안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 전세인이 죽었을 경우 계약은 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세계약을 하셨는데 세입자가 돌아가셨다는 내용이시지요?임대인이나 세입자가 사망하였을때는 상속이 일어납니다. 상속권자들이 전세에 관한 권리를 상속받는 거죠.만약 임대인이 사망하셨다면 상속권자들과 보증금에 대한 정리를 하시면 됩니다. 보통 협의분할 상속으로 한명에게 재산을 몰아서 주는 경우가 있지만 상속권자 모두가 상속을 받는 경우도 있습니다. 이때는 상속권자들 모두의 합의가 있어야 되니 체크를 잘하셔야합니다.세입자가 사망하였을때도 마찬가지로 상속권자들이 모두 상속을 받는 경우라면 반환하여야하는 보증금도 상속권자들 모두에게 권한이 있기때문에 더 신경을 쓰셔야합니다.
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Q. 재건축이 아니라 리모델링의 경우 사업비는 어떻게 결정되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.리모델링의 사업주체는 아파트 내 소유자들이 만든 조합이 됩니다. 리모델링조합이라고 하죠.소유자들에게 여러 곳의 건설사들의 설계를 보고 투표로 결정을 하는데요.설계안에 보면 공사비와 사업비가 나옵니다. 그걸 토대로 이야기한게 1억원 이상이라고 말하는 내용입니다.
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Q. 아파트가 분양이 되고나서 보통 수명이 어떻게되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.정해진 수명은 정확히 없지만 아파트가 준공이 되고(입주시기) 보통 30년정도 되면 재건축에 대한 이야기가 나옵니다. 법적으로 15년이 지나면 리모델링, 30년이 지나면 재건축을 할수 있기때문에 이정도 시간을 기대수명이라고 할 수 있겠네요~
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Q. 부동산 등기부등본 을구 순위번호 1-1은 변경사항이 있는경우 부번을 쓰나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 등기부등본상의 부번은 원번호의 변경사항에 대해 등기가 됩니다.말씀하신것처럼 1-1의 등기명의인 표시변경 처럼 근저당권설정에 관한 등기내용 중에 변경된 부분을 부번으로 표시합니다.금액이 바뀌거나 채무자가 변경되거나 할때 부번으로 등기가 됩니다.
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Q. 전세계약할때 꼭 전세권 설정해야하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.불이익이 있지는 않습니다. 전세권설정을 하는 이유는 좀 더 명확하게 전세권에 대한 내용을 알리는 것인데요.다만 전세권설정이 되어있는 상태에서 보증금반환을 못받으면 전세권을 가지고 바로 임의경매신청이 가능합니다. 절차 상 1단계가 생략되서 좀 더 빠른 경매신청이 가능한 것입니다. 일반적으로 전입신고하시고 확정일자 받으시고 거주하고 계시면 대항력을 갖춘 임차인이 되기때문에 크게 불리하진 않습니다.전세권설정이 된 금액 전부가 보전이 되는 장점은 있습니다.
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Q. 부동산 임대주택을 분양받으면 보통 몇년살다가 나와야하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.보통 10년 후에 분양전환이 되기때문에 임대로 사신다면 최대 10년까지 거주가 가능합니다. 2년마다 계약을 갱신하니 2년후부터는 계약해제가 가능합니다.
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Q. 임대인의 사정에 의한 계약금은 배로 받는건가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.계약금에 의한 계약에서 귀책사유가 임차인에게 있을 경우는 계약금을 위약금으로 보고귀책이 임대인에게 있을 경우는 임대인이 계약금의 배액을 배상하게 되어있습니다.계약금이 1천만원이면 임차인은 계약은 전부를 포기하는 것이고임대인이 귀책인 경우는 1천만원의 배액 즉, 2배이기 때문에 2천만원이 되겠습니다.
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Q. 아파트 매매시 중도금은 합의로 주나요??
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.부동산매매계약시에 중도금 부분은 매도, 매수인이 합의하면 받을 수는 있지만꼭 강제되는 사항은 아닙니다.잔금일이 3개월이기때문에 1번정도는 중도금을 진행하셔도 될듯하지만 매도,매수인이 합의가 되야 가능하기때문에부동산에서는 매수인과 이야기를 해봐야한다고 말씀하시는거 같습니다. 하지만 중도금을 보통 1회정도는 진행하지만20%씩 2번을 받으시는게 가능할지는 매수인과 협의를 해보셔야 할듯합니다.
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Q. 대지지분과 용적률 차이가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.대지지분은 대지권 등기를 한 집합건축물의 각 호실당 토지 지분입니다.대지지분이 커야 재건축시에 나에게 돌아오는 개발이익이 커집니다.일반 아파트 경우는 등기부등본을 살펴보시면 대지지분이 상세하게 나와있습니다. 부동산에서 건물은 용적률을 토대로 위로 지어지기때문에 넓은 대지에 높은 용적률을 받으면 건물을 높이 올릴수가 있습니다.
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Q. 전세로 살고 있는 집에 주방쪽 수도벨브 고장시에 세입자가 고치는건가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세를 살고있을 때 중대한 고장이나 수리가 아닌이상 일반적인 수리는 보통 거주하시는 분들이 수리합니다.전체적인 큰 수리를 제외하고는 세입자가 보통 수리를 하죠.