안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 집주인 명의자가 아닌 대리인과 협의해도 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.우리나라에서나 어디서나 자주 있는 상황이죠. 계약을 대리로 하셔도 상관은 없습니다. 위임장이 제대로 첨부되었다면 상관은 없지만 위임장이 조금이라도 허술하다면 확인을 꼭 해보셔야 합니다. 위임장의 인감날인도장과 인감증명서가 일치해야하고 인감증명서를 꼭 본인이 발급해야 제대로 된 위임장이 됩니다.명의자 본인에게 통보가 가야하는 중요한 부분은 대리인 인 아버지에게도 통보하여야 하지만 명의자 본인에게도 통보하시는게 제일 안전하니 명의자의 연락처도 함께 계약서에 기재해서 양쪽에 모두 통보할 수 있도록 하시면 좋겠습니다.
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Q. 아파트를 명의 이전만 할려고 하는데?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.시가가 1억이하라고 하더라도 취득세와 등기비용은 나오게 되있습니다. 실제로 돈의 흐름이 없으면 무상증여로 보기때문에 취득세도 증여기준으로 내셔야하고증여세도 발생하게 됩니다. 가족간의 특수거래는 특히나 세무당국에서 모니터링이 강하기 때문에 매매형식으로 하시려면 현금흐름을 만드셔야하고증여형식으로 하시려면 세금부분을 잘 살펴보셔야 합니다^^
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Q. 부동산을 매도할 때 고려해야 할 세금은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.매도시기에는 양도소득세가 발생됩니다.양도소득세는 내가 취득했던 시점의 금액과 처분하는 시점의 금액의 차이에 따라서 세금을 납부하게 되는데요.여기에는 주택수와 보유기간, 양도차익액에 따라서 세율이 다 다릅니다.우선 가지고 계신 물건과 보유기간, 양도금액 등을 가지고 세무사에게 상담하시면 대략적인 세금을 아실 수 있습니다^^
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Q. 건축비 상승에도 불구하고 재건축, 재개발 사업이 원활하게 진행될까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.재개발 지역의 가치가 높다면 계속 진행은 수월하게 될것입니다.일반적으로 건축비가 올랐다고 하는 이유가 이전가격대비 상승을 이야기하는데요.물론 자재비와 인건비 상승으로 인한 건축비 상승을 무시할 수는 없지만 재개발이나 재건축에서 조합원 물량 외의일반분양분에서 보통 정리가 되기때문에 입지가 좋은 지역은 계속해서 진행할 것입니다.지금 조합과 시공사의 갈등은 최초에 계약한 건축비 보다 지금 현재 상승이 많이 되서 벌어지는 부분으로 둔촌주공같은 경우도 단순히 건축비 상승으로 문제가 생겼다기 보다는 조합과 시공사들간의 계약문제가 더 컸다고 생각됩니다.건축비 상승에 대한 계산이 부족했던거죠. 자재비가 계속 상승하지만 이제 급격한 상승 부분은 없을 걸로 예상되기때문에가격은 올라가겠지만 사업 자체의 지연은 적어지리라 생각됩니다^^
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Q. 생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환하지 못한는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.생활형 숙박시설의 용지를 보시면 보통 중심상업지에 있습니다.만약에 오피스텔을 지을 수가 없는 용지가 대부분이죠.정부에서는 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환하라고 법령을 만들어 두었지만지자체에서는 이미 준공이 된 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환할 때의 필요절차때문에 쉽지 않은 상황이죠.우선 주차대수도 오피스텔이 원하는 주차대수를 맞출수 없고 내부에 기준으로 잡았던 법령도 달라지기 때문에실제로 전환이 쉽지가 않은게 현재 상황입니다.
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Q. 아파트 월세에서 살고있는데요 계약기간이 만료후 아무런통보가없으면 ?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임대인이 아무런 이야기가 없다면 묵시적 갱신이 되었다고 생각하시면 됩니다.1년계약이시면 1년이 갱신되었다고 보시면 됩니다. 나중에 퇴거를 해야하실 경우에는 임대인에게 1개월 이전까지 미리 통보하시면 되고 묵시적갱신이 되었다면 계약기간까지는 요구하실 수 있습니다.
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Q. 전세 계약과 관련 해서 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 가장 좋은 방법은 5천만원에 대한 계약서를 새로 작성하시고 그 부분만 추가로 확정일자를 받는게 가장 좋은데요.만약 기존 계약서 상에 수정을 하셨다면 그대로 두셔도 됩니다.
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Q. 집을 매도할때는 무조건 현금 거래만 하나여??
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 모두 현금으로 거래를 합니다. 대출을 받아도 대출금을 현금으로 통장으로 받고 그 돈으로 매도인에게 지급을 하죠.약속어음으로 거래하는 경우는 한번도 보질 못했네요.법적으로 현금으로 거래를 해라. 라고 되어있지는 않지만 현금으로 안하고 거래가 가능할까요?모든계약관계는 당사자간의 합의에 따라 진행할 수 있기때문에 경우에 따라서는 매도인만 괜찮다고 하면 가능할 수도 있겠네요^^
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Q. 오피스텔 입주가 가까워지고 있는데 입주 시기 연장이 어디까지 가능할까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.각 현장마다 잔금유예기간이 있습니다.정해진 것은 아니고 보통 3개월 이내에서 기간을 설정하는데 잔금유예기간을 안두는 현장도 많이 있습니다.입주가 예정된 오피스텔에 문의하셔서 기간을 정확히 알아보시기 바랍니다~
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Q. 생활형 숙박시설에 대한 오피스텔 변경에 대하여
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.생활형숙박시설은 숙박시설이기때문에 주거를 할 수 없습니다.그래서 현재 생활형숙박시설에 거주하는 분들은 추징금을 내면서 거주하시는 분들도 계시죠.이런 문제가 계속 생기다 보니 정부에서는 일정기간에 준공이 된 물건들에 한해서 오피스텔로 전환을 할 수 있게 법령을 바꿨는데정부에서는 해도 된다고 하지만 지자체에서는 허가를 내주지 않고있는 상황입니다.제가 알기로는 아직 진행된 경우가 없는걸로 알고있습니다