자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 재건축 초과이익 환수제에 대해 설명부탁합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축 조합원 1인당 3,000만 원 을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. 2020년 8.4 부동산 대책을 통해 공급대책을 발표했는데, 공공재개발 및 공공재건축에 대해 초과이익의 무려 90%를 환수하겠다고 했습니다. 그렇기 때문에 강남3구, 여의도 등지의 재건축 조합들은 공공재건축을 거들떠보지도 않는 상황입니다.이 제도를 시행하는 가장 큰 목적은 재건축을 통하여 얻는 이득을 노린 부동산 투기를 차단하는 데 있다. 재건축을 한 번 할 때마다(1:1이 아니라고 할 때) 대부분 초과이익이 발생하게 되는데, 이 불로소득을 통해 투기자들은 자신의 재산을 어마어마하게 증식할 수 있다. 부동산 투기는 집값 상승의 주 요인으로 지적되는 것들 중 하나입니다.현재는 시행중이지만 1기 신도시 및 서울 지역 등의 재건축 활성화를 위해서 폐지를 다시금 고려해보는 것 같습니다.
부동산
Q. 임대계약이 끝났음에도 물건을 완전히 빼지 않으면 강제로 빼낼 방법이 없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.명도소송 및 소액 청구 심판 등을 해야 합니다. 보증금을 돌려주진 않았으나 물건을 빼지 않는 등으로 상호 이해관계가 얽혀 있는 것 같습니다. 양 당사자 합의가 우선적으로 이루어지면 좋겠지만 집주인이라 하더라도 전 임차인의 물건을 드러낼 경우 민형사상 책임을 지울 수 있습니다. 다른 임차인을 받을 때에도 전 임차인과 원할하게 합의가 되는등 이사날짜등을 잘 조율해야 합니다.
부동산
Q. 다른 사람의 땅을 20년 소유하면 소유자가 바뀌는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.점유취득시효에 대해서 질문하신 듯 합니다. 점유취득시효란 만 20년 동안 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있습니다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 이는 민법에 규정해 놓았습니다. '권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다'라는 법언이 있습니다. 자신의 권리를 적절히 행사하지 않는 사람은 법의 보호를 받지 못하며, 그 결과는 정당하다는 의미입니다. 자신의 소유라 하더라도 관리 하지 않거나 혹은 타인이 이를 사용해도 내비둘 경우 보호받지 못한다는 것입니다. 하지만 평온공연, 과실 있이, 등기 없는 등으로 문제가 생긴다면 이는 깨지게 됩니다. 또한 이를 증명할 수 있는 근거들이 바탕이 되어야 합니다.
부동산
Q. 원상회복에 대해 궁금한 게 있는데, 전임차인이 바꿔놓은 인테리어도 제가 돌려놓고 퇴거해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.처음 계약할 당시의 임대차 계약대로 원상복구 하시면 됩니다. 전 세입자가 인테리어를 한 상태로 계약을 한 상태라면 그 상태를 유지하면 되는 것이지 그에 대한 파손등을 원상복구 할 뿐 처음의 부동산 상태로 만들라는 뜻은 아닌 것 같습니다.
부동산
Q. 인구가 줄면 집값도 떨어질까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.인구가 감소함에 따라 집값을 예측하기는 어렵습니다. 지방 소도시의 경우 당연히 집값상승에 제한을 받을 가능성이 매우 높습니다. 그 이유중에 하나는 지금의 집값을 다음 세대들이 받쳐주고 이를 거래하면서 가격을 지탱해야 하나 인구가 점차 줄어들면서 수요자들이 줄어들기 때문입니다. 공급은 충분한데 수요가 줄면 충분히 가격하락의 가능성이 높습니다.하지만, 부동산이라는 것이 예측하기 어렵습니다. 계속해서 날로만 높아져가는 공사비와 인건비 등 비용측면은 올라가나 경쟁력있는 지역의 경우 계속해서 상승할 가능성이 높으나 그만큼 그러한 지역은 한정적으로 갈 수 밖에 없습니다. 전세계적으로 인구감소는 충분히 고려되어야 할 사항입니다. 서울과 같은 곳은 어느 누구나 원하는 만큼 떨어지기 어렵습니다. 아무리 인구가 감소한다하더라도 그만큼의 공급이 적고 그들만의 세상과 같은 지역또한 존재하기 때문입니다. 학군지나 역세권 등 어느정도 선호하는 곳은 앞으로 하락보다는 계속해서 올라갈 가능성도 높습니다.
부동산
Q. 반전세는 어떤건지 자세히좀 알려주세요~!
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.반전세의 뜻은 말 그대로 전세와 월세의 중간 단어라고 생각하면 될 것 같습니다. 기존의 보증금은 낮추고 월세로 일부 전환하는 방식입니다. 반전세는 보증금은 전세보다 낮고, 월세보다 낮은 금액으로 매달 지불하는 방식인데요, 월세를 조금 낮추고, 보증금을 늘리는 개념이라고 보면 될 것 같습니다. 반전세는 보증금이 부담스러운 세입자들이 많이 선호하고 있습니다. 반전세는 세액 공제도 가능합니다.
