자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. DSR 과 Stress DSR 이 구체적으로 어떻게 다른지 알려주세요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 스트레스 DSR은 총부채원리금상환비율 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과하여, 차주의 대출한도를 줄이는 데 목적을 둔 제도이다. DSR은 대출 원리금에 주택담보대출·신용대출·카드론 등 모든 대출이 포함되는 것으로, 원금상환액 중 주택담보대출만 포함하는 총부채상환비율(DTI)과는 차이가 있습니다. 스트레스 DSR은 이러한 DSR에 가산금리까지 붙임으로써 DSR 산출시 연간 원리금 규모를 증가시키는데, 이는 차주의 대출한도를 줄이는 데 목적을 두고 있습니다. 기 대출에 대해서 소급적용하는 것은 아닐 것으로 보여집니다.
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Q. 신혼부부 특공의 경우 현재 부부합산 소득이 얼마이하인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.민영주택 신혼 특공 물량의 50% 비중을 차지하는 우선 공급의 경우 외벌이는 기준소득의 100% 이하. 맞벌이는 120% 이하로 제한됩니다. 다음은 20%가 배정된 일반공급입니다. 외벌이는 기준소득의 140% 이하. 맞벌이는 160% 이하입니다. 남은 30%의 물량은 추첨제인데요. 외벌이, 맞벌이 소득기준을 초과했지만 부동산 가액이 3.31억 원을 넘지 않는 분들이 대상입니다.
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Q. 주택매도 후 부모님집에 세대주로 전입신고 시 문제가 있나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택담보대출의 경우 명의자인 아버지명의로 대출 실행하는 것이지 자녀분이 세대주라하더라도 대출이 가능한 것은 아닙니다. 세대주의 경우 각 세대에 1명으로 보통 부모님이 되어 있으나 변경은 가능합니다.
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Q. 부동산 하락세가 지속되는 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가격이라는 것은 상승이 있다면 하락또한 존재합니다. 상승하는 이유에 대해서도 다양하고 지금과 같이 하락 밑 조정장세가 있는 것 또한 분명한 이유들이 있지만 세계화 등으로 인해서 단편적인 이유라기 보다는 여러 요건들이 결합하여 나타난 결과라고 보시면 됩니다. 우선 금리 인상으로 인해서 그동안 저금리로 많은 현금성 자산들이 시장에 풀리게 되었고 그만큼 자산가치가 상승해서 금리가 상승하면서 이러한 자산들이 긴축으로 인해서 자금이 줄어들고 수요가 뒷바침되지 않는 등의 이유를 들 수 있습니다.
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Q. 재건축에 관해서 궁금합니다. 알려주세요~
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 재건축 재개발로 나중에 개발이 될 경우 입주권을 통하여 추후 개발에 대한 이익을 얻을 수 있거나 혹은 입주권을 매매하여 사전에 조금이나마 이득을 보고 나올 수 있습니다. 하지만 재건축 재개발이라는 것이 모두 이루어지는 것은 아니며 시간이 경과하고 여러 조건과 과정을 거쳐서 발생되다 보니 쉬운일은 아닙니다.
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Q. 집에 곰팡이가 숨겨져있었는데 계약해지
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인이 환기를 제때 시켜주지 않거나 실내에 어항이나 화분을 설치하거나 가습기를 많이 사용하는 등 높은 습도를 유지시켜주는 특별한 생활 패턴의 문제가 아니라면 곰팡이 발생의 가장 큰 원인 제공자인 결로 현상은 건물 구조에 기인한 문제인 경우가 많습니다. 곰팡이가 있다고 해서 바로 계약해지는 어려워 보입니다. 하지만 이에 대한 부분이 임차인의 잘못이 아닌 건물 구조상 문제인데 해결이 안되는 경우 임대인이 이에 대해서 수리를 해주거나 혹은 이에 대해서 적절한 조치를 취해주지 않으면 임차인이 직접 처리한 다음 임대인에게 비용을 청구하거나 이로 인해 발생된 손해에 대해 법적으로 보상받을 수도 있습니다. 또한 계속해서 아무런 조치 없어 결국 해결하기 어려울 때에는 계약을 해지 해야 할 수도 있습니다.
