야 합니다. 전세가격에 따라서 이 상승분에 따른 상승가격이 다르니 임대차 보호법을 통해서 확인해 보는 것이 좋을듯 합니다. 또한 임대인이 가격을 올리더라도 주변시세를 확인해보고 이에 대해서 협상이 가능한지에 따라서 조금 달라질 수도 있다고 봅니다.
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Q. 아파트 청약당첨이 되었을 때 돈이 없으면 중도 포기해야 하는게 맞는 것일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약을 넣을 때는 자금상황을 충분히 고려하고 넣어야 됩니다. 무턱대고 청약에 넣게 되면 이와 같은 상황이 발생하게 되는데 자금여력이 충분치 않다면 애초에 계약금을 넣지도 않은 채 멈추는 것이 좋습니다. 게다가 지금과 같은 상황에서 좋은 부동산 청약을 제외하고는 한동안 원리금을 갚는데 엄청난 고통이 따를지도 모릅니다.계약금을 냈다 하더라도 중도금 대출을 이용하여 버티더라도 잔금 대출이 막상 덜나오거나 추가 자금여력이 충분치 않다면 이는 이자부담이 더욱 커지게 됩니다. 만약 청약이 당첨되었는데 세금과 옵션등을 고려하더라도 부족하다면 안하는 것이 나으나 잔금을 치룰 때까지 어느정도 자금마련이 될 것 같다고 생각이 되고 향후 부동산 가격이 매년 상승과 이자에 대한 부분이 상쇄되어 이득이 나온다면 청약을 이어나가는 것이 좋을 수도 있으나 지금과 같은 금리가 한동안 유지될 경우 많은 자금을 이자로 부담하기보다는 청약을 포기하고 다음 사이클을 노리거나 보다 자금을 더 마련한 후 매매를 고려하는 것도 좋은 방법이라 보여집니다.
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Q. 부동산 없이 억대 아파트를 계약할 수 있는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개수수료가 많이 부담이 되는 경우 공인중개사 없이 거래하는 경우도 있습니다. 하지만 거래금액이 큰 만큼 사기당할 가능성도 높습니다. 공인중개사를 통해서 계약할 경우 법무사나 등기등 직접해야할 일들을 공인중개사를 통해서 약간의 금액을 통해서 거래도 하고 혹시나 문제가 생길경우 어느정도 보상을 받을 수도 있습니다.적은 금액을 거래할 경우에는 직거래를 해도 어느정도 감안하나 큰 금액이 오가는 만큼 공인중개사를 통해서 계약을 하는 것이 나을 수도 있습니다. 선택은 본인이 하는 것이지만 부동산에 대해서 어느정도 잘 알고 한다면 직접하셔도 충분히 직거래도 가능하나 아무래도 공인중개사를 통해서 거래를 하는 것이 심적으로 안정감이 있기는 합니다.
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Q. 집합건물과 일반건물은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집합건물이란 하나의 건물에 대하여 구조상 독립한 건물로서 사용될 수 있도록 구분된 여러 개의 부분으로 이루어진 건물을 말합니다. 집합건물에서는 구조상 구분된 각각의 부분에 대하여 소유권을 가질 수 있는데, 이를 구분소유권이라 하는데 여러 세대로 구성된 아파트나 다세대주택 등이 집합건물에 해당합니다.
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Q. 주택 중에서 연립주택이란 어떤 주택을 말하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 연립주택을 알기 위해서는 다세대 주택을 먼저 아는 것이 좋습니다. 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 각 호실마다 각각의 소유권이 나뉘어 있고 구분등기가 가능하며 빌라등이 속합니다. 연립주택은 다세대주택의 면적이 넓을 경우 연립주택으로 따로 분류됩니다. 연면적이 660㎡보다 넓으면 연립주택, 그 이하라면 다세대주택으로 분류합니다. 보통 5층 미만 단지형 타운하우스가 여기에 속합니다.