안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택자의 기간과 이후 양도소득세가 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 종전 주택 + 신규주택(소득세법 시행령 154조)1) 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지나고 신규주택 을 취득할 것2) 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도할 것3) 종전주택은 2년 보유하였을 것 - 취득 당시 조정 지역이라면 2년 거주도 필요2. 종전주택 + 입주권(소득세법 시행령 156조의 2)1) 종전주택을 취득하고 1년 이상 지나고 입주권을 취득할 것2) 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것3) 입주권 취득일로부터 3년이 지나고 종전주택을 양도한다면 두 가지 요건을 추가로 충족할 것- 아파트 완공일로부터 3년 이내에 세대 전원이 이 사하여 1년 이상 거주할 것·아파트 완공일 이후 3년 이내에 종전주택을 양도 할 것4) 종전주택은 2년 보유하였을 것 - 취득 당시 조정 지역이라면 2년 거주도 필요3. 종전주택 + 분양권(소득세법 시행령 156조의 3)1) 종전주택을 취득하고 1년 이상 지나고 분양권을 취득할 것2) 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것3) 분양권 취득일로부터 3년이 지나고 종전주택을 양도한다면 두가지 요건을 추가로 충족할 것아파트 완공일로부터 3년 이내에 세대전원이 이 사하여 1년 이상 거주할 것- 아파트 완공일 이후 3년 이내에 종전주택을 양도 할 것4) 종전주택은 2년 보유하였을 것 - 취득 당시 조정 지역이라면 2년 거주도 필요일시적 1가구 2주택 위의 조건에 해당하지 않는다면 2주택으로 봅니다.2024년 5월까지 중과세율(2주택자:중과세율+20%, 3주택자:중과세율+30%)기본세율을 적용하지 않아
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Q. 전세 계약 연장에 관한 질문입니다. 1년 계약인데 계약서를 2년으로 써달라고 하는 집주인
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미하므로 임대인이 통보받은 날부터 3개월뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 특약사항에 임차인은 2년을 거주하여야하며 계약기간중에 이사가면 새임차인을 구하고중개보수도 부담한다는특약이 있더라도 계약갱신 중 계약해지 시에는 이부분이 적용되지 않습니다.
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Q. 전세계약 을이 계약 파기시 계약금을 돌려받을수 있나요…???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 대출이 안 될 경우 계약취소하고 임대인은 계약금을 반환한다와 같은 문구를 작성했다면 계약취소하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 이외 개인적인 사정에 의한 계약취소는 계약금을 돌려받지 못 합니다.임대인의 성향이 어떤지에 따라 협의하여 계약금 전부 또는 일부를 돌려받을 수도 있습니다.중개사와 중개보수지급에 약정을 하였거나 이야기를 했다면 지급해야하고 중개보수에 대해 이야기를 하지 않았다면 지급하지 않아도 됩니다.
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Q. 전세를 살다가 중간에 나오게 되면 어떻게 처리를 해야되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세든 월세든 계약기간 중 계약해지 시 임대인과 임차인이 협의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인과 임차인이 협의하여 계약서를 작성하고 도장을 찍습니다. 그래서 서로 계약을 지킬 의무가 있습니다. 계약대로 한다면 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 임차인의 개인사정에 의한 계약해지 시 협의에 의한 계약해지로 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합니다.
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Q. 전세 재연장은 집주인 마음인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약기간을 정한 경우 계약기간을 2년으로 봅니다. 계약갱신시에도 동일하게 적용합니다. 그리고 계약갱신은 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.임차인은 신규계약(2년) + 계약갱신(2년)으로 총4년을 보호를 받을 수 있습니다. 또는 신규계약(2년) + 묵시적갱신 + 계약갱신(2년)으로 묵시적갱신기간에 따라 총 거주하는 기간이 달라집니다. 4년 이후(또는 계약갱신 1회 행사 후) 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행을 해야합니다. 6년 동안 거주 중이고 계약갱신을 1회 사용했다면 4년을 거주 이후 갱신을 또 하여 새로운계약으로 진행하여 계약갱신을 1회 한하여사용할 수 있습니다. 법적으로 따지자면 계약갱신을 1회할 수 있습니다.계약갱신시 임대인이 거절할 수 있는 요건 9가지가 있습니다. 임대인의 실거주, 재개발.재건축.심각한 손상. 임대인의 동의없는 전대차계약. 등이 있습니다.