부동산
Q. 입주권과 분양권 차이는 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.입주권과 분양권은 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만 다릅니다. 입주권은 재건축 또는 재개발조합의 조합원의 지위를 통해 얻은 권리이며, 분양권은 일반분양의 청약 당첨을 통해 얻은 권리입니다. 입주권은 재건축 또는 재개발조합의 조합원이 나중에 정비사업이 완료되어 새로 아파트가 만들어졌을 때 입주할 수 있는 권리입니다. 따라서 입주권의 전제는 조합원 지위가 반드시 있어야 한다는 것입니다.재건축 또는 재개발조합은 입주권을 가진 조합원들에게 새로 만들어진 아파트를 나눠주고 난 뒤 남은 일반분양분에 대해서 청약을 통해 입주자를 모집합니다. 분양권은 재건축 또는 재개발조합의 일반 분양권을 청약 신청해 당첨된 사람에게 주어지는 입주할 수 있는 권리입니다.쉽게 이해하자면 입주권의 경우 이미 그 부동산에 대해서 소유권을 가지고 있는 자로 재개발 재건축 등을 할 때에 우선시 하여 동호수를 가져가기도 합니다. 분양권의 경우 추후에 분양 공고를 통하여 새롭게 들어오는 사람들로 이루어지게 됩니다. 매도할 때에는 입주권 또한 사고 팔 수 있기 때문에 1년 2년 내에는 70% 65% 등의 양도세가 발생할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약 후에 대출이 안 나오면 어떻게 되는 거죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세계약 후 대출이 어려울 경우 계약을 취소 할 수 있습니다. 다만 계약금을 그대로 날릴 가능성이 높은만큼 전세대출에 대해서 사전에 관련 금융기관에 방문하여 대출가능여부 및 대출규모에 대해서 미리 확인하고 계약을 하는 것이 좋습니다. 만약 계약을 하지 않았을 경우 다시 확인해 보고 계약하는 것이 좋습니다. 최근에는 dsr적용으로 인해 본인 소득 대비 대출을 간략하게 계산해 보는것 보다는 직접 방문하여 본인의 대출상황 및 소득증명 관련 서류를 제출하여 반드시 제대로 확인하는 것이 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 1년마다5%임대료인상이 법으로정해진게아니네요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.소액청구심판 내지 민사소송으로 진행하셔야 할 듯합니다. 소액청구심판의 경우 기간이 다소 짧고 금액대가 크지 않은 만큼 더 나은 방법이라고 보여집니다. 민사소송의 경우 아무래도 시간소요와 금액등이 매우 적을 경우 실익이 없다라고 보여지기도 합니다. 계약기간 내에 임대료의 경우 임대차보호법에 명시된대로 이행되어야 하나 만약 불리할 경우 임차인이 우선되기 때문에 이는 확인해보셔야 할 것 같습니다.만약 계약기간 내에 방을 비워야 할 경우 남은 기간동안 새로운 임차인이 구해지지 않을 경우 살고 있지 않다 하더라도 해당 금액을 내야 합니다. 이는 엄밀히 말하면 살지 않으면 돈을 안내도 되는 것이 아닌 계약기간 내에는 이에 대한 임차인의 차임지급의무로 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 원룸 '직거래'할 경우에도 계약서를 부동산 가서 써야하는지
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약서의 경우 직접 계약서 작성하는 것은 추후에 법적으로 문제될 여지가 있기 때문이기도 하지만 직접 임대차 계약서를 작성하는 경우도 많습니다. 보통 공인중개사를 통하여 방을 구경한 후 계약서를 작성하는 것이 일반적이지만 임대인이 직접 공고를 올리고 중개수수료 대신에 직접 계약하는 경우도 있습니다. 이는 계약사항만 잘 지켜진다면 크게 문제될 여지는 없습니다. 반드시 공인중개사를 거쳐야 할 필요는 없습니다. 다만 일반사람들은 계약서를 자세히 안읽어보는 경우도 있고 어떤 조항이 어떻게 도움이 될지 어떻게 적용될지 논란의 여지가 있는 경우 계약서를 작성하기전에 충분히 시간을 두고 읽어보고 의문점이 든다면 바로 말해서 이해관계를 좁히는 것이 좋습니다.주변의 아무 공인중개사를 방문하여 계약서를 작성하면 되나 소정의 금액은 발생하게 되니 이는 염두해두셔야 합니다. 그리고 확정일자 및 전입신고를 했다고 하여 무조건 보증금 반환이 가능한 것은 아닙니다. 이 또한 권리분석을 기본적으로 해야 하나 최근 전세사기 등으로 문제가되는 것이 선순위 채권, 조세체납 관련하여 많은 문제점등이 발생하여 우선변제 등을 제외하고는 못받는 경우도 많고 이또한 변제금액이 줄어들 가능성도 있어서 기본적으로 본인의 순위가 어느정도 되는지 혹은 선순위채권은 어느정도 되는지 해당 부동산의 소유주가 어떤 사람인지 등은 기본적으로 생각해보고 계약하는 것이 좋습니다.