안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 용적율 건폐율이라는 단어가 있던데 어떤거예요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 다릅니다.용적률은 건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율 인데 대지안에 있는 건축물의 바닥면적(지하층, 지상층주차장, 공동시설면적 등은 제외)을 모두 합친 면적을 연면적이라고 하는데 연면적의 대지면적에 대한 백분율 입니다. 100평의 대지에 500%의 용적률이 있다면 500평의 연면적으로 건축물을 만들 수 있습니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 이건 좀 간단한데요. 건폐율이 50%라면 100평 대지위에 바닥면적 50평짜리의 건축물을 올리실 수 있습니다. 대지가 100평이고 건폐율이 50% 용적률이 200%라면바닥면적 50평짜리 4층 건물을 지을 수 있겠네요.지구와 지역 구분에 따라 용적률과 건폐율은 다 다릅니다~
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Q. 전세 혹은 월세로 집을 계약하였을 때 집을 리모델링?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.계약서 상에 보시면 원상복구에 대한 내용이 있습니다. 도배나 장판같은 경우는 전세로 사시는 경우에는 보통 임차인이 부담을 하고 월세같은 경우는 임대인이 부담하는 경우가 많은데요인테리어는 사실 개인의 취향이기때문에 내 비용을 들여서 했더라도 다음 세입자가 싫어할 수도 있기때문에 비용받기는 힘드시고심한 경우에는 화장실이랑 주방을 다 인테리어해서 리모델링 했는데 퇴거후에 거기에서 문제가 생겼다고 되려 청구가 들어온 경우도 봤습니다.
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Q. 공인중개사분들은 보통 몇개의 거래정보망을 이용하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.보통 3개정도 사용하시는거 같습니다. 저도 네이버와 다음 정도는 사용하고 추가로 지역내에서 많이 사용하는 거래정보망을 사용합니다.많이 하시는 분들은 5개 정도도 하신다는데 3개정도가 가장 좋은거 같습니다.
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Q. 전세로 집을 구하고자 할때 필수조건들 조언부탁드립니다ㅠㅠ
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.1. 시세확인 - 요즘 빌라 전세 사기의 대부분이 이 시세문제가 있는데요. 전세대출만 받아서 전세금 전체를 만들 수 있게 유도하기 때문입니다. 전세대출은 전세보증금의 80%만 진행하실 수 있는데 실제 계약보다 높은 금액의 이중계약을 통해서 보증금을 더 받게 하는 경우가 많습니다. 아파트라면 최근 거래 시세를 확인하시면 되겠습니다.2. 등기부등본 확인하기 - 우선 모든 건물과 토지에는 등기부등본이 있습니다. 계약을 하시게 되면 부동산에서 열람을 해주는데요. 계약하는 시점으로 등기부 상에 어떤 문제가 있는지 확인하시고 근저당권이 있다던지 압류가 있다던지 이런 내용에 대해서 확인을 하시면 됩니다.3. 집상태확인 - 맘에 드는 집을 고르시고 위의 사항을 확인하셨다면 이제 실제 거주할 곳의 상태를 보셔야합니다. 우리나라는 전세와 같은 경우는 도배나 벽지는 임대인이 안해주는 경우가 대부분이라, 현재 상태를 잘 보셔야합니다. 그리고 수도와 난방 등도 체크하셔야 합니다. 거래하시면 그 부동산에서 중개대상물 확인서를 통해서 다 확인을 해줍니다.4. 거래진행하기 - 모든게 확인이 되었다면 임대인과 만나서 보증금과 일정 등을 부동산을 통해 진행하시면 됩니다. 협의해야할 부분이 꽤 있습니다. 이사날짜, 잔금일자 등등 세부적으로 임대인이 원하는 내용등도 특약을 통해서 조율하셔야 합니다.특이한 부동산만 안만나신다면 평탄하게 진행하실 수 있습니다. 진행해주시는 부동산을 신뢰하시고 약간의 체크만 하시면 큰 문제 없이 진행가능하실꺼에요^^
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Q. 부동산 계약 만기 전 재계약 여부
