안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
Q. 전세살이 도중 집주인 바뀌면 세입자는 따로 계약서 작성 안해도되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.새로 작성하실 필요는 없습니다. 매매계약서 상에 현재 임대보증금에 대한 승계내용이 있기때문에지금 있는 계약서를 유지하셔도 보증금반환에는 큰 문제가 없습니다.
Q. 월세 세입자가 월세를 안내면 쫓아낼 수 있나요??
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임대차계약서 상에 임대료 2기에 달하는 금액이 미납되면 계약해지가 가능하다고 되어있을겁니다.계약해지에 대한 내용을 내용증명으로 보내고 명도를 진행하셔야 하는데요.질문자님 말씀처럼 막 쫓아낼 수는 없고 명도소송을 거쳐서 강제집행을 통해서 퇴거가 가능합니다.전체적인 시간 소요는 최소6개월 정도 걸리니 미리 보증금이랑 계산하셔서 진행하시면 되겠습니다.
Q. 전세집 임대인이 바뀌었을때 궁금한게있습니다
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임대보증금은 새로운 임대인에게 승계되어 나중에 새로운 임대인에게 보증금을 반환받으시면 됩니다.매매계약서 상에 임대보증금에 대한 승계내용이 있습니다.반환시에 새로운 임대인에게 말씀하셔서 반환받으시면 되겠습니다.
Q. 부동산에 보는 평수 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.토지기준으로 평형을 계산하지 않습니다. 토지기준으로 보는것은 대지권비율인데 실제 사용하는 면적과는 다릅니다.아파트 기준으로 설명을 드리겠습니다. 보통 전용면적 59제곱미터로 말씀드리면 실제 전용면적은 18평이지만 아파트는 발코니 확장부분이 들어가기 때문에 실제 사용하시는 면적은 발코니면적 보통 7평정도 추가되서 25평이 됩니다. 그래서 59제곱미터의 아파트를 25평형으로 부릅니다.오피스텔이라면 발코니확장부분이 없기때문에 59제곱미터는 실제 사용면적도 18평입니다. 대신 분양면적은 좀 다른데요. 아파트는 분양면적/전용면적이 60%~70% 정도 되고 오피스텔은 50%정도 나옵니다. 59제곱미터로 해보면 아파트는 분양면적이 84제곱미터 정도 되고 오피스텔은 118제곱미터 정도로 생각하시면 됩니다.
Q. 청약에 당첨되면 입주시 잔금 등 보통 어찌처리하시나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.청약당첨 후 계약금을 납부하면 중도금(대부분 60%)는 대출로 진행을 합니다. 중도금 무이자라면 시행사에서 대납을 해주는 방법이기 때문에 이자는 신경안쓰셔도 되겠지요. 그 후에 잔금이 30%가 나오는데 내가 입주를 하는지 세입자를 들이는지에 따라서 계산이 조금달라집니다. 입주를 하신다면 중도금 60%와 잔금 30% 즉 90%의 자금을 준비하셔야 하는데요. 보통 잔금대출을 진행하시면 60%에서 신용도에 따라서 추가로 10% 정도 70%정도가 진행됩니다.그럼 내가 가진 자금이 최소 20%는 있어야 하죠. 부동산 경기가 좋아서 청약된 물건의 가격이 오른다고 하면 저 비율대로 했을때 내 필요자금이 줄어들게 됩니다. 예전에는 60%대출받는 금액이 전체 분양가 정도 되는 곳들도 많았었죠.