안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세보증보험에 가입하면 집주인 입장에서 불리한 게 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 보증보험의 가입만으로 임대인에게 불리한 것은 전혀 없습니다.임대인은 임차인의 보증보험 가입과 관계없이 계약종료시 보증금 반환의 의무가 있습니다이를 이행하지 못한 경우 한 상황에 놓이는 것은 임차인입니다.만일 보증금을 반환하지 못했을 경우 보증보험회사는 임차인에 전세금을 우선 반환하고 임차인을 대위하여 임차권 등기명령, 지급명령, 전세금반환소송과 경매 등으로 보증금 반환을 위한 구상권을 행사합니다
부동산
Q. 저랑 형 둘이서 집을 사려고 하는데 공동명의로 하게 되면 대출을 둘다 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공동소유라 하더라도 두분 중 대출이 필요한 분이 대출을 받아 개별적으로 채무자로 등록합니다담보 대출의 한도는 주택을 기준으로 한 범위와 대출을 받는 분 기존 대출과 년 소득에 의해 제한될 수 있습니다
부동산
Q. 재계약 한달전에 집주인이 집을 비워달라고 할 수 잇는지 궁금해요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 계약종료의 통지는 계약만료 6개월에서 2개월 사이에 이뤄져야 합니다.만일 이 기간이 양측에서 아무런 언급없이 경과하였다면 종전과 같은 조건으로 2년의 묵시적 갱신 연장계약이 이루어진 것으로 보고 있습니다따라서 임차인은 연장된 계약기간까지 이사를 거절할 수 있습니다.이 답변은 질문 내용만으로 바탕으로 한 원론적인 답변으로당사자 사이의 경과된 기간동안 구체적인 사실관계에 따라 판단은 다를 수 있으며 양 당사자는 새로운 합의로써 계약을 해지 또는 종료시킬 수도 있습니다.임대인의 일방적인 사정에 의한 경우 이사비, 중개수수료 등 금전적인 보상을 수반합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 가계약도 계약의 효력을 갖는것인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 표시, 계약금/잔금 금액과 일정, 당사자 등 임대차 계약의 주요사항을 특정하였고 이 내용을 당사자가 합의한 것이라면 이미 계약입니다.다만 당사자 사정으로 서면계약서 작성과 계약금의 일부 지불을 미룬 상태라고 보시면 되겠습니다.따라서 이후 일방의 계약의 파기시 계약서 작성시와 동일하게 배액배상이나 몰취의 효과도 발생합니다.다만 서면계약서가 작성되지 않아 객관적 요건 미달로 상호 분쟁이 발생할 소지가 있으므로 게약하려는 쪽에서는 문자, 녹취 등의 방법으로 증빙을 남기는 것을 권장합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 권리금은 얼마정도가 적당한가요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.권리금은 영업시설,비품, 거래처나 영업상의 노하우, 판권, 신용, 매출규모, 사업적인 성과가 창출되기 유리한 점포의 입지 등 기존 영업장에 존재하는 유무형의 재산가치를 평가하여 신규 임차인이 임대인이 아닌 종전의 임차인에게 지불하는 금전입니다.사업적인 성과의 기대치로 흔히 6-12개월 영업시 순익금을 권리금의 기초 금액으로 한다는 이론이 있으나 이론에 불과하며 양도인이 일방적으로 호가하고 양수인으로서는 대체 가능한 매물간 비교를 통해서 선택하거나 흥정을 통해 금액이 재조정되는 경우가 많은 편입니다.업종이 다르거나 기존 시설을 철거하는 등 사업의 연속성이 없는 경우에도 입지상의 잇점이 큰 경우라면 비용을 지불하는 경우도 얼마든지 있을 수 있고 이것을 바닥권리금이라 표현합니다임차인의 입장에서는 흥정도 중요하지만 대체 가능한 후보매물들을 충분하 비교 검토할 필요가 있습니다.