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임대인은 기간만료 전 2개월까지 기간 및 금액에 대한 통지를 해야합니다. 임차인은 계약기간 만료 1개월 이전까지 통지를 해야하구요~
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Q. 아파트 분양가가 낮아질 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.분양가가 낮아질 거란 이야기는 계속 나오고 있지만 실제 미분양 물건들의 분양가를 낮추는거는 사실 쉽지 않습니다.몇개의 단지에서 10%할인 이나 25%할인등 분양가를 조정하고 있지만 이 분양가 자체가 고분양가였기 때문에조정이 들어간거지 저렴하게 낮추려고 하는 분양가는 아닙니다.분양가가 낮아지려면 주변 시세가 다 낮아져야 하지만 약간의 하락은 있었지만 급매물 등이 소진되자 다시 소폭 상승을 하고 있습니다.예전처럼 고분양가로 진행하지는 않을겁니다. 하지만 그렇다고 극적으로 저렴한 분양가 물건은 또 안나올꺼 같습니다. 위에 말씀하신대로 자재값 상승과 인건비 상승이 있기때문이죠. 열심히 찾아보시고 열심히 임장다니시면 좋은 물건 잡으실 수 있습니다^^
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Q. 아파트를 엄마에서 제 앞으로 바꾸는건 어디가야하나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.우선 증여는 법무사를 찾아가시면 진행하실 수 있습니다.물건지 근처에 법무사를 통해서 진행하시면 되구요. 보통 등기소 근처나 법원근처에 많이 있습니다.공동주택(아파트,빌라 등)인 경우 공동주택가격이 있고 개별주택(단독)인 경우에는 개별주택가격이 공시되어있습니다.이 기준으로 증여세를 납부하시면 됩니다. 1억 미만은 10%, 1억이상은 20%의 증여세가 발생하고10년간 어머님에게 증여받으신 내역이 없으면 5천만원이 공제되기때문에 1.4억으로 기준을 잡으면 5천이 공제되고 9천만원에 대한 증여세 10% 900만원이 계산됩니다.자진신고해서 3%공제되면 총 증여세는 873만원이 나오네요1.4억으로 증여취득세는 3.8%로 532만원 가량 됩니다. 등기수수료는 대략 50만원가까이 나올꺼 같습니다.정리해드리면 세금(증여세)는 873만원증여등기비용은 600만원 정도 예상하시면 됩니다.
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Q. 현재 주소지가 아닌 지역에 청약을 할까 하는데 주소지가 달라도 청약 가능한가요?(같은 경기도이지만 시가 다릅니다.)
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.청약을 진행하시려는 곳의 청약공고문을 보시면 청약가능한 지역이 표시됩니다.경기도 전역이라면 경기도에 거주한 모든 사람이 가능하고, 전국이라고 하면 어디서든지 가능합니다.
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Q. 부산 바닷가에 위치한 어느 아파트가 있습니다. 조망권 무시된 감평 재평가 없이는 이주 절대 없다고 하는데 무슨 의미입니까?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.재건축을 진행하게 되면 현재 거주하는 곳을 감정평가하게 됩니다. 감정가액을 가지고 이주비와 나중에 새로 건축되는 아파트에 대한 권리가액 등 산정할게 아주 많습니다.그런데 위에 내용을 보면 조망권은 무시한 채 감정가액이 낮게 나온거 같습니다.감정가액을 제대로 평가해주지 않으면 이주하지 않겠다. 즉, 사업진행에 협조하지 않겠다 이런내용입니다.제대로 조망권을 반영해서 평가하더라도 붙어있을꺼라 생각됩니다. 감정가액을 더 평가해달라는 의사표시 라고 생각하시면 되겠습니다^^
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Q. 대리인이 전세계약할때 필요한 서류가 뭐가있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.아버님께서 본인이 발급한 인감증명서를 가지고 위임장(위의 물건지에 대한 전세권계약에 대한)을 작성하셔서인감날인하시고 수임인에 질문자님의 아내분을 적으시면 됩니다.그리고 아내분 신분증을 가지고 가셔서 대리계약을 진행하시면 됩니다.