안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 임대차 갱신이후 세입자가 나간다고 하네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하지 않은 경우라면 게약조건의 변경없는 묵시적 연장 상태로 보입니다.계약중 임차인 사정으로 중도해지 할 경우에 임대인의 동의를 구하기 위해 임대인이 부담할 중개수수료를 대납하기로 하는 경우가 있을 뿐 계약 종료시는 기존 임차인은 새로 들어 오는 계약의 중개 수수료를 내야 할 이유가 없습니다.현재 이미 계약이 끝난 상태로 묵시적 연장상태로 보이며 임차인은 언제든지 해지하고 계약을 종료할 수 있습니다다만 이 경우에도 3개월이라는 준비기간을 임대인에게 보장합니다이러한 경우 기존 임차인이 새로운 계약의 당사자도 아니며 중개수수료를 부담하지 않습니다.
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Q. 부동산 허위매물 피하는방법좀요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개사 입장에서 온라인에 올린 매물 관리에 신경을 많이 쓰고 있습니다.내가 거래하지 않았지만 거래가 종료된 매물이 있을 수 있고 의도하지 않게 광고중일 수 있습니다그런데 만일 허위매물로 신고되거나 실거래 신고시스템을 이용한 거래된 매물로 판정될 경우 상당히 부담스런 과태료를 부과 받기 때문입니다.이렇듯 의도치 않은 잔류 광고가 있을 수는 있으나 고객을 유인하기 위한 의도된 허위 매물은 극히 드물다는 생각입니다.발품 파는 만큼 좋은 집을 찾게 된다는 애기도 있는데 온라인에 완전 의존하기 보다는 대상지를 직접 방문하여 현지 부동산 중개사 몇 분정도 만나 상담하고 추천매물을 몇 번 받다 보면 안전하고 자신에게 맞는 좋은 집이 더 구별되지 않을까 합니다
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Q. 중개대상물 확인설명서 등기부 기재사항 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확인설명서에 권리사항에 기재하는 임대인(소유자) 주소는 등기에 기재된 대로 작성하는 것이 바른 방법이나 등기 당시 주소가 현재 주소로 변경되었다면 오히려 등기의 주소가 정정되어야 하는 것으로 실제 의미 있는 주소는 현주소로 볼 수 있으나 확인설명서에는 등기에 표시된대로 기재하는 것이 원칙입니다그러나 현장에서 실주소를 사용하는 방법도 병행되고 있는데 토지주택공사에서 진행하는 전세임대계약에서는 현주소를 기재합니다.주소지 자체는 고착 불변하는 사항이 아니고 소유자라는 정체성과 일치하는 것은 아니므로 법적 하자가 있다고 보기는 어렵다는 의견을 드립니다.
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Q. 계약하려는 건물에 건물주가 7년동안 2명이 바꼈는데요. 괜찮은건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지나간 소유자나 변경 횟수는 단순 참고사항일 뿐이고 현재 주택의 가치와 현 소유자의 재무여력이 중요할 뿐 입니다.주택의 가치는 등기에 표시된 거래금액을 참고할 수 있으나 거래 시점이 오래전이고 현재 시점과 시장가의 변동이 크다면 최근의 시세를 분석할 필요가 있습니다아파트가 아닌 일반 주택이나 빌라라면 공시가격 또는 대출 감정가를 참조하시면 되겠습니다.공시가의 126% 또는 감정평가한 주택 가격에 비해 근저당 금액과 보증금을 합친 금액이 70%이내에 든다면 대체로 안전하다고 볼 수 있습니다전세가격이 저렴하다고 하셨는데 만일 지역별 최우선 변제금 범위에 든다면 만일의 경우 경매시에도 낙찰 금액의 절반의 금액까지 지역별 시기별 정해진 규정에 따라 최우선 변제를 받을 수 있습니다또 최근 많은 분들이 이용하는 전세보증금 반환보증가입이 가능한 경우라면 지나친 염려는 하지 않아도 되겠습니다
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Q. 출생율은 역대 최저로 가고 있는데 집값은 왜 계속 오르나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.극단적인 인구 감소로 경제환경이 크게 변동하는 경우가 아니라면 출생율, 인구밀도 또는, 인구 수 증감과 주택 가격은 밀접한 관계가 없습니다.주택을 지을 땅은 제한적이고 건물은 시대를 반영하여 자동차나 가전제품처럼 시대가 바뀌면서 업그레이드 됩니다자동차를 바꾸듯이 수요는 생성되며 주택을 획득하는 수단은 재화입니다사회구성원들의 소득의 증가, 희망적 전망, 풍부한 현금유동성과 통화 팽창이 계속되는 한 주택 가격은 지속적으로 상승할 수 밖에 없습니다개인적 견해로 경제전문가의 분석과 다를 수 있습니다
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Q. 부동산 복비를 얼마나 내야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 중개서비스가 없었다면 중개수수료도 발생하지 않습니다2. 본인이 양수인을 구했지만 중개서비스를 받기로 하였다면 계약 당사자에게 수수료를 청구하며, 본인이 양수인을 구했다는 점을 고려 법정 요율 범위내에서 감액 협의할 수 있으며 (법정요율은 중개사무소에 게시) 중개사무소는 단순 대필 업무를 하지 않습니다3. 2항 참고4. 중개수수료는 게약 당사자가 냅니다, 새로운 임차인과 소유자가 하는 새 계약에서 기존 임차인에 해당하는 질문 하신 분은 계약 당사자가 아닙니다, 다만 중도해지 형식으로 계약을 종료함으로써 임대인이 양해를 구하기 위해 임대인의 중개수수료를 대신 납부하는 관행일 뿐 입니다.5. 위 4항 까지 답변을 참조하세요
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Q. 계약갱신청구권 (전입신고x) 궁금한점
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신청구권을 규정한 주택임대차보호법은 주거용 목적으로 사용되는 임대차에 대하여 적용되는 것으로 주민등록 전입을 조건으로 하지 않습니다갱신 계약 청구권은 계약의 종료 2-6개월 사이에 임대인이 계약종료나 계약조건의 변경을 통지했을 때갱신청구권을 사용하겠다고 명확히 통지함으로써 효력이 발생하고임대인의 실거주 사유 등 법정 특정 사유가 아니라면 이를 거절하지 못 합니다또 임차료는 5%를 초과하여 인상하지 못하며 종전 조건으로 2년 더 연장할 수 있는 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대차 거래신고 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 그렇습니다2. 임대차 거래신고는 계약후 30일이내 이지만 과태료가 부과되는 상황은 아니니 늦더라도 확정일자 하실 때 신고하시면 됩니다3. 임대인 임차인 모두에게 부과됩니다
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Q. 세입자 있는 상태에서 대환대출 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 등으로 등기상 소유권이외의 권리변동이 있을 경우 임차인에게 알린다는 특약이 없다면 임차인의 동의가 필요한 것은 아니며 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인으로서는 임차권의 선순위에는 변동이 없습니다.혹시 기존 대출이 세입자보다 선순위 였다면 승인이 가능한지는 금융기관에 별도로 확인이 필요합니다
부동산
Q. 전세계약 만료후 재계약 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)새로운 계약입니다2)부동산 중개수수료는 항상 계약 당사자가 지불하고 당사자에게 청구할 뿐 기존 임차인은 당사자가 아닙니다.다만 기존 임차인의 사정으로 중개수수료를 대신 납부하는 조건으로 임대인과 기존임차인이 계약해지를 합의하였을 때 기존 임차인이 대신 납부하는 형식이 되는 것일 뿐 입니다