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Q. 전세를 계약전에 나가달라고 부탁을 할때 어떤것을 해줘야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약도 당사자 사이의 합의이며 해지도 당사자간 합의로서 가능합니다.임차인의 입장에서 이번 계약의 만기시 임대인이 본인 사용을 사유로 계약의 종료를 통지할 때 이사 하여야 합니다따라서 재계약으로 연장된 기간까지는 거주가 가능하지만 임대인의 계획에 따라 만기 이후는 거주가 보장되지 않습니다.이러한 상황에서 적절한 보상이 있다면 조기이사도 동의할 수 있을 것입니다보상의 규모를 법으로 정하지는 않았습니다일반적으로 보상은 금전적 보상이며 현재 남아있는 기간에 따라 보상도 달라 질 수 있고흔히 부동산 중개수수료와 포장이사 비용 정도를 지원합니다
부동산
Q. 착한 임대인 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2024년까지 갱신하고 보증금 인상 5%이내 조건에 부합한다면 비과세 적용이 가능합니다주요 조건으로 1차 계약과 2차 계약 동일한 임대인이어야 하며 1차 계약의 임대기간은 1년 6개월이상, 2차 계약의 임대차 기간은 2년이상입니다따라서 비과세를 적용받는 시기는 2차 계약후 2년이 경과하는 시점에 적용될 수 있을 것입니다이 제도의 개편안은 2022년 6월 21일 기재부에서 발표하였습니다따라서 시간적으로 충분한 사례가 없습니다더 긍금하신 사항은 아래 링크를 참조하시고 유효한 해석은 관계 부서 질의를 통해 확인하시기 바랍니다https://blog.naver.com/twonews/222849285574
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Q. 임대료 5퍼센트 상한과 관리비 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 기간과 차임을 정한 계약이므로 원론적으로 올릴 수 없습니다다만 타당한 인상의 사유가 있어 당사자 합의로 인상하는 것은 가능합니다2. 묵시적 갱신이 시작되었다면 역시 종전게약과 동일한 조건의 계약상태로 봅니다.따라서 거절 가능하지만 위 1항처럼 타당한 인상의 사유가 있어서 당사자가 합의하는 것은 가능합니다3. ~ 4.관리비 역시 실제 비용의 증가 등으로 타당한 사유가 있다면 언제든지 인상할 수 있습니다.다만 차임의 인상 폭에 대한 법정 제한을 피하기 위한 꼼수로 관리비를 대폭 인상하는 사례가 있다고 합니다이 부분에 아직 제도적 뒷받침이 안되어 있습니다.현실적으로 주변시세에 비해 현저히 저렴하여 인상을 감수할 수 있는 정도도 아니며 과도한 요구라 판단하신다면 임대차 분쟁조정위원회에 중재를 받아 보시는 것을 권합니다
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Q. 주택임대사업자 빌라 전세재계약 두달전 부터 진행했으나 협의 불발로 이사나간다고 했습니다. 임대인이 한달전에 이사 요구는 법적으로 효력 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인도 임대인도 계약종료 2개월전까지 계약종료 의사를 통지해야 합니다.따라서 위 기간중에 협의가 완료되었어야 합니다.1) 만일 과도한 계약 조건의 변경 요구가 통지기간 이후의 제안이라면 임차인의 책임은 없습니다2) 통지기간중에 임대인이 계약조건 변경 요구였으나 임차인이 거절 또는 수용이라는 결론을 내지 못하고 지연되었다면 임차인의 귀책으로 판단됩니다.2개월의 기간은 임대인도 임차인도 새로운 세입자를 찾거나 이사를 준비하는 현실적인 필요에 의해 정해진 기간으로 이해하여야 합니다그러나 만일 2)에 해당한다 하더라도 임차인은 언제든지 계약을 종료할 수 있고 통지후 3개월이 지나면 유효합니다.따라서 수용이 불가한 조건이라면 계약 종료를 통지하시고 3개월의 기간을 갖고 이사할 집 알아보고 이사하시면 됩니다.만기에 즈음하여 집 보기를 허락하여 다음 임차인을 찾는데 협조하는 것은 법으로 정해진 것은 아니지만 서로 원할한 이사와 보증금 순환을 위하여 협조하는 것이 관례 입니다.다만 임대인도 양해를 구하고 감사를 표시해야 할 사항으로 무조건 보여 주라는 것 또한 지나친 것은 맞습니다만 질문하신 분께서도 새 이삿집을 찾을 때 내부를 볼 수 없다면 빈집 외에는 이사에 어려움이 많지 않겠습니까?조금씩 양보와 소통이 필요한 사항으로 구체적인 사실관계에 따라서 저와 판단이 다를 수도 있습니다도저히 소통이 어려운 부분이 있다면 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보실 수도 있습니다
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Q. 전세만료후 전세금 반환받을때 어떻게 받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새 입주자 계약이되었다고 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다전세 보증금을 임차인 이사 일을 같은 날로 하여서 주고 받는 방식으로 순환하는 경우가 많습니다당일에 릴레이 이사를 하여야 하기 때문에 일정이 빠듯한 경우가 많은데요이사 당일 보통 오전중으로 새 임차인 잔금을 임금토록 하고 바로 기존 임차인에게 이체하는 방식으로 합니다.임대인은 기존 임차인이 이삿짐을 다 뺐는지와 시설 이상 유무, 공과금 정산 내역 등 확인후 키를 반납 받음과 동시에 보증금을 환불합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다