안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
부동산
Q. 빌라와 아파트는 어떤 차이점이 있나요??
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.다른 점이 워낙 많기 때문에 어떤 것 부터 말씀을 드려야할 지 모르겠지만우선 규모의 차이가 가장 큽니다. 아파트는 보통 1000세대 가량이 가장 많은데요빌라는 1동으로 이루어져서 대략 세대수가 10여세대 정도 됩니다. 관리에 가장 큰 차이가 납니다. 아파트는 관리에 대한 주체가 관리사무소가 되지만 빌라는 각 세대에서 관리주체가 되셔야합니다.주차 같은 경우도 요즘 아파트는 각 세대당 1대 정도의 주차공간이 있지만 대부분의 빌라는 주차대수가 모자랍니다.세대수가 적기때문에 세대간 소음이 적은 경우도 있지만 반대로 이웃이 누구냐에 따라서 소음이 심해질 수도 있습니다.소유 개념으로 생각을 해보면 똑같은 호재와 상승이 일어났을때 아파트가 빌라보다는 상승율이 높습니다. 아파트에 거주하는 것을 더 선호하기 때문입니다.많은 사람들이 선호하는 이유는 분명히 있겠죠?세세한 것이 더 많은데 굵직한 거는 이정도로 보시면 되겠습니다.
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Q. 월세집이 있는 상태에서 전세집을 구할 경우 위험성이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.기존 월세로 있는 집에 보증금에 대한 불안감이 있겠습니다.보증금을 반환하기이전에 주소이전을 하는 것이기때문에 대항력을 잃게 되는데요.하지만 전세보증금이 훨씬 크기 때문에 그정도의 위험은 감수하시는게 맞겠습니다.모든 위험성은 문제가 발생한다는 전제하에 말씀을 드리는 것이기때문에 임대인 측에서 문제가 발생하지 않는다면 크게 걱정은 안하셔도 됩니다.
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Q. 아파트를 자녀에게 증여하는것과 상속하는것의 차이가 어떤가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.증여는 생전에 특정인에게 아파트를 이전해주는 것입니다. 상속은 상속개시일(사망일기준)으로 개시가 되면 모든 상속권자에게 상속이진행되었다고 봅니다. 증여는 내 의지로 하지만 상속은 내 의지와 상관없죠.특정자녀에게 상속을 하려면 다른 자녀가 이 물건에 대해서 상속포기를 해야합니다. 협의에 의한 상속으로 진행하셔야 하죠.다른 자녀들이 동의하지 않는다면 일반 상속으로 진행되서 4분의1 씩 소유한다고 보시면 됩니다.상속세와 증여세율은 동일합니다. 1억원 이하 10%(누진공제 없음)5억원 이하 20%(누진공제액 1,000만원)10억원 이하 30%(누진공제액 6,000만원)30억원 이하 40%(누진공제액 1억6천만원)30억원 초과 50%(누진공제액 4억6천만원)세율은 동일하지만 증여같은 경우는 공제액이 크기 때문에 자세한 상담은 세무사를 통해서 진행하시면 됩니다. 내 지분을 제대로 못받으면 유류분 청구라는 소송도 진행할 수 있기때문에 협의를 잘하셔야 합니다.
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Q. 상가 임대료 인상 마음대로 할수있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.상가임대차법 상으로 임대인이 인상을 할 수 있는 범위가 5%입니다. 이보다 더 받을 수는 없죠.임대인에게 주어진 권리 중에 하나입니다. 임차인의 사정을 헤아려주는 임대인들도 있지만 대부분의 임대인들은 매년 인상을 요구할 것입니다. 가게를 운영하실때 매년 올라갈 임대료도 같이 생각을 하셔야 할꺼 같네요^^
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Q. 국내 모든 땅은 임자가 있을텐데요
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.우리나라의 모든 땅은 측량을 통해서 토지대장이 있기때문에 소유주가 분명합니다.새로 개척을 해서 만든 토지도 모두 사업주체의 소유로 인정되기때문에 실제 그런 토지는 없을 테지만.만약 그런 토지가 있다면 우선 점유하시고 소유를 주장하셔야 하는데 사실상 불가능 하다고 생각됩니다^^
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Q. 청약 저축은 어떤 원리로 집을 분양받을 수 있는건가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.주택청약저축으로 집을 산다기 보다는 분양을 받을 수 있는 조건을 갖추는 겁니다. 계속해서 돈을 넣는것이 아니고 청약통장 개설일과 유지기간, 금액 등 청약점수에 적용되는 부분이 있습니다.청약홈에 나오는 분양 물건들은 모두다 청약통장이 없으면 신청도 못합니다.청약에 당첨이 되면 그때부터는 내 자산을 이용해서 계약을 진행하고 시간을 기다리시고 중도금 대출이나 잔금을 진행하시면 됩니다.
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Q. 임차권 등기가 표시된 매물은 위험한 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임차권등기는 임대보증금을 반환받지 못하는 임차인이 등기를 신청한 것이라 이 물건의 주인은 보증금을 반환할 능력이 없다고 판단을 하기때문에 임대가 잘 안맞춰집니다. 매매를 진행한다면 크게 상관이 없겠지만 임대로 들어가신다고 하면 문제가 많죠.
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Q. 상업용 부동산 공실은 증가하는데 왜 임대료는 줄어들지 않고 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.최초로 분양을 받던지 매매를 하던지 처음에 생각한 수익률이 있습니다. 수익률은 생각하면 저렴하게 임대료를 받기 어려운 상황이죠.좋은 위치에 1층 상가를 매입한 사람이라면 어느정도 자산이 있다고 봅니다. 저렴하게 임대를 맞추면 상가임대차는 임차인이 5년+5년을 주장할 수 있기 때문에 저렴한 임대료로 계약을 하게되면 수익성이 없다고판단을 하는거죠. 차라리 내가 손해를 보더라도 제대로 된 임대료를 받겠다 라는 의지입니다.저렴하게 임대료를 맞춰도 금융비용보다 저렴하게 받을 수 없으니까 공실상태로 버텨보는 거죠.
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Q. 부동산 투자를 시작하기 전에 고려해야 할 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.우리나라에서 절대 안할 수 없는게 바로 부동산 투자입니다. 가장 먼저 하셔야할 것들이 상당히 많은데요. 제가 생각하기에 가장 중요한 공부는 바로 공적장부를 보는 방법이라고 생각됩니다.우리나라는 개발계획이 상세하게 나와있는데요 그 내용만 정확하게 분석을 하실 수만 있어도 어느 곳에 투자를 해야하는지 약간의 파악이 됩니다. 반대로 공적장부를 보지 못하는 사람은 주변에 떠도는 이야기만 믿고 투자를 하게 되죠.아주 기본적으로 알아야할 정보들을 보는 눈을 먼저 키우시기 바랍니다^^
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Q. 복층형 오피스텔은 어떤 점이 문제인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.건축법상 복층오피스텔의 복층부분이 1.5m를 넘지 못합니다. 실제로 천장공사하고 바닥공사하면 실제 사용하는 높이는 1.2m 정도가 나옵니다.허리를 숙일수 밖에 없는 구조이기 때문에 공간이 늘어나는 효과는 있지만 아주 편하게 사용하실 수는 없습니다. 호기심으로 한두번은 살수 있지만 오래 거주하시는 분들은 별로 없으시더라구요.최고층에 있는 복층 같은 경우는 다락으로 되어있는 경우가 많아서 높이가 꽤 나오는 곳들도 있습니다.