안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
Q. 상가 임대 계약관련 궁금한 사항 문의 드립니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.특약사항이나 계약서에 들어가는 내용은 임차인과 합의하시면 크게 제약을 받지 않습니다.제가보기엔 크게 무리되는 조항은 아니라고 생각됩니다. 새로운 임차인과 잘 상의하셔서 좋은 계약되시기 바랍니다.
Q. 부담부증여라는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.부담부증여란 증여를 실행할 시에 근저당권설정 부분이나 전세보증금을 함께 증여하는 것입니다.이런 경우에는 설정이나 보증금이 양도로 되기때문에 증여세 계산에서는 감해지고 양도세를 증여인이 부담하게 됩니다.세무사에게 상담을 하셔서 부담부증여로 하는게 세금이 적은지 전체 증여로 하는게 적은지 확인을 해보셔야 합니다.
Q. 전세 계약하고 잔금치기전에 집주인이 대출을 받으면 어떻게하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.1순위는 안됩니다. 잔금을 하시고 전입신고를 하시고 확정일자를 받고 집에 거주를 하셔야 대항력이 생기는데그 이전에 대출을 받았기때문에 1순위가 아닌 2순위가 되십니다.아마 임대차계약서 작성시에 이것에 대한 특약사항이 있었을텐데 없으셨을까요?있으셨다면 계약위반으로 계약을 파기 가능하십니다.
Q. 전세사기 구제법이 통과될 경우 전세시장이 안정될까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.당장 큰 피해를 보신분들은 어느정도 구제가 될 것입니다. 하지만 시기가 좀 늦었다고 할까요?아예 안하는 거보다는 훨씬 낫겠지만 조금만 일찍 시작을 했으면 안타까운 일들도 적었을텐데요.그렇지만 전세시장이 안정화될꺼라는 생각은 안듭니다. 결국에 전세사기로 일이 일어났지만 역전세가 일어났기 때문에 시작된 일이라 전세시세가 안정화 되지 않으면 계속 반복되는 일이 될꺼라 생각됩니다.
Q. 전세사기가 다발적으로 발생한 이유는?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.최초에 빌라같은 것을 분양할때부터 계획적으로 보증금 받아서 반환할 생각보다는 재투자를 해서 계속 몸집을 불려나간 모습입니다.최근에 900채를 가진 빌라 소유주로 분양단계부터 계속해서 보증금을 받고 새로 매입을 하는 방식을 취했습니다.임대가가 계속 유지되거나 상승하면 문제가 없었겠지만 계속해서 임대가가 하락되니 반환해야할 보증금이 부족해지고소유주의 개인적인 세금 체납으로 경매까지 들어오는 상황이 되어버렸네요.