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Q. 옥탑방의 장점이 무엇인지 궁금해요,
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.옥탑방은 장점보다는 단점이 많습니다. 물론 일반 원룸에 비해서 개방감도 있을 뿐더러 낭만이라는 것을 최고로 생각합니다. 하지만 여름에는 덥고 겨울엔 더 추우며 혹시나 잘못될 경우 미끄러져 다치는 경우도 많습니다. 옥탑방이 일반 원룸등에 비해서 가격이 저렴한 것도 사실입니다. 냉난방에 매우 취약합니다. 하지만 나이가 젊거나 한다면 친구들과 어울려 놀기 좋고 낭만을 잠시나마 누릴 수 있다면 그만한 추억을 쌓는 곳도 없습니다.
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Q. 부동산 구매에 있어서 학군을 판단하는 방법
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.학군은 중학교와 고등학교의 통학 가능 범위를 지정하고 그 범위 내의 학교들을 통칭하는 것입니다. 보통 학군지라 하면 좋은 학군에 더하여 주변의 잘 갖춰진 인프라들로 학원가, 동네 분위기, 학생 위주 편의 시설이 고루 잘 갖춰져야 합니다. 좋은 학군지를 다녀보면 대부분의 학원이 훌륭하지만 큰 대형 및 유명한 학원이 존재하고 이러한 학원에서 좋은 대학교 좋은 학과 등을 많이 배출하며 더 나은 교육을 받을 수 있는 곳을 생각하게 됩니다. 그러면서 대치동이라는 곳이 유명해지기는 했습니다. 아무리 학교가 좋다 하더라도 면학분위기라는 것은 절대적입니다. 아무리 공부를 잘하는 학생이라 하더라도 주변의 친구들이 공부를 하지 않거나 비행행위를 하는 경우 주변의 면학분위기를 망치고 그만큼 공부를 잘하려는 학생또한 탈선의 기회가 높아지기 때문입니다. 그렇기 때문에 부모님의 직업등이 고위직 공무원 혹은 대기업 자제, 교수, 의사 및 법조계 등 흔히 생각하는 고학력자들이 모인 곳의 경우 더욱이 그 부모의 영향을 받아 더욱이 면학분위기를 갖추게 됩니다. 이러한 것과 친구들이 나중에 훌륭한 직업을 가지고 더 높은 직업등을 가지며 그러한 인맥들을 쌓는 것 또한 자제분에게 귀한 자산이 될 수 있습니다. 그러한 것들이 모두 한데 어울려 유명해지는 학군지가 될 수 있습니다.
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Q. 분양가 상한제란 어떤 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택 분양가격*을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도입니다. 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐습니다. 현재는 강남3구와 용산구를 제외한 전지역이 해제되었으며 전매제한도 완화되고 무엇보다 실거주 의무도 폐지를 추진하겠다고 발표했습니다. 분양가 상한제를 적용하여 그동안 올랐어야 할 아파트 값이 묶여있다보니 최근 이러한 분상제가 풀리고 나서의 분양가 등을 보면 매우 높은 가격에 분양이 진행되고 그러다 보니 분양시장 악화와 아파트값 상승은 어쩔 수 없는 현상 같습니다.
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Q. 집동네 부동산 토요일에는 문 안여나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 주말에는 쉬는 공인중개사분들이 많습니다. 아무래도 주말에 손님들이 돌아다니는 경우가 많기도 하지만 주말엔 쉬고 싶으신 분들도 많습니다. 미리 연락을 드려서 약속을 잡거나 혹은 방문해서 연락을 한번드려보면 별일 없다면 나오셔서 근무하시는 경우도 있고, 혹여 약속이 있으실 경우 따로 다시 약속을 잡는 경우도 많으니 직접 방문해서 연락을 미리 해보는 것이 좋을 듯 합니다.