안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
부동산
Q. 기획부동산과 법인부동산 차이?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.기획부동산은 본인들이 기획부동산이라고 이야기를 하지 않습니다.법인부동산은 회사로 되어있다는 표현일 뿐이지 정말 중개법인이라면 '(주)ㅇㅇ중개법인' 이라는 상호가 있어야 합니다.그리고 토지에 대한 소유가 법인으로 되어있다면 농업법인이였을 확률이 높네요.토지가 의외성이 있기때문에 나도 모르게 대박이 나는 경우가 있지만 분할된 토지는 소유주 전체의 동의가 되어야 처분이 가능하기때문에 불확실성이 더욱 많은 케이스입니다. 기획부동산이라고 무조건 사기를 치는 거는 아니지만 토지에 대한 가격이 많이 불려져있을 경우가 상당히 많습니다.조금 더 상황을 살피시고 계약하시면 좋을듯 합니다^^
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Q. 월세 중개보수 계산식에 관한 질문입니다
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 정확하시네요 맞습니다보증금5,000,000원 차임(월세)400,000원수수료 기준금액 33,000,000원보증금 + 차임 × 70%상한 요율 0.5% - 5천만 원 미만 상한요율 0.5%한도액200,000원 - 5천만 원 미만 임대차 한도액 20만원중개 수수료 165,000원 (기준금액 × 요율, 한도액)부가세 포함 181,500원 VAT 10%(16,500원) 포함
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Q. 도시형 생활주택과 소형아파트는 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.도시형생활주택 중 300세대 미만의 도시형생활주택을 소형주택이라는 이름으로 명칭을 변경했습니다.소형아파트는 보통 39, 49평방미터의 면적을 가진 아파트로 생각하시면 됩니다.대부분 도시형생활주택은 1개동으로 이루어지는 경우가 많으며 단지형으로 들어갈때는 오피스텔과 함께 짓는 경우가 많습니다.소형아파트는 단지를 갖춘 아파트 내에 소형평형이 들어가는 거라고 생각하시면 됩니다.
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Q. 부동산을 매매할때 이사는 어떻게 조율하나여?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.계약기간 내에 이사를 하셔야하는 경우면 미리 임대인과 중개해주셨던 부동산에 고지를 하신다음에매매하는 집 이사날짜를 기준으로 현재 전세거주하는 집의 새로운 임차인을 맞추시면 됩니다. 부동산을 이용하셔서 진행하시면 됩니다. 보통 임대인이 거래하는 부동산을 이용하시는 경우가 많으니까 임대인에게 우선 이야기 하시면 되겠습니다~
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Q. 전세가 처음이라서요. 전세잔금일에 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.대출은행을 이야기 하시는거 보니까 들어가시는 집에 대출이 있는 경우시네요.보통은 잔금을 임대인에게 지급하면 임대인이 은행에 대출상환을 하고 말소를 진행합니다. 중개사무소에서 해드리는 것은 대출을 제대로 상환했는지 근저당권에 대한 말소가 접수가 되었는지에 대한 확인을 해줍니다.님께서 받으셔야하는 것은 대출상환이 제대로 되었는지에 대한 확인증과 근저당권말소 접수증입니다.이외에는 중개사무소에서 세대에 관련된 체크와 물품 정리 등입니다. 너무 걱정마시고 중개사무소에서 진행하시는대로 진행하시면 됩니다^^
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Q. 이사를 계획하고 있습니다. 부동산 용어가 다양하네요.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.미등기전세는 들어가시려는 집이 아직 등기전이라는 이야기입니다. 보통 등기부등본이 생성되려면 건축물대장과 토지대장이 존재해야하는데 사용승인검사가 끝나면 건축물대장을 만들고그 다음에 소유권보존등기를 하면 등기부등본이 만들어지는 구조입니다.미등기전세는 그 등기가 나오기 이전에 전세계약을 하는건데 추천해드리지는 않습니다.실제 어떤 권리관계가 있는지 알아볼 수 있는 방법이 없기 때문이죠.월세는 보증금을 납부하고 매월 월세를 내는 형식이며사글세는 몇개월치의 임차기간에 달하는 금액을 미리 지불하고 매달 월세를 공제하는 방식의 임대차 방법입니다.사글세는 외국에서 많이 사용하는 렌트형식이라고 보시면 되겠습니다. 우리나라에는 많이 사용하지 않는 방식입니다.
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Q. 부동산 등기로 문제가 있는지 판단
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.등기부등본은 3가지로 나눠지는데 표제부와 갑구, 을구 이렇게 3가지입니다.표제부는 건축물에 관한 사항이기때문에 내가 살 공간에 대한 내용이구요갑구에는 소유권에 관한 사항이 나옵니다. 등기를 열람하실때 유효사항만 보시면 더 보기 편합니다.갑구에 있는 소유권이전이 되어있는 부분에 소유주가 현재 소유주입니다.을구에는 소유권 외의 권리사항에 대해 나와있습니다은행에서 대출을 받으면 을구에 근저당권설정이 됩니다. 채무자와 소유자가 동일한지 확인해보시면 됩니다.그 외에 가압류나 압류에 대한 내용은 갑구에 등기가 됩니다. 부동산에서 등기부등본 발급해주시는거 확인하시면 발급일시와 갑구에 소유자 을구가 깨끗한지 확인하시면 됩니다~
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Q. 민간임대도 전세나 월세가 가능한가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.입주하시려는 민간임대 분양에 대한 공고를 확인하시고 전대가 가능한지 먼저 알아보셔야합니다.모두 똑같은게 아니고 사업주체에서 전대를 허락하는지 확인해보시면 되겠습니다.전대가 가능해야 다시 전세나 월세로 내놓을 수가 있습니다. 그 외에 전대는 사실상 불법입니다.
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Q. 부동산의 경우 공동명의는 몇명까지 가능한가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.제한은 없습니다. 공동명의가 100명이도 가능은 합니다. 하지만 재산권을 행사하기 위해서 모두의 동의가 필요하니 너무 많은 인원은 공동명의로 하지 않죠. 일반 아파트 경우 상속이 진행되서 10명이 넘는 인원의 공동명의도 확인한 적이 있습니다.하지만 아파트의 모든 계약에 10명이 넘는 사람들이 모두 동의를 해야해서 사실상 어느정도 정리를 하는 편입니다.
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Q. 부동산 거래는 대리인이 할수가 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 가능합니다. 다만 위임장을 작성하셔야하는데 인감도장과 본인이 발급한 인감증명서를 가지고 위임장에 날인하고 증명서를 첨부하시고 수임인란에 방문하시는 분의 인적사항을 적으시면 됩니다. 다만 일반적으로 본인 확인에 대한 부분은 있기때문에 오지 않으시더라도 통화정도는 해주셔야 원할하게 거래가 가능합니다^^