안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 업무를 프리랜서로 하는 경우도 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소속공인중개사도 프리랜서입니다.특정한 조직이나 사업장에 전속되지 않아야 한다.구체적으로 업무지시를 하지 않아야 한다.출퇴근 시간 및 소정 근로일이 특정되어 있지 않아야 한다.계약서 타이틀 및 세부내용에서도 근로계약과 달라야 한다.근로자가 가입하는 4대 보험에 가입되지 않아야 한다.사업소득세 3.3%를 적용한다.소장님과 프리랜서 계약서를 작성할 경우 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 원룸 재계약 주의사항이 궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약을 갱신하면서 기존 계약 날짜를 변경할 경우 기존 계약을 해지하고 새로 해야 하는 건지, 어떻게 되나요?-> 계약갱신 시 계약기간 공란에 갱신계약기간을 작성하면 되고 갱신계약서의 특약사항에 이전 계약의 갱신계약이라는 내용을 작성하면 됩니다. 그리고 처음 계약서도 보관해두시면 됩니다.임대보증금 보증 미가입 동의서는 우선변제금 이하면 작성해도 무방한가요?-> 보증보험 미가입 조건에 해당한다면 전월세 신고는 필수인가요?-> 전월세 신고는 전세보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과시 해야합니다. 23년 6월부터 전월세 미신고 시, 부과하기로 되어있었던 과태료 유예기간이 24년에 이어, 추가적으로 1년 더 연장되면서 25년 5월 31일까지로 미뤄졌습니다. 25년 5월 31일까지는 신고 의무가 아닙니다.원룸 명의자에게 보증금과 월세를 납입해야 한다고 알고 있습니다. 그런데 예를 들어 임대인 가족에게 송금해도 되나요? 계약서에 임대인이 지정한 계좌 송금이 명시되어 있어도 문제가 되나요?-> 원칙은 임대인계좌로 송금해야 합니다. 임대인 계좌로 송금 하겠다고 하시기바랍니다. 임대인이 어떤 이유로 가족계좌로 송금해달라고 하는지 모르지만 그 가족이 받은 적이 없다고 발뺌한 것을 방지하기 위한 문제발생을 피하기위해 가족관계임을 확인할 수 있는 서류, 송금내역, 송금 후 전화 녹음 등 송금과 가족이 확인했다는 증거를 남겨놓으시기 바랍니다.부동산을 끼고 하는 게 여러모로 안전한가요?-> 임차인이 임대차계약에 대한 주의사항을 여러모로 알고 있고 중개보수도 절약하려면 부동산을 끼지 않고 계약을 해도 됩니다. 확정일자, 보증금 변동 사항 기제 등 원룸 재계약 시 꼭 확인해야 할 사항을 알고 싶습니다.-> 재계약 시 보증금 변동이 없거나 인하 시 확정일자를 새로 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지 됩니다. 보증금 인상 시 갱신계약서 보증금 적는 빈칸에 인상분만 작성하면 됩니다. 예를 들어 기존 보증금 500만원이고 600만원으로 인상한다면 갱신 계약서에 100만원과 월세 금액을 적고 특약사항에 이전 계약 보증금과 월세, 갱신계약 시 총보증금과 월세를 작성하면 됩니다. 이전 보증금 500만원에 대한 확정일자 효력이 유지되면서 갱신시 보증금 100만원 인상한 부분에 대한 확정일자 효력을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 오피스텔평형수랑 아파트평형수는 다르나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트는 주택이라 주택법을 따르고, 오피스텔은 준주택이라 건축법을 따른다.아파트는 공급면적을 분양면적으로 계산합니다.하지만 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 계산합니다.실면적은 아파트는 전용면적 + 서비스면적(발코니, 베란다)이고, 오피스텔은 전용면적입니다. 그래서 아파트 내부가 더 넓어보입니다.
부동산
Q. 분양 아파트 계약금은 시행사에서 정하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 계약금 비율은 법으로 정해놓지 않았습니다. (중도금, 잔금 비율 또한 법으로 정해 놓지 않았음) 그래서 계약당사자 간 협의에 의해 계약금 비율을 정할 수 있습니다. 보통 분양아파트의 경우 계약서에 계약금 비율 또는 금액을 명시 해놓는데 서로 합의에 의해 계약서에 도장이나 서명을 하기때문에 계약서에 따르면 됩니다.
부동산
Q. 생애최초 주택 취득으로 취득세 감면을 받은 주택은 몇년동안 실거주해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.생애최초 취득세 감면 추징 요건 아래와 같습니다.1.정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 주민등록법에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나, 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말함)를 시작하지 아니한 경우2.주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득한 경우를 포함)하는 경우 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.3.해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각, 증여(배우자에게 지분을 매각, 증여하는 경우는 제외)하거나, 다른 용도(임대를 포함)로 사용하는 경우3개월 이내 실거주를 하지 않더라도을, 기존 거주자 퇴거 지연으로 인도명령 신청, 인도소송 제기 시 또는 취득자가 임차보증금 대항력을 위하여 기존 주택에 전입신고를 유지시, 생애최초로 취득한 주택의 임대차 기간이 1년 이내로 남아 있는 경우에는 생애최초 취득세 감면 실거주 예외 규정에 해당이 됩니다.기존에 거주해 온 임차주택의 보증금 반환이 지연되자 금융기관의 요구에 따라 임차권등기와 기존 주소를 유지한 것은 3개월 이내에 상시 거주하지 않아도 되는 정당한 사유 중 하나로 기존 거주 임차주택의 보증금 반환 지연으로 대항력(점유 + 주소 전입)을 유지하기 위해 기존 주소를 유지하는 경우(다만, 임차권등기를 한 경우는 제외)는 실거주 예외 규정으로 하고 있습니다.