안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 같은 주소지라도 층별로 집 가격이 다른 이유가 뭘까요
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.층별로 시세가 다른이유는 선호도의 차이입니다.1층을 선호하는 사람들이 가장 적기때문에 1층의 가격이 가장 저렴하죠.우리가 로얄층이라고 하는 곳의 가격이 가장 높은 이유도 같습니다. 15층 아파트라면 예전에는 8층 정도가 가장 로얄층이였습니다. 요즘은 높을 수록 가격이 높긴 하지만 아직 로얄층에 대한수요는 계속 있습니다.
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Q. 전세사기 방지를 위한 입법조치가 향후 이와 같은 사기를 예방하는데 도움이 될까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.이번에 입법한 내용은 전세사기 피해자들을 구제해주는 방법이기때문에 전세사기 자체를 근절하긴 힘들꺼라고 생각됩니다.정부에서는 10채이상 소유한 소유주들의 상황을 모니터링할 수 있도록 방법을 모색하는게 좋을 듯하네요.역전세로 시작되었더라도 다량의 부동산을 소유하는 사람들에 대한 방지책은 꼭 필요할꺼 같습니다.
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Q. 부동산 중 토지 근저당권이 무엇인가요???
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.상속으로 받으셨다면 근저당권 부분까지 같이 상속을 받으신겁니다. 등기부등본에 근저당권자에게 확인을 하셔야할꺼 같은데요. 근저당권자와 연락이 되신다면 채권을 상환했는지 확인하시고근저당권해지에 관련한 서류를 받아서 등기소에 접수하시면 됩니다. 만약 연결이 안되는 근저당권자라면 법원을 통해서 소송을 하셔야합니다. 강제로 해지하는 방법은 채권이 상환이 되어야 해결해볼수 있습니다.
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Q. 전세를 줬는데요, 세입자가 다른곳에 나가살면서 지인이 대신들어가서 살아도 되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세보증금만 새로운 세입자에게 안주시면 가능하지만 그 내용을 정확하게 기존 임차인과 이야기를 하셔야할거 같습니다.괜히 새로운 임차인이 보증금을 주장하면 질문자님이 신경써야할 일들이 많기때문에 확인서라도 받으시거나문자로라도 정확하게 새로운 사람과 현 세입자간의 보증금 문제와 관리비 같은 내용을 확인하시는게 좋을 듯 싶습니다.
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Q. 오피스텔 및 빌라는 월세가 대세가 될까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.이전에도 2030에서는 서서히 월세비중이 높아지고 있었습니다. 이번 사태를 보면 앞으로 전세는 점점 사라질꺼라고 생각됩니다.전세가 많았던 이유는 첫째로 전세자금대출이 활발했고 전세대출이자가 낮았기 때문입니다. 둘째는 전세보증금의 확보로 목돈을 보유할수 있다는 점이였습니다. 하지만 이번 사태로 보증금이 절대 안전하지 않다는게 학습이 되었습니다. 앞으로는 월세계약이 주를 이룰것이라고 생각되고 그렇게 움직여야 도리것이라고 생각됩니다.
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Q. 상가 임대 계약관련 궁금한 사항 문의 드립니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.특약사항이나 계약서에 들어가는 내용은 임차인과 합의하시면 크게 제약을 받지 않습니다.제가보기엔 크게 무리되는 조항은 아니라고 생각됩니다. 새로운 임차인과 잘 상의하셔서 좋은 계약되시기 바랍니다.
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Q. 부담부증여라는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.부담부증여란 증여를 실행할 시에 근저당권설정 부분이나 전세보증금을 함께 증여하는 것입니다.이런 경우에는 설정이나 보증금이 양도로 되기때문에 증여세 계산에서는 감해지고 양도세를 증여인이 부담하게 됩니다.세무사에게 상담을 하셔서 부담부증여로 하는게 세금이 적은지 전체 증여로 하는게 적은지 확인을 해보셔야 합니다.
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Q. 전세 계약하고 잔금치기전에 집주인이 대출을 받으면 어떻게하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.1순위는 안됩니다. 잔금을 하시고 전입신고를 하시고 확정일자를 받고 집에 거주를 하셔야 대항력이 생기는데그 이전에 대출을 받았기때문에 1순위가 아닌 2순위가 되십니다.아마 임대차계약서 작성시에 이것에 대한 특약사항이 있었을텐데 없으셨을까요?있으셨다면 계약위반으로 계약을 파기 가능하십니다.
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Q. 전세사기 구제법이 통과될 경우 전세시장이 안정될까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.당장 큰 피해를 보신분들은 어느정도 구제가 될 것입니다. 하지만 시기가 좀 늦었다고 할까요?아예 안하는 거보다는 훨씬 낫겠지만 조금만 일찍 시작을 했으면 안타까운 일들도 적었을텐데요.그렇지만 전세시장이 안정화될꺼라는 생각은 안듭니다. 결국에 전세사기로 일이 일어났지만 역전세가 일어났기 때문에 시작된 일이라 전세시세가 안정화 되지 않으면 계속 반복되는 일이 될꺼라 생각됩니다.
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Q. 전세사기가 다발적으로 발생한 이유는?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.최초에 빌라같은 것을 분양할때부터 계획적으로 보증금 받아서 반환할 생각보다는 재투자를 해서 계속 몸집을 불려나간 모습입니다.최근에 900채를 가진 빌라 소유주로 분양단계부터 계속해서 보증금을 받고 새로 매입을 하는 방식을 취했습니다.임대가가 계속 유지되거나 상승하면 문제가 없었겠지만 계속해서 임대가가 하락되니 반환해야할 보증금이 부족해지고소유주의 개인적인 세금 체납으로 경매까지 들어오는 상황이 되어버렸네요.