안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 임차인이 전세계약이 만료되고 보증금 반환을 위한 내용증명?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.내용증명으로는 강제적으로 법적효과가 생기지 않습니다 임차권명령등기를 해야 법적으로 강제성이 생깁니다. 내용증명은 의사표시일뿐입니다
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Q. 전월세 보증금의 경우 보통 임차인이 나가게 되면 바로 입금을 해주는지 궁금해요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.원칙은 계약이 만료되고 퇴거와 동시에 보증금을 반환받아야합니다.임대보증금이라는게 몇개 되지않는 나라에만 있는 제도이다 보니까 좀 특이한 케이스인데요.원래는 보증금을 집주인이 보관하고 있다가 나갈때 반환해줘야하는게 맞지만 그런 경우가 거의 없습니다.이자 안내는 대출금이 되어버린거죠. 그래서 다른 곳에 재투자를 하는 분들이 거의 대부분입니다. 이러다 보니 나가는 날짜에 새로운 세입자에게 보증금을 받지 않으면 반환에 시간이 걸리는 경우가 많아집니다.만약 새로 이사를 가실 곳이나 스케쥴이 다 맞춰져 있다면 정말 난감한 경우인데요.협의를 하셔서 좀 더 연장을 하는 경우도 있고 만약 그런 상황이 아니라면 점유를 해제하시면 안되기 때문에임차권등기를 신청하고 이사를 가셔야합니다. 계약서 확정일자도 꼭 확인하시구요~
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Q. 부동산계약취소시 계약금 돌려줘야 하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.계약금에 의한 계약을 진행했을 경우 매수인의 귀책으로 계약이 해제되면 매수인이 지불했던 계약금은 위약금으로 봅니다.매도인이 계약을 취소했을 경우는 계약금의 배액을 위약금으로 지불을 하죠. 받은 계약금을 돌려주고 계약금만큼 위약금을 지불합니다.어떤 이유인지 어떤 사정인지는 모르지만 법률상은 이렇구요.정말 어쩔수 없는 경우라면 협의를 해서 조정하는 경우도 있습니다~
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Q. 부동산투자의 요소와 부동산 매물에 대하여 어떻게 확인하는지?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.부동산투자에 가장 중요한 부분은 내 자본입니다. 내 자본을 어디까지 투자할 것인지 우선 확인을 하신 후에 투자 가능한 물건들을 살펴보시면 되는데요.부동산은 말그대로 움직이지 못하는 재산이기 때문에 입지가 가장 중요합니다.입지가 좋은 곳에 내 자본으로 투자가 가능하다면 가장 좋은 투자가 되실 거라고 생각됩니다.부동산매물은 다양한 플랫폼으로 검색이 가능하죠. 하지만 권리분석이나 평가는 확실히 어려운 부분이 있습니다.원하는 지역의 부동산을 항상 활용하셔야 합니다. 당장 거래를 하지 않더라도 주변 부동산을 많이 이용하시면정보를 얻게되고 그게 투자 결정에 큰 역할을 하게 되죠. 임장이라고 하는데 모든 투자에 앞서서는 임장을 꼭 하셔야합니다.결정이 되셨다면 그 때 필요한게 바로 과감하게 던지는 것입니다.너무 오래 검토하시면 시기가 지나시는 경우가 있으니 꼭 과감한 선택이 필요하고 분양이나 경매 등도 항상 보고계시길 추천드립니다~
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Q. 빌라 월세로 들어가려고 하는데요 주인이 신탁회사인데 괜찮을까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.등기부등본상에 소유권이전에 대한 원인이 신탁이라고 되어있고 그 주인이 그 전 소유자라고 하면 크게 문제 되지는 않습니다.다만, 신탁계약서 상에 위탁자(현재 소유주라고 주장하시는 분)에게 임대에 관한 권리가 있는지 확인해보셔야 합니다.신탁계약을 해도 임대에 관한 권리를 원 소유주에게 주지 않는 경우에는 신탁회사와 계약을 하셔야 하거든요.그 부분을 명확하게 확인하시고 계약하시기 바랍니다^^
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Q. 세대수가 많을수록 부동산 거래가 더 활방한가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.대단지아파트의 경우는 관리비가 좀 더 저렴합니다. 그리고 요즘은 커뮤니티시설이 잘되어있죠. 대단지아파트는 초등학교도 단지에 붙어있는 경우가 많기때문에 이런 모든 경우를 따졌을때 소규모 아파트 보다는 거래가 많고 들어오려고 계획하는 사람도 많습니다.
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Q. 서울 소재 부동산공 인중개사가 지방에 있는 중개물건을 중개할 수 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 가능합니다. 일반적인 개업공인중개사는 전국단위업무가 가능합니다.부칙상공인중개사(예전 중개인)도 거래정보망을 통하면 전국단위업무가 가능합니다~
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Q. 부칙상 공인중개사라는 표현을 쓰시네요
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.1회 공인중개사 시험 이후에 현재 34회 시험을 앞두고 있는데요.부칙상 공인중개사라는 말이 예전에는 중개인을 이야기했습니다. 몇가지 제한이 걸리는 중개사라고 생각하시면 되겠습니다. 일반 공인중개사는 전국단위 업무가 가능합니다. 부칙상 공인중개사는 본인이 개업한 시.도 내에서만 업무가 가능합니다(거래정보망을 이용하면 전국단위 업무가능)또 경매, 공매부동산 활동이 불가합니다.그리고 일반 공인중개사는 폐업후에도 다시 개업이 가능하지만 부칙상공인중개사는 폐업을 하면 다시 개업이 불가합니다~공인중개사 시험이 시작되면서 기존이 있던 분들에게 기득권을 주려고 생긴 제도기때문에 점점 줄어들고 있겠죠?
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Q. 리모델링 vs 재건축 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.기본적으로 지역입지마다 다른게 맞다고 생각됩니다. 리모델링이 법적으로 많이 완화는 되었지만 처음에는 면적에 대한 증가만 있고 층이 증가하지는 않았습니다. 수평증가는 있어도 수직증가는 없었죠. 요즘은 층수도 올라갈 수 있는 방식이 많이 있기때문에 딱 어떤게 낫나고 말씀드리기는 어렵습니다.주변 인프라가 다 갖춰져있고 노후된 주택이 적은 지역은 리모델링을 하는게 낫다고 생각되고주변에 노후주택이 많고 지역 자체가 노후했다면 재건축으로 진행하는게 낫다고 생각됩니다.다만, 리모델링과 재건축의 연한기준이 다르기 때문에 아파트의 상황에 따라 결정이 되는 분위기 아닐까요?
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Q. 명의신탁을 하는 목적에 대해서 잘 모르겠어요
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.명의신탁은 사실상 불법입니다. 1995년에 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률이 제정되면서 예외조항 몇가지 빼고는 원칙적으로 금지가 되어있습니다.일반적으로 명의신탁을 할 이유가 없죠. 이유가 있다면 탈세목적과 명의 보유의 문제인데요.이미 주택수가 많아서 더이상 주택을 보유하면 세금이 많이 나오는 경우에도 꽤 많이 명의신탁을 하고아예 세금 문제때문에 제3자의 명의로 매수를 하는 경우도 있습니다.다만, 요즘은 워낙 법이 세고 자금 흐름 추적을 잘하기 때문에 괜히 명의신탁을 해서 처벌 받을 필요가 없습니다.