안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 재계약 기간 한 달도 안 남았는데 월세 인상요구?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.많이 당황하셨겠네요. 계약서를 우선 확인하셔야하는데 혹시 임대인이 주택임대사업자를 하고 있을까요?주택임대사업자여서 표준임대차계약서를 작성하셨다면 계약서 내용에 매년 5%의 인상이 가능하다고 되어있습니다. 계약의 변동사항은 최대한 1달이전에 알려야하는게 맞지만 임대인들마다 제대로 알고있지 않아서 이런 일들이 일어납니다.계약을 진행한 부동산에 상세하게 문의하시고 계약서 안에 계약의 변동사항에 대해서 명시되어있는지 확인해보세요~
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Q. 월세집 중도퇴실할 때 다음 세입자?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.기존 조건으로 집주인에게 요구하실 수는 있겠지만 그렇다고 시간이 많이 줄어드는 것은 아닐껍니다. 계약기간안에 나가시는 거기 때문에 아무래도 세입자가 불리한 경우입니다.최대한 임대인(집주인)에게 협조하셔서 집을 보여주시다 보면 더 빠르게 집이 계약될 수 있으니 같이 노력해야합니다.
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Q. 이번에가게를인수하는데 원래영업하던곳입니다유의사항이 있을까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.우선 업종이 동일한가를 보셔야하구요. 만약 음식점으로 사용하던곳을 카페로 사용한다면 인테리어비용이 더욱 많겠죠?기존에 있는 임차인이 원상복구를 한다고 하면 크게 상관은 없습니다.하시려는 업종 인수하려는 가게 건물의 용도와 맞는지 체크하시고 집기류 같은 경우도 크게 필요가 없으시다면 인수안하시는걸 추천드립니다. 계약을 진행하는 부동산을 믿으시고 편하게 질문하세요~
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Q. 세입자가 계약기간전에 나가려고 할때?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.세입자가 기간 안에 나가려고 할 때는 일반적으로 세입자가 그 다음 세입자를 맞춰놓고 나가는 경우가 많습니다. 원칙적으로라면 보증금은 임대인이 보관하고 있는게 맞지만 사실 그렇게 하는 임대인들은 거의 없으시죠.계약기간이 지나서 보증금을 못 돌려주면 임차권명령등기 같은 법적인 절차를 하지만계약기간 내에 본인의 사정으로 나간다고 하는것은 본인이 다음 세입자를 맞추는게 일반적입니다.그래서 중개수수료 같은 경우를 대신 세입자가 내고 가는 경우가 많습니다.계약을 제대로 하셨다면 기간내에 나가는 세입자가 해야하는 사항에 대해서 계약을 진행한 부동산을 통해 상담해보세요^^
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Q. 바보같은 질문인 거 알지만 전세 관련해서 하나 여쭤볼게요
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 맞습니다. 전세보증금은 전액 계약기간이 종료되면 반환받습니다. 아파트전세시면 관리비에 붙여서 내는 장기수선충당금도 거주한 기간만큼 정산해서 돌려받으시면 됩니다.처음이라고 너무 걱정마시고 이사가시는 지역 부동산을 통해 진행하시면 친절하게 잘 알려주실꺼에요~
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Q. 전세의 경우 전세권설정과 확정일자 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세권설정과 확정일자의 가장 큰 차이점은 등기부등본에 등기가 되냐는 점입니다. 전세권설정인 경우는 등기부등본 을구에 전세권설정금액과 기간이 명시되어서 등기됩니다.확정일자는 계약서상에 확정일자인이 찍혀서 계약서 자체로 확정일자가 보장되는 경우죠.아무런 문제가 생기지 않는다면 확정일자나 전세권설정이나 다른점이 없지만혹여 집에 문제가 생겨서 경매 등이 일어날 경우에 더욱 손쉽게 순위보전이 된다고 보시면 됩니다.전세금액이 엄청 높거나 전세로 사는 집이 불안할 경우에 전세권설정을 하는데 비용도 들고 임대인의 협조가 필요합니다.전세권설정이 되어있으면 나중에 보증금 반환이 안될때 임의경매신청을 하거나 따로 임차권 등기를 안하더라도 보증금액이 보전되는 효과가 있습니다~
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Q. 전세 재계약후에 환정일자를 안 받으면 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.확정일자는 1회만 받으시는게 가장 좋습니다. 최초 확정일자 받은 일자 이후로 등기부등본에 추가적으로 변동사항이 없는지 확인하시고새로 받으시는 경우도 있는데 등기부등본에 보이지 않는 채권들도 존재하기때문에 무조건 최초로 받은 확정일자를 유지하시는게 가장 큰 도움이 됩니다.
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Q. 오피스텔 거주중인데 집주인이 갑자기 나가라고 이렇게 통보해도 되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.계약서에 명시된 만료일까지는 계속 거주하셔도 됩니다. 임대인(집주인)의 사정에 맞출 필요는 없으십니다. 엄연히 계약관계이기 때문에 계약서에 되어있는대로 유지하셔야합니다.문자로 왔으니까 답변도 문자로 계약서에 명시되어있는대로 만기일까지 거주 하겠다고 보내시면 됩니다.
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Q. 월세 미납시 언제부터 계약종료 가능한가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.일반적인 계약서 양식을 사용하셨다면 임차료 2기에 달하는 금액을 미납했을때 계약해지를 할수있다고 명시되어있습니다.세입자가 월세미납이 계속된다면 점유이전금지가처분 신청을 하시고 명도를 진행하셔야 합니다.개월수가 많이 소요되므로 미리 준비하셔야합니다.
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Q. 아파트 매매시 이중계약을 확인할수있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.현재로는 이중계약을 한번에 알아볼 수 있는 방법은 없습니다. 계약일 기준에는 등기가 되는 게 아니기 때문에 확인을 할 수는 없고, 계약서 특약에 이중계약이나 계약일 이후에 저당권을 설정(대출진행 등)하는 등의 금지조항을 넣어서계약일 당시의 등기부등본을 유지하는 방법으로 방어책을 삼으셔야합니다. 하지만 사후약방문이라고 미리 알아보는 방법이 없습니다.