안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
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Q. 양도소득세를내라고나왔는데 뭔가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.양도소득세는 매매로 인한 매매가차익에 대한 세금을 이야기 합니다. 유산을 받으셨다면 상속을 받으신거 같은데 이런 경우는 상속세가 발생합니다.고지서가 왔다면 아래부분에 담당자와 통화해보시고 확인하시기 바랍니다.
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Q. 다가구인지 다세대인지 어떻게 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.등기부등본을 확인하셔야 합니다.다가구는 건물 등기부등본이 하나로 되어있습니다. 소유자도 1명으로 되어있죠.빌라나 다세대는 각 호실별로 등기부등본이 존재합니다. 이걸로 구분하셔야 합니다.
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Q. 국내 최근 무거운 뉴스중에 전세사기 라는것이 있는데요.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.공인중개사가 전세사기에 적극 가담한 경우를 이야기 하는데요. 전세사기는 처음부터 보증금반환을 안하려고 시작하는 사람들을 말한다고 생각합니다. 그때 동조해서 법정수수료보다 많은 수수료를 받는 중개사들이 전세사기에 가담한 사람들이죠.물건주와 손발을 맞춘다는 것은 처음부터 물건주와 보증금 사기를 계획해서 세입자들에게 악의를 가지고 중개를 한다는 이야기입니다.전세사기에 가담한 공인중개사들은 처벌을 받아야 한다고 생각합니다.
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Q. 빌라나 오피스텔을 위주로 전세사기가 발생한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.빌라나 오피스텔은 세대수가 적은 경우가 많습니다. 빌라는 보통 10세대 정도 오피스텔도 100세대 미만이 꽤 많습니다.개인이 건축가능한 수준의 건물이기 때문에 그만큼 전세사기를 칠수있는 확률이 높아지는 겁니다.아파트같은 경우는 개인이 건축할 수 없는 수준이기때문에 전세사기가 어려운 것이고요.적은 세대수를 가진 아파트도 전세사기의 대상이 되곤 합니다.
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Q. 깡통전세 와 갭투자 두 용어에 대하여 알려주시면 좋겠습니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.갭투자는 매매가격에서 전세가격을 뺀 금액만 가지고 투자를 하는 방식입니다.매매가가 1억이고 전세가격이 6천만원이면 매수할 때 4천만원만 가지고 매수를 하는 방식입니다.깡통전세는 대출금액과 전세금액을 합친 금액이 매매가를 넘는 집을 말합니다. 말그대로 전세보증금을 모두 반환 받을 수 없는 세대를 이야기하죠.
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Q. 전세살이 도중 집주인 바뀌면 세입자는 따로 계약서 작성 안해도되나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.새로 작성하실 필요는 없습니다. 매매계약서 상에 현재 임대보증금에 대한 승계내용이 있기때문에지금 있는 계약서를 유지하셔도 보증금반환에는 큰 문제가 없습니다.
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Q. 월세 세입자가 월세를 안내면 쫓아낼 수 있나요??
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임대차계약서 상에 임대료 2기에 달하는 금액이 미납되면 계약해지가 가능하다고 되어있을겁니다.계약해지에 대한 내용을 내용증명으로 보내고 명도를 진행하셔야 하는데요.질문자님 말씀처럼 막 쫓아낼 수는 없고 명도소송을 거쳐서 강제집행을 통해서 퇴거가 가능합니다.전체적인 시간 소요는 최소6개월 정도 걸리니 미리 보증금이랑 계산하셔서 진행하시면 되겠습니다.
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Q. 전세집 임대인이 바뀌었을때 궁금한게있습니다
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.임대보증금은 새로운 임대인에게 승계되어 나중에 새로운 임대인에게 보증금을 반환받으시면 됩니다.매매계약서 상에 임대보증금에 대한 승계내용이 있습니다.반환시에 새로운 임대인에게 말씀하셔서 반환받으시면 되겠습니다.
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Q. 부동산에 보는 평수 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.토지기준으로 평형을 계산하지 않습니다. 토지기준으로 보는것은 대지권비율인데 실제 사용하는 면적과는 다릅니다.아파트 기준으로 설명을 드리겠습니다. 보통 전용면적 59제곱미터로 말씀드리면 실제 전용면적은 18평이지만 아파트는 발코니 확장부분이 들어가기 때문에 실제 사용하시는 면적은 발코니면적 보통 7평정도 추가되서 25평이 됩니다. 그래서 59제곱미터의 아파트를 25평형으로 부릅니다.오피스텔이라면 발코니확장부분이 없기때문에 59제곱미터는 실제 사용면적도 18평입니다. 대신 분양면적은 좀 다른데요. 아파트는 분양면적/전용면적이 60%~70% 정도 되고 오피스텔은 50%정도 나옵니다. 59제곱미터로 해보면 아파트는 분양면적이 84제곱미터 정도 되고 오피스텔은 118제곱미터 정도로 생각하시면 됩니다.
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Q. 청약에 당첨되면 입주시 잔금 등 보통 어찌처리하시나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.청약당첨 후 계약금을 납부하면 중도금(대부분 60%)는 대출로 진행을 합니다. 중도금 무이자라면 시행사에서 대납을 해주는 방법이기 때문에 이자는 신경안쓰셔도 되겠지요. 그 후에 잔금이 30%가 나오는데 내가 입주를 하는지 세입자를 들이는지에 따라서 계산이 조금달라집니다. 입주를 하신다면 중도금 60%와 잔금 30% 즉 90%의 자금을 준비하셔야 하는데요. 보통 잔금대출을 진행하시면 60%에서 신용도에 따라서 추가로 10% 정도 70%정도가 진행됩니다.그럼 내가 가진 자금이 최소 20%는 있어야 하죠. 부동산 경기가 좋아서 청약된 물건의 가격이 오른다고 하면 저 비율대로 했을때 내 필요자금이 줄어들게 됩니다. 예전에는 60%대출받는 금액이 전체 분양가 정도 되는 곳들도 많았었죠.