안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
부동산
Q. 전세 갭투자가 위험할 수 있다고 하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세를 안고 부동산을 매매할 경우 5억의 매매가로 3억5천 전세가 들어있는 부동산을 거래했다면1.5억만 가지고 매매를 진행한거죠.그런데 문제는 전세가격이 하락해서 2.5억으로 전세가격이 형성되면 지금 전세살고있는 사람은 3억5천을 받았지만다음 전세들어오는 사람은 2억5천을 받아야 합니다. 그럼 1억의 차이가 나죠.전세보증금을 항상 보유하면서 전세기간을 보내면 좋지만 우리나라의 전세제도 상 보증금을 그냥 들고있는 경우는 없습니다.그럼 결국 1억이라는 돈을 만들어서 기존 세입자의 보증금을 반환해줘야하는 경우가 생깁니다.전세보증금이 조금씩이라도 오르면 아무런 걱정이 없지만 전세가격이 하락을 하기때문에 피해아닌 피해를 보게 되는거죠.그래서 갭투자를 햇는데 전세금이 하락하면 이런 손해가 생긴다는 점입니다.
부동산
Q. 등기부에는 25평에 상당하는 m2으로 표기 되어 있고, 부동산에서는 34평이라고 하고 어떤것이 맞나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.예전에는 '평'이라는 단어로 면적을 표시했는데요.최근에는 m2로 표시하도록 법이 바뀌었습니다.그런데 워낙 오랜시간 평으로 사용을 하다보니 실무에서는 양쪽을 모두 사용하는 중이죠.부동산 관련된 모든 공고에도 m2로 표시하도록 되어있습니다.실제로 면적을 말할때 이해하기 쉽게 평을 같이 사용하는 중입니다~1평 = 3.3058m2 여서 59m2라면 59/3.3058로 나누시면 됩니다~^^
부동산
Q. 부동산 등기 할 때 위임장에 매도인 주소는 현재 살고 있는 주소로 적어야 할까요??
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.현재 거주하시는 주소로 하셔야합니다.위임장에 보통 주민등록등본이나 초본은 안들어가지만 인감증명서가 들어가기때문에 현주소로 위임장도 작성하셔야 합니다.법적으로 강제적인 것은 아니지만 일반적으로 진행하는 방법입니다^^
부동산
Q. 전세금 대출을 받을때 조건이 혹시 있을까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세금대출은 보증금의 80%까지 대출이 가능하고 대출 상품에 따라서 보증금한도가 5억인 경우도 있고 제한이 없는 경우도 있습니다.만약 6억짜리 전세를 들어가신다고 가정하면,6억의 80%인 4억8천만원까지 대출이 나오고 나머지 1억2천은 질문자님께서 준비하시면 됩니다.대출이자도 조건이 상당히 다양하니 이사가시려는 부동산을 통해서 상담받으시면 좋겠습니다^^
부동산
Q. 신탁방식 재건축이 증가하고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.아무래도 사업의 안정성이 가장 큰 이유가 됩니다. 신탁사에서 진행하는 사업들은 자금부분에 있어서 다른 회사들과는 다르게 상당한 안정성을 보이는데요.신탁사 자체가 거의 매달 나라에 감사를 받아야하기때문에 더욱 그렇습니다. 그리고 요즘 신탁사에서도 예전처럼 자금에 대한 신탁만 취급하지 않고 적극적으로 사업을 진행합니다.본인들이 시행을 하기도 하죠. 예전과 같은 시스템으로만은 수익이 별로 생기지 않으니 더욱 다양한 사업을 하려고 준비합니다^^
부동산
Q. 부동산 등기 처리 시 법무사는 은행 법무사가 진행하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 대출때문에 근저당권설정을 할 경우에는 은행 법무사가 일처리를 합니다.업무협약 개념이라고 생각하시면 편하시겠네요.근저당권설정이 꼭 당일에 들어가야하기때문에 믿고 맡기는 법무사가 진행을 하죠.소유권이전이랑 같이 하는 경우에는 이전법무사와 설정법무사가 등기소에서 만나서 연속된 사건으로 접수를 합니다.그러다보니 대출을 진행하는 설정법무사에서 이전까지 같이 하는 경우도 종종 생깁니다.
부동산
Q. 분양계약이후 중도금완납전에 계약취소 가능한가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.중도금이 진행되기 전이라면 위에 말씀하신 조건으로 계약취소는 가능합니다.아마 시행사에서는 계약해지에 관련된 서류들의 작성을 요구할수있습니다.분양계약으로 인해 받으신 혜택이 있다면 계약취소시에 반환해달라고 요청할 수 있습니다^^
부동산
Q. 부동차 월세 계약 월세 입금 문의드립니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.계약서를 작성하실때 월세를 선불로 할지 후불로 할지 결정하게 됩니다.선불이라면 입주하는 시점에 월세를 내시면서 들어가시고 나중에 퇴거시에 마지막 달의 월세를 안내게 되는 방법이고후불이라면 입주하시고 1달이 지나는 시점에 월세를 납부하시고 마지막 퇴거달에 월세를 내고 나오시면 됩니다~어떤게 좋을지 임대인분과 상의하시고 계약하시면 됩니다^^
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Q. 섹센 오피스는 어떤 부동산인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.섹션오피스는 지식산업센터의 일종으로 보시면 됩니다.투자형 상품으로 월임차료를 받아서 수익성을 내는 구조입니다.예전에 아파트형공장에서 지식산업센터가 되었고 요즘은 지식산업센터에 드라이브인 시스템을 제거한 오피스 상품으로 발전되었다가 섹션오피스라고 해서 모든 호실의 사이즈를 통일하고 2개~5개 정도씩 연결해서 쓰는 방식으로 변화하였습니다.요즘은 라이브오피스라고 거주까지 가능한 상품도 있습니다.
부동산
Q. 집 주변에 초등학교 들어서면 집 값이 오르나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.초등학교 신설 기준이 좀 강화되서 더욱 그런데요지금은 직선거리 2Km이내에 초등학교가 있는지, 그 학교에 그 반경안에 있는 초등학생 수용이 가능한지, 아파트 단지가 4천세대 미만인지, 위의 3가지 중에 1개라도 있으면 승인이 안나옵니다. 결국 2개의 근린주거지역(4000세대~6000세대)단위에 학교를 1개 신설 해준다는 겁니다. 이렇게 초등학교신설이 어려워졌기 때문에 현재 없던 지역에 초등학교가 생긴다고 하면 우선 집값 상승에 도움이 됩니다.'초품아' 라고 들어보셨죠? 초등학교를 품은 아파트 인데 일반아파트에 비해 가격대가 조금씩 높습니다~