안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세계약에서 묵시적 연장의 정확한 기준이 무엇일까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다 "이상이 묵시적 갱신 관련 법조문입니다임대인은 갱신거절도 하지 않았고 계약조건의 변경도 통지하지 않았습니다그렇다면 묵시적갱신으로 판단하는 것이 타당합니다만일 새로운 계약으로 판단하려면 금액의 변경이 없더라도 계약기간을 정한 종전의 계약의 연장이 아닌 새 계약이라는 취지의 계약서의 작성이 있었다면 객관적일 것입니다.임차인이 계약만료시 2개월전 계약종료를 통지하였다면 임차인은 중개수수료를 부담하지 않으며 임대인은 새로운 세입자 여부와 관계없이 보증금을 돌려주어야 합니다. 이 기간이 필연 또는 우연히 경과하였다면 임차인이 해지를 통지하여도 3개월의 유예기간을 임대인에게 보장합니다.즉 묵시적 갱신기간은 임차인의 계약종료 통지의 유예상태입니다이를 피하기 위해서라면 임대인은 계약종료 2개월전까지 묵시적 갱신이나 갱신청구권 사용이 아닌 새로운 계약을 임차인과 합의했어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 확정일자 대항력관련질문(세대주, 확정일자관련)
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대항력의 유지는 계약자와 같이 전입하였던 다른 가족이 남아 있어도 유지됩니다누가 세대주 인지는 관련이 없습니다.계약자인 남편이 남는다면 질문은 언급할 필요도 없으며 계약자의 부인이 남더라도 확정일자의 효력과 대항력은 유지됩니다
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Q. 전세 계약한 부동산 공인중개사가 없어졌는데 계약이 진행된 전세계약은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약을 진행하였던 공인중개사사무소가 폐업하였다 하더라도 계약의 효력과는 아무런 상관이 없습니다출생한 병원이 폐업해도 현재 내 건강 상태와는 관계가 없는 것 처럼요계약기간 만료시 이번 계약을 종료하고 이사를 계획하시다면 계약을 했던 중개사사무소가 운영중이라도 통지 해야할 대상은 중개사가 아닌 임대인입니다늦어도 만료 2개월전까지 계약종료를 통지하시고 보증금 반환을 요청하시면 되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 묵시적 갱신이 이루어지지 않게 하려면 세입자가 언제까지 통보 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.법에서 계약종료를 통지하는 시기를 계약만기 6개월에서 2개월전으로 표현하고 있습니다60일이 아닌 2개월이므로 9월말일에 종료된다면 7월말일 전날까지 통지를 하면 안전하겠습니다그러나 특별한 사유가 없다면 서로 이사를 준비할 수 있는 기간을 확보하기 위해 충분히 여유를 두고 통지하는 것이 바람직합니다.기간을 경과하였다고 하더라도 커다란 불이익이 잇는 것은 아닙니다기간을 경과하여 통지하였다면 통지한 날로부터 3개월후에 효력이 발생합니다즉 임대인에게도 새로운 세입자를 찾을 기간을 인정해주는 현실적인 규정입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 법무사 비용이 너무 비싼 것 같아요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매시 법무 서비스는 등기이전입니다은행대출을 받았다면 은행 저당권설정과 등기이전을 동시에 진행하게 되겠죠등기 경험이 없는 분이라면 서비스를 받는 것이 안전하고 편리할 것으로 보입니다시군구에서 취득세, 채권 등을 발부받아 납부하고 등기소에서 소유권이전 등기신청을 하는 업무입니다취득세와 필수 비용을 제외하고 순수 서비스 비용이 38만원이라면 요즈음 인건비 등을 고려할 때 개인적인 견해로는 전문적인 서비스 비용으로 부담스런 금액은 아닌 것 같습니다.법무 서비스를 받지 않을 경우 셀프 등기를 하여야 하는데 크게 어려운 것은 아닙니다다만 본인의 시간을 소비하여야 합니다계약서 원본은 가져가는 것이 맞습니다등기신청후 등기필증과 같이 돌려 드립니다
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Q. 집을 구할 때 사고 싶은 집의 주인이 가지고 있는 대출 확인하는 법이 뭘까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사적으로 차용하여 사용한 비용은 당사자만 알 수 있지만은행등 금융기관을 통해 대출 받은 경우 둥기부상에 "근저당권" 을 설정하고접수일과 금액 , 채권자, 채권최고액 등 주요 사항을 등기에 기재합니다.따라서 어느 시기에 얼마나 대출 받았는지는 제3자도 유추할 수 있습니다.그러나 현재 대출 잔액이 정확히 얼마나 남았는지는 매도인이 공개하여야 알 수 있는 사항입니다.매매시 잔금시 동시 상환 및 말소 조건을 정하였다면 매수자나 매수법무사가 상환에 참여하게 되므로 대출 잔액도 공개하게 됩니다.
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Q. 주택 매수 잔금일에 준비할 비용이 무엇이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.은행에서 안내 받은 비용은 대출과 관련한 비용입니다. (대출이 없다면 발생하지 않는 비용입니다)그리고 중개수수수료가 있고,등기업무를 법무사에게 위탁시 법무사 서비스 요금과 취득세, 주택채권비용, 인지대 등 등기과정에서 필요한 비용을 통합 청구합니다
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Q. 부동산 임대차 계약은 1년을 해도 2년의 권리가 보장 되나요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약을 하였으나 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.즉 임차인은 1년을 주장할 수 있으나 주장하지 않는다면 2년간 임대의 임대차 계약으로 간주합니다.
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Q. 부동산 구매 시 세금,복비 등 추가 비용 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 매수시 취득세와 등기비용, 중개수수료가 들어 갑니다.취득세는 부가되는 지방교육세 포함 매수 가격의 1.1% (660만원) 입니다만일 생애 최초 주택 구입자라면 200만원을 공제 받을 수 있습니다해당 매매 가격의 주택 부동산 중개수수료는 0.4%, (240만, 세 별도)기타 등기와 관련된 인지, 채권할인, 등기법무사 위탁 수수료 등 대략 1백만원 가정시필수비용은 1천만원 이내로 예상됩니다보다 정확한 비용은 거래시 담당 중개사와 상담하신다면 세부적으로 안내하여 드릴 것입니다
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Q. 앞으로 아파트 가격 내려갈까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.불투명한 미래상황으로 답답한 마음의 질문이겠지만 공인중개사가 답할 수 있는 질문은 아닌 것 같습니다.과거나 현재의 상황은 뉴스를 통해 항상 정확하게 전달되지만 미래는 예측할 수 없습니다그런데 올라가는 중에는 더 오른 다는 전문가들이 많았고내려 가는 중에는 더 내려 간다는 전문가들이 많았습니다터닝 포인트는 가장 알기가 어렵고 시간이 한참 지난 뒤 발견되는 것 같습니다.사 놓으면 더 떨어질까 걱정되신다면 예측하려고 하지 마시고 조금 뒷차를 타더라도 확실하게 반등을 할 때 사시고금액적 가치보다도 생활의 가치로서 꼭 필요한 집이 나타 난다면 어느 때 사시더라도 괜찮을 것 같습니다.