자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약 후 매매 계약할 수 있는 보장된 방법 부탁드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세계약 후 바로 매매로 넘어가는 방법보다는 전세금을 못받아 이를 경매를 통해서 취득하는 방법을 말씀하시는 것 같습니다. 이는 최근 전세사기로 인해서 전세금을 돌려받지 못할 경우 이에 대한 부분을 경매 신청과 함께 본인이 전세금 다른것에 우선할 경우 경매를 통해서 낙찰 받아 소유권을 갖게 되는 것입니다. 계약당시부터는 알 수는 없지만 계약만료 이후에 확인해야 될 사항입니다. 만일 계약 이후에 전세가 상승으로 인해 다른 세입자가 거주를 한다거나 할 경우 전세금을 돌려받을 수 있지만 하락장일 때에는 전세금을 돌려받기 어려울 수 있어서 시기를 잘 생각하고 이러한 경매를 통해서 낙찰 받는것이 독이 될 수도 있습니다.
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Q. 분양 아파트 잔금 대출 받는데 문제 없을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출받을 때 신용불량일 경우 대출이 어려울 수 있습니다. 아무리 담보대출이라 하더라도 개인의 신용상태까지 보고 대출이 가능할지 확인해야 하니 직접 은행권 방문하여 상담을 받으시고 필요시 신용불량인 상태라도 대출이 가능한 상품이 있는지 그러한 대출이 가능한 곳이 있는지 확인해 보아야 합니다.
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Q. 임대인이 고령이고 병환으로 부재시 계약서 작성은 누가 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인의 자녀분들이나 자녀의 배우자 등 대리인으로서 계약하시면 될듯합니다. 임대인의 병환 등으로 계약이 어려울 때에는 관련 서류를 증빙자료로 하여 대신 계약을 해주시면 될듯합니다.
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Q. 확정일자 받았으면 임대차계약신고 안해도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 신고대상은 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외함)임대차 계약입니다. 신고대상 지역으로는 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시지역(도 지역의 군은 제외함)이 해당 됩니다. 주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다.
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Q. 집주인이 전세 계약 기간 보다 빨리 비워 달라고 하면 이사비용을 청구 해도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기존 계약만기의 남은 3개월 정도보다 빠르게 계약을 종료하기 때문에 임차인이 임대인의 요구에 협조를 구해야 되는 상황 같습니다. 만약 급하게 비워야 하는 경우라면 집주인에게 말하여 이사비용정도를 요구할 수는 있으나 이에 대한 금액 조정에 대한 부분은 협의하셔야 합니다.
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Q. 가계약금 돌려받을 수 있을까요 ?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매매 계약 시에 통상적으로 계약하기 전에 부동산 물건을 잡아두기 위해 가계약금을 지급하기도 합니다. 가계약금 지급단계에서 계약이 이루어지지 않은 경우에 가계약금의 반환이 가능한 지에 대해서 많은 사람들이 의문을 가지게 됩니다. 매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결되었는지에 따라서 반환 여부가 결정됩니다. 대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 판시하였습니다.만약 어느정도 구체적으로 계약이 특정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의가 있다면 정상 계약으로 보고 가계약금 반환을 하지 않아도 되나 중요부분에 대해서 의사 합치마저도 없는 가계약금의 경우 반환 받을 수 있습니다.
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Q. 부동산 매매 계약시 계약금과 잔금 중간에 중도금?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중도금이란 부동산을 사고 팔 때 계약금으로 부동산금액의 1할 정도 지급하고, 다음에 2차로 부동산금액의 약 반액 정도를 지급하는데 이 금액을 말합니다. 부동산 매매할 때에 보통 계약금 중도금 잔금 순으로 납입하게 됩니다. 계약금의 경우 납입을 하더라도 일방적으로 계약 취소라는 것이 되지만 중도금을 납부하고 나서부터는 일방적으로 계약취소라는 말을 할 수 없습니다. 민법 제565조에 따르면 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'라고 돼있습니다. 여기서 말하는 '이행의 착수'가 바로 중도금 지급입니다. 중도금을 납부한 다는 의미는 그대로 계약을 이행한다는 것입니다.
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Q. 확정일자를 꼭 계약서 쓴날 받아야되나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.확정일자는 임대차 계약이 해당 날짜에 존재한다는 사실을 증명하기 위해 관련기관의 확인 도장을 부여 받는 것입니다. 주택임대차보호법에 따라 월세, 전세계약서 문서가 존재한다는 사실을 증명하는 것입니다. 작성한 날짜에 대해 증거가 되고, 법률상 인정되고, 당사자가 변경하는 것은 불가합니다. 임차인의 대항력 확보를 위한 중요한 요소로 부여받은 날짜와, 번호와 지방법원 등기국의 표시가 됩니다.확정일자는 임차인은 보증금을 떼일 걱정 없도록 임차권과 우선변제권이라는 대항력이 생깁니다. 계약한 날에 받아야 하는 것은 아니며 계약서 작성 후 언제든 받을 수 있습니다. 혹여 계약 이후 임대인이 대출등으로 위험하게 하는 등으로 리스크 발생을 최소화 하기 위해서는 당일 날 받는 것이 좋습니다.
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Q. 집주인이 공인중개사 끼지않고 계약하자는데 어떤점을 유의해야할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세금액이 큰 물건의 경우 공인중개사를 통해서 계약을 하는 것이 좋습니다. 신원확인은 물론 안전하게 전세금을 받을 수 있도록 계약서 및 준비를 하기 때문입니다. 만약 보증금이 적은 월세의 경우에는 중개수수료를 내야 하기 때문에 직거래하는 경우도 많습니다. 보증금 300에 월 30만원 40만원 하는 경우 1년 계약할 경우 중개수수료만 양측에 30만원 정도 수수료를 받기 때문에 이마저도 아깝기 때문입니다. 보통 보증금이 낮고 월세 납입하는 경우 크게 문제될 여지는 없습니다. 계약서를 자세히 읽어보고 이해 상충되는 부분은 계약서 뒷장에 추가적으로 기재 후 촬영해 놓으시거나 따로 복사 인쇄하여 가지고 계시면 좋을 듯합니다.
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Q. 이런경우는 어찌해야하는지 몰라 여기에 물어봐요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.반전세의 임차인인 것 같네요. 보증금을 아직 돌려주지 않았다면 이에 해당하는 금액을 제하고 나서 돌려주어야 할 것 같습니다. 일방적으로 제 할 수는 없으며 그당시 세탁기 가격을 대략적으로 생각해서 중고제품 가격을 알아보신 후 최대한 협의해서 제 하고 돌려주는 것이 맞다고 봅니다. 이전의 세탁기를 다시 원상복구해 놓으라고 하거나 만약 임대인의 동의 없이 이에 대한 부분을 처분했고 임대인이 이를 알고서도 묵인한 것인지 등을 확인 한 후 이에 대한 부분을 청구하는 것이 맞다고 보여집니다.